NƠXH thiếu hụt: Vốn không phải là khó khăn duy nhất

Nhà ở xã hội thiếu hụt, phát triển chậm vì nhiều lý do trong đó vốn không phải là khó khăn duy nhất. Theo các chuyên gia, sẽ khó đạt 1 triệu căn nhà ở xã hội nếu không có giải pháp đột phá.

Nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), giải quyết tốt hơn nhu cầu cải thiện nhà ở của người dân, tháng 4/2023, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".

Mặc dù Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp đang nỗ lực cho mục tiêu 1 triệu căn hộ nhưng phía trước còn rất nhiều khó khăn, không chỉ là nguồn vốn và cơ chế chính sách.

Nhiều "nút thắt" cần tháo gỡ

Trao đổi trên VnEconomy, ông Dương Đức Tuấn, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội cho biết, tại Quyết định phê duyệt Đề án, Thủ tướng Chính phủ giao Hà Nội hoàn thành 56.200 căn NƠXH (18.700 căn giai đoạn 2021 - 2025 và 37.500 căn giai đoạn 2026 - 2023). Để góp phần hoàn thành chỉ tiêu này, Hà Nội kiến nghị các bộ, ngành tháo gỡ một số khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện chương trình phát triển NƠXH.

Theo ông Tuấn, về quy hoạch, hiện nay quy định của pháp luật về dành quỹ đất để phát triển NƠXH tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 1/4/2021) còn có điểm bất cập. Nhiều dự án phát triển nhà ở thương mại ở khu vực ngoại thành không phù hợp bố trí NƠXH như Ba Vì, Ứng Hòa, Mỹ Đức…, hoặc dự án nhà ở thương mại có quy mô 2ha nhưng có diện tích đất xây dựng nhà ở nhỏ không đủ dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng NƠXH. Do đó, việc phải bố trí quỹ đất xây dựng NƠXH tại dự án không phù hợp và manh mún.

Với vướng mắc này, Hà Nội kiến nghị Bộ Xây dựng báo cáo Chính phủ ủy quyền cho Hà Nội chủ động thực hiện bố trí thay thế quỹ đất xây dựng NƠXH cho các dự án trên tại các khu NƠXH độc lập (tập trung) trên địa bàn thành phố. Cùng đó, giao quyền cho thành phố điều chỉnh quy hoạch các khu công nghiệp, khu chế xuất để bổ sung quỹ đất xây dựng NƠXH cho thuê (nhà lưu trú, tạm trú theo quy định của của Chính phủ về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế).

Đồng thời, Hà Nội cũng kiến nghị Bộ Xây dựng báo cáo cấp có thẩm quyền có quy định rút ngắn thời gian lựa chọn nhà đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở nói chung, dự án đầu tư xây dựng NƠXH nói riêng. Trường hợp thực hiện lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu cần có quy định quy trình đấu thầu riêng (đơn giản hóa, rút ngắn thời gian thực hiện) đối với loại hình NƠXH; có hướng dẫn cụ thể về cơ chế, ưu đãi dự án đầu tư xây dựng NƠXH…

Cũng theo Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội, pháp luật hiện hành cũng chưa quy định, hướng dẫn sử dụng khoản tiền thu được từ chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nộp tương đương quỹ 20%, 25% đất ở tại dự án để đầu tư xây dựng NƠXH có quy mô sử dụng dưới 10ha, Trong khi đó, nguồn lực tài chính của thành phố để đầu tư xây dựng NƠXH từ nguồn vốn ngân sách còn hạn chế. Do đó, Hà Nội kiến nghị các bộ, ngành Trung ương sớm ban hành hướng dẫn việc quản lý, sử dụng khoản tiền sử dụng đất phải nộp đối với quỹ đất 20% tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị theo quy định…

Cần thay đổi quan điểm về NƠXH

Liên quan tới mục tiêu đề án 1 triệu căn NƠXH, thông tin trên báo Đầu tư, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho rằng, với cách làm như hiện nay nếu không có giải pháp đột phá sẽ không đạt được mục tiêu đề ra.

Theo ông Lực, điểm nhấn của vấn đề triển khai đầu tư NƠXH là chính sách, quỹ đất, nguồn vốn. Với nguồn vốn như hiện nay, sẽ vô cùng khó khi triển khai đầu tư xây dựng NƠXH. Hiện vẫn còn thiếu nguồn vốn tài trợ bền vững cho phân khúc này, bởi đa số các dự án NƠXH tính đến thời điểm hiện nay được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn công, một số dự án do tư nhân thực hiện.

Cũng theo TS. Lực, hiện nay, các dự án NƠXH rất khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân sách do nguồn bố trí cho các dự án NƠXH là rất ít, điều kiện, thủ tục phức tạp, trong khi nguồn cung NƠXH còn ít. Do đó, để phát triển NƠXH, cần có một quỹ đầu tư lâu dài và cần cơ chế linh hoạt.

Ngoài vấn đề vốn, TS Lực cũng cho hay, phát triển NƠXH còn vô vàn vướng mắc như: Quan điểm về NƠXH còn chưa nhất quán, vẫn còn quan niệm NƠXH là từ thiện, là xin - cho, là có vấn đề trục lợi chính sách, do đó rất khó để triển khai được chính sách NƠXH.

Bên cạnh đó, vướng mắc về cơ chế, chính sách, quy trình thủ tục cấp phép các dự án NƠXH khó khăn, phức tạp, thời gian xin phép kéo dài; quy hoạch và quỹ đất và khâu đền bù giải phóng mặt bằng khó khăn; vướng mắc về hoạt động thanh tra, kiểm tra phức tạp; trình tự, thủ tục mua, thuê NƠXH còn nhiều phức tạp bởi các đối tượng được mua NƠXH phải thỏa mãn nhiều tiêu chí, điều kiện (nhà ở, nơi cư trú, và thu nhập...).

Mặt khác, giới hạn lợi nhuận của các dự án NƠXH quy định lợi nhuận tối đa 10% trên tổng mức đầu tư thì quá khó cho doanh nghiệp vì lãi suất vay đã lên tới 8%...

Với các khó khăn trên, để giải được bài toán NƠXH, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, trước tiên cần thay đổi quan điểm về NƠXH, coi đây là "chính sách kinh tế nhân văn”, tức phải có tính chất kinh tế, có sự hấp dẫn, chứ không phải là "từ thiện, xin – cho", và xây dựng một đề án tổng thể, căn cơ, bài bản hơn.

Cùng với đó, cần mở rộng, linh hoạt hơn đối tượng mua NƠXH; tăng tính thị trường, tính hấp dẫn cho NƠXH; ưu đãi thực sự về thuế, phí đối với doanh nghiệp bất động sản phát triển NƠXH; tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thể chế, khung pháp lý…