"Nội soi" nhà đất hai giá

Nhiều địa phương đang kiểm soát chặt chẽ hơn việc kê khai giá trị giao dịch bất động sản nhằm chống thất thu thuế.

Hàng chục nghìn hồ sơ nhà đất khai gian

Hiện nay, tình trạng người dân kê khai sai giá chuyển nhượng nhà đất nhằm giảm số thuế phải nộp diễn ra khá phổ biến, cho dù biết đây là hành vi vi phạm pháp luật. Để chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, Bộ Tài chính đã có công văn đề nghị Bộ Công an chỉ đạo công an các địa phương phối hợp các cục thuế xử lý nghiêm giao dịch có dấu hiệu trốn thuế.

Đồng thời, đề nghị Bộ Tư pháp, UBND tỉnh, thành phố chỉ đạo các sở tư pháp phối hợp chặt chẽ với các cục thuế yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản... kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật.

Sau những động thái quyết liệt đó, tình trạng khai giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn thực tế đã phần nào thuyên giảm ở một số địa phương vốn được xem là “điểm nóng”. Báo cáo mới đây của Cục Thuế TP.HCM cho biết, trong năm 2021, có hơn 13.100 hồ sơ bị yêu cầu kê khai lại giá chuyển nhượng, nhờ đó tăng thu cho ngân sách 176 tỷ đồng.

Ông Thái Minh Giao, Phó cục trưởng Cục Thuế TP.HCM cho biết, để đánh giá việc kê khai giao dịch có phù hợp hay không, cơ quan thuế phải tham khảo nhiều nguồn dữ liệu như giá bán của bất động sản đó ở thời gian gần nhất, hồ sơ bất động sản tại cơ quan thuế có vị trí tương đồng cùng địa bàn, khu vực. Đối với tài sản là bất động sản và nhà chung cư, trong quá trình giải quyết hồ sơ, cơ quan thuế có thể thu thập giá giao dịch tại các sàn giao dịch bất động sản, cũng như giá bán của chủ đầu tư để làm cơ sở so sánh với giá kê khai. Đây đều là nguồn thông tin đáng tin cậy để cơ quan thuế đấu tranh với những hành vi cố tình khai sai số tiền thuế phải nộp.

Tương tự, tại Long An, từ đầu năm 2022 đến nay, các chi cục thuế trực thuộc Cục Thuế Long An đã hoàn trả lại gần 500 hồ sơ nhà đất để điều chỉnh giá đúng với giao dịch thực, qua đó giúp ngân sách địa phương tăng thu hơn 2,1 tỷ đồng.

Để ngăn chặn tình trạng khai gian trốn thuế, Cục Thuế Long An yêu cầu các chi cục thuế khi tiếp nhận hồ sơ phải kiểm tra lịch sử chuyển nhượng tại thửa đất trong hồ sơ, đối chiếu, so sánh với các hồ sơ khác tại các thửa liền kề hoặc thửa có điều kiện tương tự… để xác định tương đối giá đất giao dịch thực tế, nhất là với những thửa đất có vị trí đắc địa.

Lãnh đạo Cục Thuế Long An cho rằng, những hồ sơ có dấu hiệu đáng nghi cần được kiểm tra nhằm đảm bảo quyền lợi, công bằng cho người dân, doanh nghiệp. Đến thời điểm này, các hồ sơ sai phạm cũng chưa bị phạt hành chính hay chuyển hồ sơ sang cơ quan khác có thẩm quyền điều tra do hầu hết người dân đã khai nhận và điều chỉnh các hồ sơ bị trả lại. Một động thái khác là Long An đã chuyển sang hình thức thanh toán hóa đơn điện tử từ ngày 1/4/2022 nhằm chống thất thu trong hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản, thương mại và điện tử.

Tương tự, Cục Thuế Bà Rịa - Vũng Tàu cho biết, trên địa bàn tỉnh có nhiều hồ sơ nhà đất bị hoàn trả lại do khai giá trị giao dịch không đúng thực tế. Tính từ cuối tháng 2 đến nửa đầu tháng 3/2022 , có hơn 1.200 hồ sơ chuyển nhượng, mua bán bất động sản bị hoàn trả vì nghi ngờ kê khai thấp hơn nhiều so với giá trị giao dịch thực. Trong số này, có 155 hồ sơ kê khai, điều chỉnh bổ sung và nộp lại cơ quan thuế.

Những hồ sơ nộp lại, khai lại giá trị chuyển nhượng hầu hết đều có giá trị tăng từ 2-5 lần so với hồ sơ khai lần đầu, cá biệt có những trường hợp tăng đến 20 lần. Theo Cục Thuế Bà Rịa - Vũng Tàu, sau thời gian “siết” lại việc kê khai giao dịch bất động sản, cơ quan này đã thu thêm được 3 tỷ đồng tiền thuế.

Cần thay đổi từ gốc

Theo quy định pháp luật về thuế, cơ quan thuế có quyền ấn định thuế đối với những trường hợp kê khai, nộp thuế không đúng với giá trị chuyển nhượng tài sản thực tế. Tuy nhiên, cơ quan thuế lại không có chức năng điều tra nên việc thu thập thông tin làm căn cứ ấn định thuế gặp nhiều khó khăn.

Luật sư Trần Văn Duẩn, Trưởng văn phòng Luật Thanh Niên cho hay, pháp luật cho phép ngành thuế được tiếp cận nhiều nguồn thông tin khác nhau để đưa ra giá tính thuế chuyển nhượng nhà đất, nhưng thực tế, cán bộ thuế thường chỉ áp giá tính thuế theo giá Nhà nước công bố hoặc theo mức giá người bán kê khai cao hơn giá Nhà nước, trong khi việc thu thập lịch sử giao dịch để so sánh, điều chỉnh giá tính thuế lại phụ thuộc ý thức của người nộp thuế nên rất khó có thể bịt hết cửa gian lận thuế, chưa kể phòng công chứng cũng không có lý do từ chối công chứng hợp đồng giao dịch 2 giá của khách hàng.

“Luật Dân sự cho phép người dân được tự thỏa thuận giá, trừ trường hợp nhằm mục đích trốn thuế, nhưng ngay cả như vậy thì cơ quan chức năng cũng rất khó chứng minh việc trốn thuế, vì chủ tài sản có thể bán lỗ nếu họ cần tiền. Điều đó đồng nghĩa với việc phải áp dụng nhiều biện pháp nghiệp vụ và phối hợp nhiều cơ quan chức năng mới có thể hạn chế tối đa thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản”, luật sư Duẩn nói.

Còn ông Trần Nhật Quang, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Phát triển của một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM nêu quan điểm, cơ quan quản lý thuế cần có cách tiếp cận “ngoài mềm, trong cứng”, chẳng hạn đặt ra mức sàn tính thuế và áp biểu thuế bậc thang (tương tự thuế thu nhập cá nhân). Ngoài ra, cần chế tài xử lý mạnh tay khi phát hiện vi phạm, với mức phạt cao gấp nhiều lần tiền thuế, đồng thời đưa người bị phát hiện trốn thuế vào “danh sách đen” nhằm kiểm soát các giao dịch bất động sản sau này.

“Để người dân tự giác kê khai đúng mức giá giao dịch thực tế, đầu tiên, cần tính thuế theo lũy tiến và kết hợp với chế tài mạnh tay như đã đề cập ở trên, tiếp đó là thay đổi cách tính thuế theo chênh lệch địa tô như hiện nay. Theo đó, thuế trên giá bán phải có sự tham chiếu tới giá mua hiện tại, bởi người mua sẽ không dại gì đồng ý công chứng giá mua thấp nếu phải tham chiếu với giá mua trước đây. Khi đó, hai bên sẽ phải thỏa thuận mức giá công chứng tiệm cận với thực tế giao dịch của họ và Nhà nước sẽ thu được thêm thuế. Khoản thuế này có thể thấp hơn giá trị nếu hai bên khai đúng, nhưng chắc chắn sẽ cao hơn mức thuế 2 bên đang khai gian như hiện nay”, ông Quang nói và chia sẻ thêm, với các giao dịch bằng tiền mặt, cần quản lý tập trung thông qua các tổ chức tín dụng để nắm giá trị giao dịch thực tế làm căn cứ tính thuế, bên cạnh tham khảo kinh nghiệm chống thất thu thuế của các quốc gia khác.

“Các biện pháp trên chưa đụng đến phần gốc rễ của vấn đề, đó là giao dịch bằng tiền mặt. Phải quản lý tập trung các giao dịch qua tổ chức tín dụng thì mới thu thuế hiệu quả được”, ông Quang nhấn mạnh.

Ông Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội Việt Nam cho rằng, lỗ hổng pháp lý xuất phát từ quy định mức giá phi thực tế nên người dân bám vào đó làm cơ sở để trốn thuế.

“Điều căn bản và quan trọng nhất là cần thay đổi hình thức định giá đất của Nhà nước sao cho sát với giá thực tế hơn. Mức giá đó phải được người dân, người chủ sở hữu nhà hoặc có quyền quyết định trên đất, tài sản đó chấp nhận và chịu nghĩa vụ. Khi họ đã chấp nhận và có nghĩa vụ đóng thuế, nếu có giao dịch mua bán, đương nhiên họ sẽ chấp nhận mức giá đó, không thể sai lệch nhiều so với thực tế như hiện nay”, ông Cường nói, đồng thời cho biết thêm, để hạn chế việc kê khai sai giá trị giao dịch, một số quốc gia trao quyền ưu tiên mua tài sản cho cơ quan nhà nước, để trong trường hợp phát hiện sai phạm, cơ quan này sẽ đứng ra mua tài sản với mức giá thấp như đang giao dịch.