Nổi sóng thâu tóm dự án

Chưa bao giờ cuộc đua phát triển quỹ đất, thâu tóm các dự án hiện hữu lại sôi động như quý I năm nay.

Khởi động cuộc đua, Novaland đã nhanh chóng hoàn thành thâu tóm khu căn hộ Kenton Residences của Công ty Tài Nguyên và đổi tên thành Grand Sentosa. Chưa biết dự án đắp chiếu chục năm này sẽ hồi sinh bằng cách nào nhưng lãnh đạo Novaland tự tin sẽ phát triển thành căn hộ hạng sang và có giá bán xấp xỉ 100 triệu đồng/m2.

Novaland cũng đang chuẩn bị mua lại một dự án có quy mô hơn 600 ha ở Đồng Nai, một nguồn tin cho biết. Hai thương vụ kể trên nằm trong danh sách M&A hàng loạt mà Novaland đã và đang thực hiện.

Gần đây Novaland đã mạnh tay thâu tóm thêm gần 5.000 ha đất ở Lâm Đồng, Bình Thuận, Đồng Nai, Khánh Hòa và Huế để tăng lượng quỹ đất lên khoảng 10.600 ha, trong đó khoảng 20% nằm ở trung tâm TP.HCM, các khu đô thị vệ tinh và 80% là bất động sản nghỉ dưỡng.

Có một thương vụ thâu tóm âm thầm nhưng rất đáng chú ý là khu siêu đô thị Swan Bay 200 ha tại Nhơn Trạch. Nhà đầu tư ngoại CFLD đã chuyển giao dự án này cho Địa ốc Phú Long, thành viên của Tập đoàn Sovico. Ở khu trung tâm, Viva Land mua lại tòa tháp Saigon One Tower từ công ty mua bán nợ xấu VAMC và đổi tên thành IFC One, Saigon.

Ở quận 9, Sơn Kim Land mua lại khu dân cư Ngân Thạnh, một dự án được Ngân hàng Sacombank rao bán và đổi tên thành The 9 Stellars, hay Masterise Homes thâu tóm khu đô thị 117 ha và đổi tên thành The Global City. Ngoài ra, Hưng Thịnh, Bamboo Capial cũng là những cái tên nổi bật trên thị trường M&A.

Cuộc chơi không của riêng ai

Các nhà đầu tư ngoại không đứng ngoài cuộc đua săn lùng quỹ đất. Keppel Land vừa ký một thỏa thuận để mua 49% cổ phần trong 3 khu đất tại Khu Đô thị Bắc An Khánh - Mailand Hanoi City với giá trị giao dịch khoảng 120 triệu USD. Đặc biệt, CapitaLand bán tòa nhà văn phòng Capital Place cho một bên thứ 3 với giá trị 550 triệu USD.

Sự góp mặt của các nhà đầu tư ngoại góp phần làm giá trị M&A bất động sản trong quý I/2022 tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua. Thống kê của Cushman & Wakefield ghi nhận tổng giá trị M&A trong quý vừa qua bất ngờ tăng vọt lên đến gần 1 tỉ USD, cao hơn gấp đôi so với tổng giá trị cả năm 2021.

Đại dịch hoành hành trong 2 năm qua khiến một số chủ đầu tư cạn kiệt nguồn lực, đặc biệt là những doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, khách sạn, du lịch - nghỉ dưỡng. Đồng thời cuộc khủng hoảng cũng đã mang lại cơ hội thâu tóm hấp dẫn cho các nhà đầu tư mới với tiềm lực tài chính mạnh hơn.

Việc sở hữu một lượng dự án và quỹ đất đủ lớn sẽ đảm bảo cho năng lực cạnh tranh và tốc độ tăng trưởng ổn định cho các doanh nghiệp trong nhiều năm tới, đồng thời rút ngắn thời gian và chi phí để giải tỏa đền bù hay xử lý thủ tục pháp lý.

“Sự tăng trưởng nóng của thị trường M&A là tín hiệu tích cực, trong đó có sự cởi trói của chính sách để giúp các dự án bị đình trệ trước đó quay trở lại”, bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc của Cushman & Wakefield Việt Nam, chia sẻ với NCĐT.

Cơ hội từ phục hồi kinh tế

Nhiều doanh nghiệp bất động sản còn đặt cược vào triển vọng phục hồi của nền kinh tế, bầu trời du lịch mở lại cũng như gói kích thích trị giá gần 350.000 tỉ đồng mà Chính phủ triển khai sẽ mang đến cú hích cho thị trường bất động sản, tương tự giai đoạn 2008-2009.

Đơn cử ở Đất Xanh, lãnh đạo công ty này cho biết tổng quỹ đất hiện tại đạt gần 4.200 ha nhờ thâu tóm nhiều dự án quy mô lớn ở TP.HCM, Đồng Nai, Quảng Nam, Ninh Thuận. Quỹ đất lớn như vậy sẽ đáp ứng nhu cầu đầu tư trong 10 năm tới và kỳ vọng tạo ra tổng doanh thu khoảng 780.000 tỉ đồng. Trong số đó, 10 dự án tại TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai với tổng GFA khoảng 4 triệu m2 được dành để phát triển trong ngắn hạn.

Tất nhiên, rủi ro cho những kẻ đi săn cũng không nhỏ. Để thâu tóm quỹ đất, các doanh nghiệp hầu hết phải ký quỹ. Điều này dẫn tới một lượng vốn đáng kể phải chi ra và chôn trong các dự án không mang lại thu nhập trước mắt, thậm chí có thể khiến dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm đáng kể. Bên cạnh đó, nếu tăng cường sử dụng đòn bẩy M&A, các chủ đầu tư có thể phải tăng vay nợ ngân hàng, phát hành trái phiếu... khiến cho rủi ro tài chính cũng lớn dần theo.

Cuối cùng, theo nhận định của Công Chứng khoán HSC, rủi ro pháp lý vẫn là rủi ro kinh doanh chính đối với nhà phát triển bất động sản. Bất kỳ trở ngại pháp lý nào trong quá trình phê duyệt có thể kéo dài đáng kể thời gian chuẩn bị để mở bán một dự án và nhiều trường hợp sẽ dẫn đến vấn đề về dòng tiền cho các nhà phát triển. Thông thường, rủi ro này sẽ cao hơn đối với những công ty thực hiện chiến lược tích cực thu mua đất.