Nút thắt hạ tầng cản bước thị trường bất động sản Đồng Nai

Nhiều dự án giao thông trọng điểm tại Đồng Nai đang chậm tiến độ do vướng giải phóng mặt bằng. Đây là nút thắt cần sớm được tháo gỡ để thị trường bất động sản nơi đây phát triển đúng tầm.

Dự án vỡ tiến độ vì thiếu mặt bằng

Đồng Nai đang là điểm đến của nhiều nhà phát triển bất động sản khi đón nhận hàng loạt thông tin tích cực về hạ tầng giao thông. Đơn cử, mới đây, UBND tỉnh Đồng Nai đã chấp thuận đề xuất của Sở Kế hoạch và Đầu tư về chủ trương đầu tư 4 dự án giao thông trọng điểm trên địa bàn tỉnh với số vốn đầu tư khoảng 7.100 tỷ đồng (chưa bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng).

Ngoài ra, trong giai đoạn 2021-2025, một loạt dự án giao thông quan trọng khác cũng sẽ được Đồng Nai lên kế hoạch đầu tư như đường trục trung tâm TP. Biên Hòa, đường ven sông Cái, đường Vành đai 3, đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, các tuyến đường kết nối sân bay Long Thành…

Tuy nhiên, trên thực tế, tiến độ thi công nhiều dự án đang chậm trễ. Đơn cử, dự án Xây dựng Hương Lộ 2 (đoạn 1, giai đoạn 1) được khởi công ngày 29/12/2020, nhưng đến giữa tháng 4/2021 mới chính thức triển khai thi công.

Lý giải việc dự án nằm chờ hơn 3 tháng, ông Trần Văn Thanh, Phó giám đốc Ban quản lý Dự án đầu tư xây dựng Đồng Nai (chủ đầu tư) cho biết, dự án được bàn giao khoảng 500 m dài là diện tích đất công, nhưng do đất của các hộ dân chưa được giải phóng mặt bằng nên nhà thầu không thể tiếp cận khu vực thi công.

Hiện tại, các nhà thầu đang thi công hạng mục cầu An Hòa 2 (bắc qua sông An Hòa) với chiều dài 130 m, được thiết kế gồm 5 trụ với 4 nhịp cầu, nhưng mới đang thi công 2 trụ giữa sông, còn 3 trụ trên cạn chưa thể tiến hành do chưa được bàn giao mặt bằng.

“Tuy 2 trụ cầu giữa sông không vướng mặt bằng, nhưng quá trình thi công gặp nhiều khó khăn, nhất là việc vận chuyển máy móc, thiết bị và nguyên vật liệu do vướng mặt bằng trên cạn. Thời gian thi công dự kiến mất khoảng 1 năm, nhưng với hiện trạng này thì nguy cơ chậm tiến độ là rất lớn”, ông Nguyễn Tiến Lợi, nhà thầu phụ trách thi công cầu An Hòa 2 thuộc liên danh nhà thầu CTCP Đầu tư xây dựng Tuấn Lộc và Công ty TNHH Cường Hùng nói.

Ngoài dự án Hương lộ 2, trên địa bàn tỉnh Đồng Nai còn 4 dự án giao thông khác đang bị chậm tiến độ như dự án đường ven sông Đồng Nai và đường ven sông Cái, dự án nâng cấp ĐT.763 đoạn 2 và mở rộng, tu bổ đền thờ Nguyễn Hữu Cảnh, trong đó 2 dự án đầu tiên cũng bị vướng giải phóng mặt bằng.

Đơn cử, tại dự án Xây dựng đường ven sông Đồng Nai do TP. Biên Hòa làm chủ đầu tư hiện chậm tiến độ khoảng 4 tháng do trong khu vực dự án còn tồn tại nhiều căn nhà xây dựng không phép, trái phép hay việc nhiều hộ gia đình sống trên 1 diện tích nhỏ… khiến việc rà soát nguồn gốc đất cũng như tính toán, bố trí tái định cư mất nhiều thời gian.

“Có trường hợp trên diện tích đất chỉ 70 m2 nhưng có đến 4-5 hộ cùng sinh sống khiến việc tính toán suất tái định cư cho hộ chính, hộ phụ gặp nhiều khó khăn do quỹ đất tái định cư hạn chế”, ông Nguyễn Hữu Nguyên, Chủ tịch UBND TP. Biên Hòa cho hay.

Cần sớm khơi thông

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, phần lớn các công trình, dự án hạ tầng tại Đồng Nai mới đang trong giai đoạn lập dự án đầu tư. Hơn nữa, trong giai đoạn 2021-2025, Đồng Nai cần nguồn vốn đầu tư công rất lớn, nếu chỉ trông đợi vào nguồn vốn ngân sách nhà nước sẽ không đáp ứng đủ.

Ví dụ, huyện Nhơn Trạch có dự án đường liên cảng cần gần 7.000 tỷ đồng, cầu Cát Lái cần 6.500 tỷ đồng; TP. Biên Hòa có dự án đường ven sông Cái cần gần 4.000 tỷ đồng, đường trục trung tâm Thành phố cần hơn 3.100 tỷ đồng… Vì vậy, bài toán đặt ra cho chính quyền nơi đây là phải làm tốt công tác quy hoạch về đất đai, xây dựng, rút ngắn thời gian hoàn thành hồ sơ của dự án để nhanh thu hút vốn đầu tư.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Hồ Văn Hà, Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Đồng Nai cho biết, tỉnh sẽ khai thác lợi thế về đất đai ở những nơi mở các tuyến đường lớn để lấy vốn đầu tư các công trình quan trọng. Đơn cử, khi tuyến đường liên cảng được đầu tư, phía hai bên đường sẽ được tỉnh quy hoạch hình thành các khu đô thị dọc theo cảng. Các khu đất triển khai các dự án khu đô thị này sẽ được thu hồi, tiến hành đấu giá lấy kinh phí đầu tư.

“Các địa phương có quy hoạch các tuyến đường giao thông sẽ đầu tư trong 5-10 năm tới, tỉnh đều yêu cầu đưa vào quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2021-2030 những khu đất có lợi thế, cập nhật quy hoạch xây dựng các khu đất đó để khi đấu giá thành công, doanh nghiệp có thể triển khai nhanh các dự án theo quy hoạch”, ông Hà nói.

Trên thực tế, khoảng 2 năm trở lại đây, những khu đất diện tích lớn, giáp đường giao thông chính của Đồng Nai đưa ra đấu giá được nhiều doanh nghiệp quan tâm, có doanh nghiệp bỏ ra cả ngàn tỷ đồng để sở hữu.

Ví dụ, vào ngày 26/11/2020, Trung tâm Phát triển quỹ đất Đồng Nai đã đấu giá khu đất hơn 23,4 ha tại xã Bình Sơn (huyện Long Thành) được quy hoạch thực hiện khu dân cư với giá khởi điểm là 914 tỷ đồng. Có 6 doanh nghiệp tham gia đấu giá và CTCP Bất động sản STC Golden Land đã trúng đấu giá với số tiền hơn 1.626 tỷ đồng.

Một ngày sau, khu đất 21,3 ha ở phường Bảo Vinh (TP. Long Khánh) đã được đưa ra đấu giá với giá khởi điểm là 659 tỷ đồng. Có 5 doanh nghiệp đủ điều kiện tham gia đấu giá đất. Qua 3 vòng trả giá, CTCP Bất động sản Mỹ đã trúng đấu giá với số tiền 1.229 tỷ đồng. Khu đất được quy hoạch đất ở đô thị và đất thương mại - dịch vụ, dự kiến sẽ xây dựng nhà ở liên kề, biệt thự, nhà chung cư cao khoảng 17 tầng.

Trước đó, CTCP Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An (thuộc Tập đoàn Đất Xanh) đã trúng đấu giá khu đất “vàng” diện tích hơn 92 ha tại khu vực gần dự án sân bay Long Thành, huyện Long Thành. Hiện tại, khu đất này được chủ đầu tư phát triển dự án Gem Sky World. Vào tháng 7/2020, dự án được công bố có giá 18 triệu đồng/m2 và cuối năm 2020 đã tăng vượt mốc 27 triệu đồng/m2. Đến tháng 4/2021, khi chủ đầu tư bàn giao gần 1.500 sản phẩm nhà phố tự xây đầu tiên cho khách hàng với pháp lý hoàn chỉnh, mức giá tiếp tục tăng lên 30-32 triệu đồng/m2 với những sản phẩm có vị trí đẹp.

Thực tế trên cho thấy, nếu khai thác tốt quỹ đất, Đồng Nai sẽ không lo thiếu vốn cho những công trình đầu tư công ở các địa phương. Đồng thời, đây cũng là cơ hội để các doanh nghiệp bất động sản sở hữu quỹ đất sạch để phát triển dự án.