Nút thắt phát mãi bất động sản

Định giá quá cao, sản phẩm không còn phù hợp với thực tế, e ngại thủ tục pháp lý… là những nút thắt khiến việc phát mãi tài sản bằng bất động sản của nhiều ngân hàng bế tắc trong thời gian dài.

Rao bán nhiều lần không ai mua

Sau nhiều lần tổ chức đấu giá, 65 căn hộ thuộc dự án Era Town tại quận 7, TP.HCM được BIDV Gia Định thông báo phát mãi từ hơn 1 năm qua đến nay vẫn “ế”, cho dù liên tục hạ giá bán cũng như số lượng căn bán ra.

Cụ thể, tháng 2/2020, BIDV thông báo bán 65 căn hộ Era Town với giá khởi điểm từ 2,5-5,5 tỷ đồng/căn tùy thuộc vào block và diện tích. Tiếp đó, đến tháng 5/2020, số căn hộ được rao bán giảm xuống còn 55 căn, diện tích các căn từ 135,98-368 m2, giá bán giảm 5% so với lần rao bán trước đó, từ 2,08-5,26 tỷ đồng/căn.

Nếu tính cả những lần trước đó, BIDV đã 4 lần rao bán dự án này nhưng đều không thành công. Mới nhất, vào tháng 2/2021, Ngân hàng tiếp tục thông báo phát mãi 32 căn hộ tại dự án, diện tích các căn từ 161-368 m2, giá bán từ 2,375-5,263 tỷ đồng/căn. Tuy đã giảm tiếp số căn bán ra, nhưng với mức giá bán cao hơn so những lần trước đó, khả năng “thoát ế” của dự án này vẫn chưa rõ ràng.

Hiện nay, nhu cầu đối với bất động sản phát mãi là không nhỏ, nhưng để cung cầu gặp nhau thì cần được đảm bảo đẩy đủ về pháp lý, thuận lợi trong việc chuyển giao và quan trọng nhất là có mức giá phù hợp.

Ngay sau BIDV Gia Định, đến lượt BIDV Nam Hà Nội thông báo bán đấu giá lần thứ 6 khoản nợ hơn 2.404 tỷ đồng (tính đến ngày 28/12/2020, bao gồm toàn bộ dư nợ gốc và dư nợ lãi phát sinh) của Công ty TNHH Ngọc Linh, giá bán khởi điểm là gần 1.420 tỷ đồng, giảm hơn 984 tỷ đồng so với lần rao bán đầu tiên.

Không chỉ những tài sản trên, nhiều khoản nợ xấu cần thanh lý khác của BIDV cũng trong tình trạng ế ẩm, chẳng hạn khoản nợ của CTCP Nhà Hưng Ngân với tổng giá trị gần 564 tỷ đồng, gồm 372 tỷ đồng dư nợ gốc và 191,8 tỷ đồng lãi vay, được đảm bảo bằng 3 bất động sản và 2 tài sản hình thành từ vốn vay là dự án bất động sản. Cho tới lần cuối cùng rao bán, mức giá chào bán đưa ra là 395,8 tỷ đồng, thấp hơn so với các lần trước đó, nhưng kết quả vẫn không như kỳ vọng.

Nhắc đến các khoản nợ được rao bán nhiều lần của BIDV không thể bỏ qua “món vay” của Công ty Thuận Thảo. BIDV từng rao bán 12 lần các tài sản đảm bảo của khoản nợ này với giá chào bán giảm cả trăm tỷ đồng qua mỗi đợt. Tài sản đấu giá gồm 3 cấu phần, đó là khách sạn 5 sao Cendeluxe 17 tầng và tài sản khác gắn liền với đất của Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, Khu trung tâm hội nghị, triển lãm và dịch vụ du lịch Thuận Thảo và Khu mở rộng trung tâm hội nghị, triển lãm và dịch vụ du lịch Thuận Thảo (Khu Land).

Cũng trong tình cảnh tương tự là Sacombank. Sau 25 lần không thành công, ngày 5/3 vừa qua, ngân hàng này lần thứ… 26 tổ chức đấu giá khu đất hơn 6.300 m2 tại số 245/61b Hòa Bình, phường Hiệp Tân, quận Tân Phú, TP.HCM thuộc quyền sở hữu của CTCP Đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản Tân Phong, giá khởi điểm gần 400 tỷ đồng. Được biết, cuối năm 2020, có thông tin cho rằng tài sản này đã có người nhận chuyển nhượng lại, nhưng đến nay vẫn tiếp tục rao bán.

Một tài sản giá trị lớn khác được Sacombank rao bán nhưng cũng trong tình trạng ế ẩm thuộc quyền sở hữu của CTCP Sản xuất thương mại Giấy Bảo Hưng, bao gồm quyền tài sản phát sinh từ 27 hồ sơ đền bù diện tích 20.803 m2 tại phường 6, quận 8, TP.HCM thuộc dự án Khu dân cư Bảo Hưng và 2 quyền sử đụng thửa đất số 464 và 544 với tổng diện tích 12.669 m2 tại quận 8. Giá khởi điểm cho lô tài sản này là 640 tỷ đồng, giảm so với giá bán trước đó là 711 tỷ đồng.

Ngày 11/3 tới, Agribank - Chi nhánh Nhà Bè sẽ tiếp tục tiến hành đấu giá thanh lý tài sản đảm bảo cho khoản nợ cho khoản vay của Công ty TNHH Tư vấn dịch vụ Anh Em (theo hợp đồng tín dụng số 6340-LAV-201502050 ngày 30/12/2015) và khoản nợ của Công ty TNHH Kinh doanh Quang Ngà (theo hợp đồng tín dụng số 6340-LAV-201701543 ngày 13/10/2017) tại chi nhánh này với giá khởi điểm 74,2 tỷ đồng, giảm so với mức giá hơn 119 tỷ đồng của lần đấu giá không thành công hồi tháng 11/2020.

Món ngon, nhưng phải hợp khẩu vị

Việc các ngân hàng phát mãi tài sản thế chấp bằng bất động sản được xem là cơ hội đối với các doanh nghiệp địa ốc cũng như người dân có nhu cầu về tài sản này, nhưng để bán thành công là không đơn giản.

Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV, có nhiều nguyên nhân khiến ngân hàng khó phát mãi tài sản bằng bất động sản, đặc biệt là những tài sản có giá trị lớn, chẳng hạn nền kinh tế khó khăn, thị trường bất động sản nói riêng và thị trường giao dịch tài sản nói chung thanh khoản rất thấp, sức cầu yếu, nên dù giảm giá vẫn không có người mua. Quy định không cho phép bên bán giảm giá quá sâu trong mỗi lần đấu giá cũng là một rào cản, điều này giải thích vì sao các ngân hàng phải tổ chức đấu giá nhiều lần.

Ngoài ra, sự vào cuộc của các cơ quan chức năng liên quan theo Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng vẫn còn thiếu đồng bộ, các quy trình, thủ tục để chuyển giao tài sản sau khi đấu giá còn phức tạp, chưa kể vẫn còn tình trạng thiếu hợp tác của chủ tài sản, gây khó khăn cho bên phát mãi…

Trao đổi với lãnh đạo một ngân hàng về vấn đề này, ông cho biết, trái với mức thanh khoản tích cực của những tài sản giá trị thấp khoảng vài tỷ đồng, những tài sản giá trị lớn từ vài chục, đến vài trăm tỷ đồng thường rất khó phát mãi, phải mất tới 5-10 lần rao bán, hạ giá 20-30% mới thanh lý được.

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch SohoVietnam thông tin thêm, các ngân hàng khi bán nợ xấu thường tính cả gốc và lãi, trong khi giá trị tài sản đảm bảo thường giảm theo thời gian. Chưa kể, một số tài sản đảm bảo khi đấu giá vẫn còn vướng tranh chấp khiến nhà đầu tư không mặn mà, bởi trên thực tế, không hiếm trường hợp sau khi mua lại tài sản phát mãi không thể làm thủ tục sang tên do có sự tranh chấp.

Ghi nhận thực tế của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, hiện nay, nhu cầu đối với bất động sản phát mãi là không nhỏ, kể cả với bất động sản có giá trị lớn, nhưng để cung cầu gặp nhau thì tài sản phát mãi cần được đảm bảo đẩy đủ về pháp lý, thuận lợi trong việc chuyển giao và quan trọng nhất là có mức giá phù hợp.

“Nhiều tài sản phát mãi được định giá vượt quá giá trị thực, ví dụ như thiết bị, máy móc nhà xưởng cũ, không thể tái sử dụng nhưng vẫn được tính giá trị quá lớn, nên rất khó bán”, ông Tuấn Anh, chủ một showroom ô tô và một sàn bất động sản nêu dẫn chứng và phân tích thêm, với những tài sản dạng này, nhà đầu tư thường nhắm tới giá trị mảnh đất để tính tới việc xin chuyển đổi đất dự án, cho nên việc mua lại các tài sản cố định trên đất sẽ không mang lại nhiều lợi ích. Do đó, họ cần có mức giá chào bán phù hợp hơn để tính toán bài toán đầu tư dài hạn.