NTC – Điểm nghẽn đã có giải pháp củng cố cho tín hiệu khởi động của dự án NTU3

Cập nhật dự án NTU3 – Điểm nghẽn cơ chế định giá đất đã có lời giải mang lại tín hiệu tích cực cho triển vọng kinh doanh

Ngày 24/05/2023, UBND Bình Dương ra quyết định số 1343/QĐ-UNBD về việc giao đất cho NTC để thực hiện dự án NTU3. Sở Tài Nguyên Môi Trường (STNMT) sau đó thông báo mời các đơn vị tư vấn tham gia xác định giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho dự án này vào ngày 2/6/2023[1]. Tuy nhiên, tiến độ định giá đất cho dự án này vẫn chưa có kết quả, với nguyên nhân cốt lõi đến từ những mặt còn hạn chế về quy định giá đất được nêu tại nghị định 44/2014 đặc biệt là phương pháp thặng dư, khi mà kết quả của phương pháp này phần lớn dựa vào giả định, dễ dẫn đến rủi ro cho người làm công tác định giá đất (đặc biệt khi không có một hướng dẫn rõ ràng về các giả định để áp dụng phương pháp này).

Chính Phủ đã ban hành Nghị định số 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP vào ngày 05/02/2024 để khắc phục những hạn chế nói trên. Đồng thời, UBND tỉnh Bình Dương cũng ra văn bản 06/2024/QĐ-UBND[2] quy định cụ thể về các giả định trong việc xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư dựa trên quy định của Nghị Định 12 nói trên. Chúng tôi tin rằng đây là giải pháp cho điểm nghẽn về nghĩa vụ đất đai còn lại của dự án NTU 3 nhằm đáp ứng điều kiện đưa vào kinh doanh trong năm 2024.

Chúng tôi tiến hành tính giá đất theo phương pháp thặng dư được nêu chi tiết tại phụ lục III trong Quyết định 06 của UBND tỉnh Bình Dương và Nghị Định 12 như sau:

Ước tính KQKD năm 2024 của NTC

Trong kịch bản cơ sở cho năm 2024, chúng tôi dự đoán rằng (1) NTC có khả năng đạt doanh thu 739 tỷ đồng từ hoạt động kinh doanh cho thuê đất công nghiệp khi bàn giao 90 ha với giá thuê trung bình là 140 USD/m2. Trong đó 85% tổng doanh thu sẽ được phân bổ hằng năm, 15% còn lại sẽ được ghi nhận một lần. Theo đó, nếu tính cả mảng dịch vụ KCN, tổng doanh thu sẽ đạt 757 tỷ đồng (+222% YoY) và lợi nhuận ròng dự báo sẽ đạt mức 535 tỷ đồng (+79% YoY).