Nóng đấu giá đất ngoại thành Hà Nội, lướt cọc chênh “nhẹ” hàng trăm triệu đồng

Dù cơ quan chức năng đã yêu cầu kiểm tra, rà soát cũng như các chuyên gia liên tục khuyến cáo, tuy nhiên, thị trường đất đấu giá tại một số huyện ngoại thành Hà Nội vẫn nóng lên từng ngày khi những lô đất vừa trúng đã được rao bán chênh hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng.

Mới đây, ngay sau phiên đấu giá 20 thửa đất tại xã Tân Phú, huyện Quốc Oai vừa kết thúc, các môi giới đã liên tiếp rao bán lại các suất trúng đấu giá với giá chênh “nhẹ” từ 200-300 triệu đồng/suất.

Trước đó, khi phiên đấu giá chưa kết thúc, các môi giới cũng đã liên tiếp cập nhật thông tin về diễn biến giá qua từng vòng (dù theo quy định người tham gia đấu giá không được mang điện thoại vào phòng đấu giá) kèm theo với các thông tin liên hệ để “chốt” lại thửa đất ngay khi kết thúc đấu giá.

Việc các thửa đất trúng đấu giá được rao bán chênh vài trăm đến cả tỷ đồng ngay sau khi vừa kết thúc phiên đấu giá không phải là tình trạng hiếm gặp và theo các chuyên gia đang trở thành vấn nạn rất đáng quan ngại của nền kinh tế. Theo đó, lợi dụng hình thức đấu giá đất, các đối tượng đầu cơ, môi giới đã và đang đẩy giá đất lên cao nhằm trục lợi, biến các thửa đất được nhà nước đưa ra đấu giá thành công cụ của “trò chơi tài chính”.

Đem lại lợi nhuận lớn trong thời gian ngắn cho giới đầu cơ chính là một trong những nguyên nhân khiến các phiên đấu giá đất tại một số huyện ngoại thành Hà Nội nóng lên từng ngày bất chấp các động thái yêu cầu kiểm tra, rà soát của cơ quan chức năng cũng như cảnh báo từ các chuyên gia.

Đất đấu giá huyện Quốc Oai cao nhất gần 95 triệu đồng một m2

Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Quốc Oai vừa tổ chức đấu giá 20 thửa đất ở nông thôn (khu LK3, LK4) tại khu đất đấu giá ĐG31/2019 thôn Yên Quán, xã Tân Phú (cách quận Hoàn Kiếm khoảng 24 km) với tổng diện tích hơn 1.700 m2. Các thửa đất có diện tích từ 80 đến 105 m2, giá khởi điểm 4,7 triệu đồng, tương đương khoản tiền đặt trước khoảng 376-494 triệu đồng một lô.

Để sở hữu lô đất, nhà đầu tư phải trải qua tối thiểu 6 vòng trả giá, với mỗi bước giá tối thiểu 3 triệu đồng một m2. Cuộc đấu giá chỉ kết thúc khi không còn bên trả giá. Quy định này nhằm ngăn tình trạng người tham gia thông đồng, trúng với giá thấp.

Kết thúc phiên, 20 thửa đã được đấu giá thành công với giá cao nhất lên đến gần 95 triệu đồng một m2, gấp 20 lần mức khởi điểm. Mức trúng thấp nhất gần 71 triệu đồng mỗi m2, cao hơn giá khởi điểm 15 lần. Tổng số tiền huyện Quốc Oai thu được từ phiên đấu giá gần 142 tỷ đồng, chênh với giá khởi điểm gần 134 tỷ đồng.

Mức trúng của phiên lần này cao hơn khá nhiều so với phiên trước đó diễn ra vào giữa tháng 10. Cụ thể, 54 lô đất tại thôn Trung Sơn, xã Yên Sơn đã được đấu giá thành công, cao nhất gần 55 triệu đồng một m2, gấp 4,4 lần khởi điểm. Mức trúng thấp nhất gần 45 triệu đồng, cao hơn mức khởi điểm 3,6 lần. Nguyên nhân theo một số nhà đầu tư, phiên 14/10 có giá khởi điểm cao hơn, đạt 12,7 triệu đồng một m2. Điều này kéo theo mức cọc cũng cao hơn 2,4-2,6 lần so với phiên mới đây.

Đất đấu giá huyện Thanh Oai trúng cao nhất hơn 90 triệu đồng một m2

Sau 2 tháng tạm dừng, Thanh Oai - địa phương là điểm nóng về đấu giá đất ở Hà Nội hồi đầu tháng 8 - đã tổ chức lại hoạt động bán đấu giá đất. Ngày 15/11, Trung tâm Phát triển Quỹ đất huyện này đã tổ chức phiên đấu giá 25 lô đất tại khu Man Cá, Man Cổng, Mạ Man Trong, thôn Văn Quán, xã Đỗ Động.

25 lô đất có ký hiệu từ 93-117, diện tích nhỏ nhất gần 84 m2 và lớn nhất hơn 143 m2. Giá khởi điểm các lô này từ 5,3 triệu đồng một m2, tương ứng tiền cọc 88-151 triệu đồng mỗi lô. Cuộc đấu giá sẽ phải qua tối thiểu 6 vòng bắt buộc, với bước giá 5 triệu đồng mỗi m2.

Phiên đấu giá này đã thu hút hơn 100 nhà đầu tư tham gia, giảm mạnh so với sự kiện hồi tháng 8. Khi đó, buổi đấu giá 68 thửa đất tại xã Thanh Cao có khoảng 1.500 người tham dự, đẩy giá trúng cao nhất lên hơn 100 đồng một m2.

Kết thúc sự kiện cuối ngày hôm qua, cả 25 lô đất đều được bán thành công. Lô trúng cao nhất ghi nhận ở mức 90,3 triệu đồng một m2 - gấp 17 lần giá khởi điểm. Hai thửa đất trúng với giá này có diện tích gần 114 m2 và 129 m2, tương ứng tổng giá trị 10,3 tỷ và 11,7 tỷ mỗi lô

Lô thấp nhất trúng tại buổi đấu giá ngày 15/11 trúng với 45,3 triệu đồng một m2. Mức giá này gấp 8,5 lần giá khởi điểm.

“Sốt” đất đấu giá thực hay ảo

Tương tự như viêc rao bán chênh các thửa đất đấu giá tại Tân Phú (Quốc Oai), kết thúc phiên đấu giá đất huyện Thanh Oai hôm 16/11, giá trúng cao nhất lên đến 90 triệu đồng/m2, gấp 17 lần khởi điểm và thấp nhất là hơn 45 triệu đồng/m2, gấp hơn 8 lần.

Đáng chú ý, ngay sau khi có kết quả trúng đấu giá, nhiều lô đất đã lập tức được rao bán với mức chênh từ vài trăm đến cả tỷ đồng/lô. Cụ thể, lô góc 112 có diện tích 157,1 m2 được rao bán chênh tới 1 tỷ đồng. Nhiều lô khác cũng được rao chênh từ 100 – 200 triệu đồng/lô đến 800 triệu đồng/lô.

Thực tế cho thấy, Thanh Oai là huyện ven đô, có giá đất rao bán trung bình dao động từ 25 – 40 triệu đồng/m2, tùy vào vị trí và tiện ích. Như vậy, với kết quả trúng đấu giá như trên, mức thấp nhất vẫn cao hơn mặt bằng giá rao chung từ 13,3 – 81,2%. Giá trúng cao nhất gấp 2 – 3 lần.

Còn theo công cụ lịch sử giá của nền tảng công nghệ PropertyGuru Việt Nam, giá rao bán phổ biến đất nền ở xã Đỗ Động, huyện Thanh Oai trong quý III/2024 là 36 triệu đồng/m2. Trong vòng 1 năm qua, giá đất ở đây đã tăng hơn 63,6%.

Giá rao bán đất tại các xã lân cận Đỗ Động dao động từ 31 triệu đến 41 triệu đồng/m2 trong quý III/2024. Theo đó, giá đất trúng đấu giá trong phiên vừa qua cao gấp 1- 3 lần so với mặt bằng phổ biến.

Theo khảo sát, một số lô đất có vị trí đẹp, nằm ở mặt đường quốc lộ 1A, cách hồ Hoàn Kiếm 14 km cũng chỉ được rao bán từ 70 – 80 triệu đồng/m2. Trong khi đó, vị trí 25 lô đất đấu giá ngày 16/11 ở huyện Thanh Oai cách trung tâm thành phố Hà Nội gần 30 km. Điểm hấp dẫn của những lô đất này theo các môi giới vì đây nằm gần mặt Cienco5 và QL21B.

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, việc nhiều lô đất dù đã trúng đấu giá cao hơn thị trường nhưng vẫn được rao chênh sau đó là chiêu trò của nhóm đầu cơ và môi giới, họ “thối” giá nhằm tạo cảm giác giá trị đất đã tăng đáng kể. Giá 90 triệu đồng/m2 là mức giá của tương lai. Có khi 5 năm nữa khi hạ tầng và quy hoạch được thực hiện theo đúng lộ trình thì mới hợp lý.

Chính vì vậy, ông Hiếu cho rằng, cần nâng tiền đặt cọc trong đấu giá đất tăng lên để sàng lọc được đầu cơ, kéo dài thời gian sang tay để tránh tình trạng “lướt sóng”. Những điều này có thể giúp những người dân có nhu cầu ở thực dễ dàng tiếp cận với quỹ đất “sạch” của nhà nước với giá trị thực.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra nhiều nguyên nhân khiến giá đất đấu giá‏‏ một số nơi ‏‏cao ‏‏bất thường ‏‏như‏‏ mức khởi điểm thấp, nhu cầu thị trường lớn, một số khu vực có hạ tầng phát triển nên tạo kỳ vọng lớn cho nhà đầu tư…‏

‏Ngoài ra, còn do các hành vi trả giá cao rồi bỏ tiền đặt cọc, thậm chí sẵn sàng bất chấp rủi ro, hoàn thành cuộc đấu giá để hợp thức hóa mức giá trúng với mục đích thổi giá, tạo mặt bằng giá ảo làm căn cứ đẩy giá các lô đất liên quan nhằm trục lợi.

Ông Phạm Đức Toản, CEO Bất động sản EZ chia sẻ, hiện tại, bảng giá đất cũ vẫn còn hiệu lực nhưng nó gần như “mất công dụng”. Vì vậy, nếu cơ quan chức năng không sớm vào cuộc và có hành động quyết liệt thì những phiên đấu giá đất này sẽ trở thành “sân chơi dành riêng cho môi giới”. Một nghề mới có thể ra đời chính là nghề “đấu giá đất”.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp, Ủy viên BCH Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) lưu ý “lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn”. Khi ‏‏quyết định ‏‏trả giá tại phiên đấu, nhà đầu tư nên cân nhắc dựa vào các yếu tố như quy hoạch, công năng, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, dư địa phát triển…của khu vực. Tránh viễn cảnh đổ vốn vào mà không rút ra được.

Trước đó, ngày 10/8, huyện Thanh Oai đã tổ chức phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao. Lô góc có giá trúng cao nhất là gần 100,5 triệu đồng/m2, gấp 8 lần so với giá khởi điểm. Các lô thường có giá trúng từ 63 triệu đồng/m2 đến 80 triệu đồng/m2, gấp 5 đến 6,4 lần so với giá khởi điểm.

Tuy nhiên, sau đó có 55 lô bị bỏ cọc, bao gồm cả lô đất giá cao nhất hơn 100 triệu đồng/m2. Trong tổng số 13 lô nộp đủ tiền, lô cao nhất có giá 55 triệu đồng/m2.