NTL: Kỳ vọng gì cho tương lai?

Trong bài viết này chúng tôi sẽ cập nhật báo cáo tài chính quý 2 vừa mới ra và phân tích các dự án của NTL trong năm 2021 để từ đó xem với những kỳ vọng các dự án tiếp theo thì định giá với NTL trong năm 2021 là bao nhiêu là hợp lý.

Trong năm 2020 chúng tôi cũng đã có bài viết về NTL vào tháng 9 và với định giá 19.5-20K, mức giá rất sát với giá cổ phiếu ở thời điểm cuối 2020. Cụ thể như ảnh và link bài bên dưới:

Bài viết này chúng tôi sẽ đi sâu vào tình hình các dự án, tương lai doanh nghiệp và định giá cho năm 2021, điều mà nhà đầu tư quan tâm và chú ý.

Tuy là một doanh nghiệp trong ngành BĐS, ngành thường tỉ lệ vay khá lớn để triển khai cũng như thâu tóm quỹ đất nhưng NTL lại có cơ cấu tài chính vào top những doanh nghiệp mạnh, thậm chí tỉ lệ trả cổ tức bằng tiền các năm gần đây còn cao hơn cả lãi suất gửi ngân hàng. Cụ thể các điểm nhấn chính trong cơ cấu tài sản cũng như nợ vay của NTL như sau:

- Tính đến hết quý 2-2021 nợ vay của NTL đã về 0 đồng và đây là con số cho thấy sức khỏe tài chính của NTL mạnh như thế nào khi mà một doanh nghiệp BĐS không cần dùng đến vay nợ và nắm trong tay khoản tiền mặt lên đến khoảng 230 tỷ đồng.

- Trong tổng tài sản khoảng 1,816 tỷ đồng thì chiếm tỉ trọng lớn nhất đó chính là khoản mục hàng tồn kho với các dự án đang triển khai của công ty, hết quý 2-2021 tổng hàng tồn kho của NTL là 1,237 tỷ đồng, chiếm 68% tổng tài sản của công ty.

Chi tiết trong thuyết minh báo cáo tài chính mục tồn kho thì phần lớn nằm tại 3 dự án của công ty đó là dự án KĐT mới Bắc quốc lộ 32, dự án Bãi Muối và dự án Dịch Vọng. Chi tiết các dự án chúng tôi sẽ update và phân tích trong phần dưới của bài viết. Như vậy tài sản chính của công ty chính là các dự án đang triển khai giúp mang lại lợi nhuận khi bàn giao dự án cho công ty

- NTL vẫn duy trì việc trả cổ tức bằng tiền mặt trong các năm gần đây với tỉ lệ cao đến 20-25%, nếu chi cho thị giá các năm thì tỉ lệ cổ tức/thị giá lên đến mức khoảng 10%, cao hơn khá nhiều so với lãi suất gửi ngân hàng, cụ thể như ảnh dưới đây:

Với mức chi trả cổ tức lớn có thể thấy đây cũng là 1 trong những điểm hấp dẫn nhà đầu tư với NTL và cũng chính là “phao cứu sinh” hỗ trợ giá cho cổ phiếu khi thị trường chung điều chỉnh. Trong năm 2021 công ty cũng đặt mục tiêu chia cổ tức 25% bằng tiền.

Tổng kết lại về tài chính doanh nghiệp chúng tôi thấy rằng NTL là doanh nghiệp có nền tảng tài chính mạnh và mức chi trả cổ tức hấp dẫn đối với nhà đầu tư. Cụ thể về kết quả kinh doanh cũng như tiềm năng tăng trưởng doanh nghiệp chúng tôi sẽ phân tích trong phần dưới đây của bài viết.

Trong các năm gần đây kết quả kinh doanh của NTL có xu hướng tăng trưởng khá tốt, nhất là bắt đầu từ giai đoạn 2018 đến nay. Năm 2020 tuy doanh thu giảm khá nhiều so với 2019 nhưng nhờ biên lợi nhuận gộp tăng mạnh đã giúp lợi nhuận gộp của công ty vẫn duy trì được đà tăng liên tục từ 2017 đến nay. Nhờ hạch toán các dự án có biên lợi nhuận gộp cao đã giúp biên lợi nhuận gộp của công ty tăng mạnh từ mức quanh 20-25% những năm 2014-2018 lên đến 42% năm 2019 và năm 2020 tăng lên đến 64.5%. Cụ thể như hình bên dưới chúng tôi tổng hợp:

Biên lợi nhuận gộp của NTL trong những năm gần đây tăng tốt là nhờ công ty đưa vào hạch toán các dự án đem lại lợi nhuận cao cho công ty như dự án KĐT bắc quốc lộ 32 hay Lideco Hạ Long. Trong năm 2021 thì doanh thu và lợi nhuận của NTL sẽ kỳ vọng chính từ dự án KĐT bắc quốc lộ 32 khi ghi nhận nốt các căn biệt thự còn lại của dự án.

Tại quý 2-2021 công ty cũng đã ghi nhận doanh thu gần 109.5 tỷ đồng, tăng 7.9% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 51.4 tỷ đồng, tăng 21.2% yoy. Lũy kế 6 tháng đầu năm doanh thu công ty đạt gần 160 tỷ, lợi nhuận gộp đạt 92 tỷ đồng, đây là con số thấp so với kế hoạch công ty đề ra cho năm 2021. Tuy nhiên với các doanh nghiệp BĐS thì 6 tháng đầu năm không phải là các tháng cao điểm để bàn giao và hạch toán, nên để đánh giá các doanh nghiệp BĐS thì ít nhất phải nhìn theo từng năm thay vì từng quý. Và chúng tôi cho rằng trong 6 tháng cuối năm công ty sẽ hoàn thành được kế hoạch đề ra. Trên báo cáo tài chính quý 2 khoản mục khách hàng trả trước cũng tăng lên tốt sau 2 quý đã phần nào cho thấy tiềm năng các quý tới. Đặc biệt là dự án bắc quốc lộ 32 khoản người mua trả trước ngắn hạn tăng mạnh từ 50 tỷ đồng đầu năm lên 244 tỷ tại quý 2 như hình dưới:

Trong phần dưới đây chúng tôi sẽ đi phân tích tiềm năng các quý còn lại của NTL thông qua các dự án để có thể dự phóng được doanh thu và lợi nhuận cho năm 2021 cũng như tiềm năng các năm tiếp theo.

Với các doanh nghiệp bất động sản thì tiềm năng chính là nằm tại các dự án mà công ty đang triển khai cũng như quỹ đất và kế hoạch tương lai của công ty ra sao. Và chúng tôi thấy rằng ở NTL có cả 2 mặt tiềm năng và thách thức. Tiềm năng là các dự án có vị trí địa lý tốt giúp mang lại giá trị cao cho công ty trong 1 vài năm tới nhưng thách thức là việc tìm và mở rộng thêm quỹ đất cho công ty. NTL không có quỹ đất quá lớn so với nhiều doanh nghiệp đầu ngành khác trên sàn nên việc thâu tóm quỹ đất mới khi thị trường BĐS đang nóng sẽ gặp nhiều khó khăn cũng như giá vốn cao. Cụ thể hơn chúng tôi sẽ trình bày qua các dự án dưới đây

Đây là dự án đã và đang mang lại doanh thu, lợi nhuận chính cho NTL trong các năm gần đây. Tính đến tháng 4 thì số lượng sản phẩm còn lại của dự án là 40 căn biệt thự, tương ứng 12,200 m². trong đó 32 căn đã xây và hoàn thiện mặt ngoài, 8 căn chưa được xây dựng.

Dự án KĐT BQL 32 nằm dọc theo QL32 đi vào thành phố Sơn Tây, nằm tọa lạc ngay tại vị trí đắc địa của khu vực trọng điểm phía tây thủ đô. Dự án có tổng diện tích 38.9ha, trong đó diện tích đất kinh doanh là 16.2ha bao gồm:

- 648 căn biệt thự đơn lập, song lập, nhà vườn

- 136 căn liền kề​

​Như đã nói ở trên hiên tại dự án còn khoảng 40 căn biệt thự trong đó 32 căn đã xây và hoàn thiện mặt ngoài dự kiến sẽ bàn giao và hạch toán trong năm 2021. Như vậy dư địa mang về cho NTL trong năm 2021 của dự án vào khoảng 350-400 tỷ đồng doanh thu và 200-220 tỷ đồng lợi nhuận gộp. cụ thể trên báo cáo tài chính quý 2 khoản người mua trả trước đã tăng lên khoảng 244 tỷ cho thấy tốc độ bán của dự án cho các căn còn lại là rất tốt.

Ngoài ra trong năm 2020 công ty đã khởi công xây dựng khu trung tâm thương mại tại vị trí CC2 trên diện tích 3,022m² và sẽ đưa vào kinh doanh trong năm 2021 và kỳ vọng đóng góp doanh thu, lợi nhuận từ năm 2022.

Dự án có kế hoạch kinh doanh từ năm 2020 nhưng thực tế công ty vẫn chưa kịp đưa vào kinh doanh từ 2020 nên phải dời sang 2021 và kỳ vọng bắt đầu mở bán và bàn giao từ 2021

Dự án có vị trí nằm tại giữa trung tâm thành phố Hạ Long, tiếp giáp 3 phường Hà Khánh, Cao Thắng và Hà Lầm. Dự án có tổng diện tích 43.7ha, giai đoạn 2 với 23ha cụ thể:

- Đất nhà biệt thự : 9,533m² (4%)

- Đất nhà liền kề: 64,182 m² (29.9%)

Hiện công ty đang tập trung làm xong sổ đỏ của 629 lô tại khu I để đưa dự án ra kinh doanh từ quý 2-2021 và có thể hạch toán vào cuối năm. Chúng tôi kỳ vọng trong năm 2021 dự án có thể bắt đầu hạch toàn với doanh thu 400-500 tỷ đồng, lợi nhuận gộp khoảng 200 tỷ đồng.

Trong các năm tiếp theo dự án bãi muối chính là kỳ vọng lớn nhất mang lại doanh thu, lợi nhuận cho công ty

Ngoài 2 dự án đang kỳ vọng được đưa vào kinh doanh trong năm nay thì các dự án khác cũng được chú ý và kỳ vọng như Dịch vọng, Núi Hạm. Cụ thể như sau:

- Dự án KĐT TM Dịch Vọng: có tổng diện tích 22.5ha, trong quý 2, quý 3, công ty phấn đấu xong công tác giải phóng mặt bằng tại vị trí No11 để tiến hành đầu tư trong năm 2021( xây dựng tòa chung cư 32 tầng ). Công ty phối hợp cùng với ctcp Hà Đô để xây dựng đường 17.5m, hoàn thành các hạng mục và trình thành phố phê duyệt phương án đầu tư vị trí CC2,bãi đỗ xe.

- Dự án núi Hạm 68ha: Dự án đã được UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500. Hiện UBND tỉnh đã giao UBND thành phố Hạ Long và NTL nghiên cứu thêm 1 số phương án quy hoạch chi tiết

Như vậy chúng ta có thể thấy kết quả kinh doanh trong năm 2021 chủ yếu sẽ đến từ dự án KĐT BQL32 và đột biến sẽ trông chờ từ tiến độ của dự án Bãi muối. Về dài hạn chúng tôi thấy rằng bài toán cần NTL giải quyết nhất đó chính là tiếp tục gia tăng quỹ đất để làm các dự án gối đầu tiếp theo trong nhiều năm tới. Còn hiện tại năm nay chúng tôi cho rằng năm 2021 NTL sẽ hoàn thành được kế hoạch về lợi nhuận mà công ty đã đề ra đó là 350 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế cũng như cổ tức 25% tiền mặt.

Về định giá, trong đợt điều chỉnh vừa qua của thị trường NTL cũng giảm về vùng 24.x rồi hồi phục lên vùng 25-26, vốn hóa thị trường hiện tại của NTL khoảng gần 1,500-1600 tỷ đồng. Chúng tôi cho rằng với lợi tức từ cổ tức và tiềm năng lợi nhuận các năm tới thì mức vốn hóa phù hợp trong năm 2021 đối với NTL là khoảng 1,900 -2,000 tỷ đồng, tương ứng giá cổ phiếu là khoảng 30-32K/cp.Với mức giá 27k ngày 27/7. Giá cổ phiếu không có nhiều biên lợi nhuận hấp dẫn. Nhà đầu tư cần đợi chiết khấu để có định giá tốt hơn.