Nới "room" tín dụng: "Phá băng" thị trường bất động sản và dự báo

Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng, qua đó có dư địa khoảng 400.000 tỷ cho nền kinh tế ở vào thời điểm cuối năm, tạo hiệu ứng tích cực cho thị trường bất động sản.

Khoảng 200.000 tỷ đồng được “bơm” vào nền kinh tế

Ngày 5/12, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định điều chỉnh chỉ tiêu tín dụng định hướng năm nay thêm khoảng 1,5-2% cho toàn hệ thống các tổ chức tín dụng.

Nguyên tắc điều chỉnh tăng chỉ tiêu tín dụng cho các tổ chức tín dụng cho các tổ chức tín dụng có thanh khoản tốt hơn, lãi suất thấp hơn sẽ được tăng trưởng tín dụng cao hơn.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng cân đối vốn phù hợp để cấp tín dụng, tập trung vốn vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhất là lĩnh vực ưu tiên như nông nghiệp nông thôn, xuất khẩu, doanh nghiệp nhỏ và vừa, công nghiệp phụ trợ… theo đúng chủ trương của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.

Ngân hàng Nhà nước khẳng định việc mở rộng tín dụng đi đôi với việc kiểm soát rủi ro kỳ hạn để bảo đảm thanh khoản, an toàn hoạt động, bảo đảm khả năng chi trả cho doanh nghiệp và người dân, nhất là dịp Tết Nguyên đán.

Thống đốc cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước theo dõi sát diễn biến tình hình, có giải pháp hỗ trợ thanh khoản kịp thời qua các kênh, trường hợp cần thiết hỗ trợ với kỳ hạn dài hơn, kể cả kéo dài thời hạn qua Tết để các tổ chức tín dụng yên tâm hơn khi cấp tín dụng.

Ngân hàng Nhà nước cho biết, đây là những giải pháp linh hoạt trong tình hình hiện nay. Đồng thời, trong thời gian tới, Ngân hàng Nhà nước sẽ bám sát những dự báo, tình hình, đặc biệt là diễn biến của lạm phát để xây dựng chỉ tiêu định hướng và các giải pháp điều hành tiền tệ, tín dụng năm 2023.

Theo báo cáo của Công ty chứng khoán SSI, việc Ngân hàng Nhà nước chính thức nới hạn mức tín dụng thêm 1,5 - 2%, tương ứng lượng vốn tín dụng tăng thêm khoảng 200.000 tỷ đồng.

Như vậy, tăng trưởng tín dụng năm nay sẽ vào khoảng 15,5 - 16% so với cuối năm 2021, nâng tổng hạn mức tín dụng cho tháng 12 vào khoảng 400.000 tỉ đồng (sau khi đã cộng cả hạn mức mới được cấp và hạn mức cũ còn lại).

Hiệu ứng của thị trường bất động sản

Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nguồn cung bất động sản thời gian qua có xu hướng giảm rõ rệt, giao dịch cũng trở nên trầm lắng. Với chính sách kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, dòng vốn trên thị trường đang gặp khó. Đồng thời, lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự hơn trong các quyết định xuống tiền. Điều này đã khiến không ít doanh nghiệp bất động sản phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động để duy trì hoạt động.

Ông Đỗ Quý Duy, Nhà sáng lập Câu lạc bộ bất động sản NAC chia sẻ, khoảng 70% vốn đầu tư của 90% doanh nghiệp bất động sản đang dựa vào vốn vay ngân hàng; 65% tài sản đảm bảo vốn vay là bất động sản. Chính sách “khóa van” tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp đột ngột tác động tiêu cực đến nguồn cung bất động sản, gây khó khăn “kép” cho nhiều doanh nghiệp bất động sản về nguồn vốn.

Ông Duy cho rằng, việc chặn dòng vốn vào bất động sản một cách cực đoan và đột ngột khiến nhiều dự án không thể triển khai, hàng loạt dự án dở dang cũng phải ngừng hoạt động… Điều này càng làm hạn chế nguồn cung nhà ở vốn đang khan hiếm, dẫn đến giá nhà đất tăng giá.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư đang rất khó khăn, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Do đó, việc tăng cung tín dụng cho nền kinh tế, cho sản xuất kinh doanh; trong đó, có doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà chính là một trong các giải pháp có tác động lan tỏa nhanh nhất, hiệu quả nhất.

"Nguồn vốn tín dụng bổ sung này sẽ còn tác động tích cực, lan tỏa đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp để vượt qua khó khăn hiện nay, làm giảm bớt áp lực cho các tổ chức tín dụng, để các tổ chức tín dụng thực hiện chức năng chủ yếu là cung ứng vốn lưu động cho nền kinh tế", ông Châu bày tỏ.

Tuy nhiên, theo ông Châu, chỉ nên sử dụng tối đa 30% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn theo lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro như chứng khoán, bất động sản.

Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhận xét, việc Ngân hàng Nhà nước quyết định điều chỉnh chỉ tiêu tín dụng định hướng năm nay thêm khoảng 1,5 - 2% sẽ mang lại tâm lý tích cực lên thị trường bất động sản.

Với khoảng 1,5 - 2% tín dụng tăng thêm, số tiền được “bơm” vào nền kinh tế là khá lớn, lại tập trung trong thời điểm tháng cuối năm. Do vậy, việc nới room tín dụng sẽ tác động tích cực đến các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh.

Dù chỉ tiêu tín dụng tăng thêm là cho lĩnh vực sản xuất kinh doanh nhưng vẫn có tác dụng mang lại tâm lý tích cực đến thị trường bất động sản. Tác động của việc nới "room" lên thị trường bất động sản có thể sẽ đến chậm hơn một nhịp khi cho vay sản xuất kinh doanh ổn định, thu nhập ổn định hơn, khi đó thanh khoản trên thị trường có thể tăng lên, ông Quang phân tích. Dự báo, từ nay đến cuối năm, giá bất động sản sẽ tiếp tục giảm khoảng 3 - 5% ở TP HCM và vùng ven, còn các tỉnh xa hơn giá có nơi đã giảm khá mạnh.

Theo ông Đỗ Quý Duy, chính sách tín dụng hiện tại đã hạn chế được tình trạng đầu cơ, song cũng tác động không nhỏ đến những người có nhu cầu thực về nhà ở nhưng còn khó khăn về tình hình tài chính. Câu chuyện thắt chặt tín dụng, rất nhiều nhà đầu tư có tâm lý e dè, cất giữ tiền, hệ quả là thị trường không có giao dịch. Đến nay, thị trường đang chững lại, tình trạng sốt đất đã không còn tiếp diễn.

Để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, ông Duy cho rằng việc điều tiết thị trường là cần thiết, song cần cẩn trọng và phù hợp. Thị trường bất động sản là một trong những yếu tố liên quan mật thiết đến nền kinh tế, tác động đến hơn 40 ngành nghề khác. Do đó, quản lý cần điều tiết làm sao cho phù hợp để thị trường bất động sản không "nóng - lạnh" thất thường. Khi điều tiết được thị trường bất động sản phát triển ổn định sẽ hỗ trợ cả nền kinh tế “vận động".

Chuyên gia này phân tích, khi thị trường bất động sản "bong bóng", thừa cung thì có thể siết, nhưng lúc thiếu nguồn cung như hiện nay thì cần phải kích thích tăng trưởng. Khi cầu tăng, nguồn cung bất động sản thiếu hụt mà siết tín dụng lĩnh vực này thì không hợp lý, dễ dẫn đến khủng hoảng thị trường.

Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng thêm 1,5-2% là tín hiệu tích cực cho toàn bộ ngành nghề trong nền kinh tế nói chung cũng như thị trường bất động sản nói riêng. Đặc biệt, cả cá nhân nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp đều mang tâm lý hồ hởi.

“Thông tin bổ sung nguồn vốn lần này tạo hiệu ứng tích cực cho thị trường và sẽ làm giảm việc cắt lỗ sâu, giảm nguy cơ khủng hoảng hay “đóng băng” thị trường”, ông Quê nói.

Ngoài ra, cũng theo ông Quê nguồn vốn bổ sung lần này sẽ tác động tích cực ở góc độ tiêu dùng bởi thời điểm cận Tết người có nhu cầu vay tiêu dùng rất cao. Do đó, khi kinh tế phục hồi, tiền tệ lưu thông đương nhiên bất động sản cũng được tác động tích cực theo dạng tác động lan tỏa.

“Khi dòng tiền được cấp thêm và kỳ vọng được lưu thông sẽ tác động đầu tiên đến thị trường chứng khoán. Chúng ta chứng kiến trong 10 ngày qua thị trường chứng khoán phục hồi khá tốt, trong đó các mã bất động sản cũng tăng giao dịch lên nhiều. Điều này giúp các chủ đầu tư có vốn để họ triển khai kinh doanh cũng như là giữ vững đội ngũ cán bộ nhân viên, ngoài ra cũng có thêm tiền đóng thuế Nhà nước trong trường hợp đang chậm thuế”, ông Quê nói.

Ông Quê cho hay đối với các nhà đầu tư vừa đầu tư bất động sản vừa đầu tư chứng khoán thì thông tin này giúp thị trường chứng khoán tích cực, kỳ vọng tiếp tục tăng lên. Khi đó, nhà đầu tư rút tiền từ chứng khoán đầu tư bất động sản bởi chứng khoán và bất động sản là bình thông nhau.

“Nhà đầu tư lạc quan hơn và sẽ không rút khỏi thị trường ở thời điểm này. Thứ nhất, đối với nhà đầu tư không cắt lỗ lâu nay nhưng vẫn băn khoăn việc thị trường bất động sản sẽ trì trệ kéo dài thì có nên bán ra với giá thấp, thu hồi vốn đầu tư sang thị trường khác hay không? Thì, khi thấy tín hiệu như thế này, nhà đầu tư sẽ ở lại thị trường. Đối với những nhà đầu tư đang phải gồng bởi lãi suất cao, lãi vốn cao, họ cũng phải cân đối, tính toán lại trong ngắn hạn 1-2 quý tới mà thị trường phục hồi thì có cố gắng, gắng gượng tiếp được nữa hay không và không bán cắt lỗ sâu”, ông Quê cho biết.

Trong khi đó, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, động thái nới room tín dụng thêm 1,5 - 2% của Ngân hàng Nhà nước là rất tích cực và cần thiết cho thị trường bất động sản thời điểm này. Song, việc nới thêm tín dụng chỉ giải quyết được một phần của nhu cầu cho những dự án bất động sản đang rất tốt, do đó cần thêm nguồn vốn để triển khai nốt, từ đó tăng thêm nguồn cung cho thị trường.

Theo ông Thanh, các nhà đầu tư cá nhân, người có nhu cầu mua nhà ở thực sẽ cân nhắc đến khả năng chi trả khi vay mua trong bối cảnh lãi suất đang cao. Bên cạnh đó, để kích thích được thanh khoản trở lại cần yếu tố từ hai phía là người mua và người bán.

Mặt khác, nhu cầu ở thực đang rất lớn, song các chủ đầu tư cần xem xét đến giá bán phù hợp với khả năng chi trả của người mua. Mức giá nhiều dự án hiện nay đang khá cao, để có thanh khoản tốt, chủ đầu tư cần có những ưu đãi, chiết khấu để người mua cảm thấy phù hợp. Khi bán được hàng, các chủ đầu tư tiếp tục sẽ có nguồn vốn để triển khai các dự án khác, lúc này thị trường sẽ trở nên tốt hơn hiện tại.

Trước đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị từng nêu quan điểm: "Các doanh nghiệp bất động sản theo đúng quy định pháp luật, có tín nhiệm, có dự án tốt đáp ứng được điều kiện thì cần được tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn tín dụng, để phát triển dự án bất động sản, góp phần tăng nguồn thu, đặc biệt là ưu tiên cho vay với các dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở phù hợp với đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình".

Ngoài ra, phải tiếp tục kiểm soát phát hành trái phiếu, đồng thời cũng hướng dẫn thực hiện phát hành trái phiếu, huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp bất động sản đúng quy định, tạo điều kiện không cản trở huy động vốn của các doanh nghiệp có đủ năng lực hoạt động kinh doanh tốt.

Tháo gỡ khó khăn thủ tục để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp hoàn thiện dự án, tạo nguồn cung cho thị trường. Khẩn trương rà soát quản lý quy hoạch xây dựng, thị trường bất động sản tại các địa phương, đặc biệt là giải pháp thúc đẩy nhà ở xã hội, nhà ở công nhân mà Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo, thực hiện đề án hoàn thành 1 triệu nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp.

"Với các giải pháp đồng bộ được thực hiện quyết liệt cùng với sự phối hợp hiệu quả của các bộ ngành, địa phương, sự tham gia tích cực của các doanh nghiệp thì thị trường bất động sản của nước ta sẽ dần ổn định, hướng tới mục tiêu phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững, đóng góp vào sự phát triển chung của đất nước”, Bộ trưởng Nghị nói.

Cũng theo ông Nghị, thị trường bất động sản nước ta trong thời gian qua đã có sự phát triển mạnh cả về quy mô và trình độ, năng lực của các chủ thể tham gia thị trường... đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội của đất nước.

Giám sát tín dụng đi đúng hướng, chống trục lợi

Ngày 6/12, tại cuộc họp Thường trực Chính phủ, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh thông điệp dứt khoát không điều hành giật cục, nắm vững diễn biến các thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản, nhu cầu vốn của doanh nghiệp, người dân, dự báo các rủi ro... dứt khoát không để ách tắc vốn cho nền kinh tế.

Thủ tướng giao Phó thủ tướng Lê Minh Khái chỉ đạo triển khai xây dựng một nghị định sửa đổi nhiều nghị định liên quan tới thị trường chứng khoán, trái phiếu, bất động sản... Xây dựng các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ hợp lý; tìm điểm cân bằng giữa tỉ giá và lãi suất, giữa kiểm soát lạm phát và thúc đẩy tăng trưởng...

Về tăng hạn mức tín dụng, Thủ tướng chỉ đạo phải công khai, minh bạch, an toàn, tập trung tín dụng cho đầu tư, xuất khẩu, tiêu dùng. Tăng cường giám sát để tín dụng đi đúng hướng, chống tiêu cực, trục lợi chính sách. Đồng thời, cần có chính sách hỗ trợ người dân mua nhà ở xã hội; rà soát các dự án bất động sản để hỗ trợ các dự án đủ điều kiện.

Bộ Tài chính được yêu cầu tiếp tục nghiên cứu, đề xuất giảm, giãn, gia hạn thuế, phí, lệ phí cho người dân và doanh nghiệp.

Ngoài ra, cần có chính sách giá cả hợp lý đối với các lĩnh vực như hàng không, thuốc, trang thiết bị y tế, xăng dầu; xây dựng, triển khai ngay chính sách hỗ trợ người thất nghiệp, nhất là vào dịp Tết.

Không quá lo ngại về lạm phát

Nói về tác động của việc nới room tín dụng đến lạm phát, TS Cấn Văn Lực cho rằng tác động là không đáng kể do lượng vốn tín dụng tăng thêm khoảng gần 200.000 tỷ đồng, với khả năng hấp thụ nhanh và đáp ứng các nhu cầu thiết thực (dự án, công trình dở dang, người mua nhà, các hợp đồng xuất nhập khẩu và các khoản nợ đến hạn…

Tính đến hết tháng 11, lạm phát của chúng ta vẫn chỉ ở mức 3,5 - 3,6%, nền kinh tế tăng trưởng tốt khoảng 8,3 - 8,4%, vẫn nằm trong dự báo của chúng ta.

Còn PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhận định: “Việc nới room tín dụng 1,5 - 2% cho tất cả các ngân hàng thương mại có khả năng cho vay mạnh hơn cho nền kinh tế dịp cuối năm này để các doanh nghiệp có nguồn vốn để mua nguyên vật liệu, trả lương cho công nhân và sản xuất các đơn hàng trong dịp cuối năm và đầu năm sau. Như vậy, việc tăng trưởng tín dụng trong thời gian này là hoàn toàn phù hợp”.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Hồng Minh phân tích, do thời gian từ giờ đến Tết Nguyên đán không còn dài, do đó chính sách này sẽ không tác động nhiều đến diễn biến thị trường dịp cuối năm nay.

Các chuyên gia phân tích, ngay từ đầu năm NHNN đã điều hành chính sách tiền tệ rất chặt chẽ. Mặc dù không tăng nhiều về lãi suất điều hành nhưng cung tiền được quản lý rất chặt thông qua nhiều công cụ. Trong khi hiện có nhiều tín hiệu cho thấy áp lực lên lạm phát có xu hướng dịu lại, như tình hình thế giới có chuyển biến tích cực khi lạm phát toàn cầu có xu hướng giảm; Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) có thể sẽ giảm mức độ tăng lãi suất... Cùng với việc nới room tín dụng, NHNN cũng được chỉ đạo là đảm bảo thanh khoản cho các TCTD trong mọi điều kiện, kể cả kéo dài các khoản tái cấp vốn cho các NHTM, thậm chí qua Tết Nguyên đán. Do đó, NHNN nới room tín dụng lần này cũng từ nền tảng tổng hòa của nhiều yếu tố trên.

Nhận định về diễn biến nợ xấu sau khi room tín dụng được nới thêm, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh chia sẻ, việc nới room tín dụng thời điểm cuối năm có thể gây khó khăn trong việc thu hồi nợ sau Tết. Tuy nhiên, NHNN cũng đã có lưu ý các ngân hàng, tổ chức tín dụng rằng việc nới room tín dụng sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp nhưng phải đảm bảo các điều kiện để việc cho vay đi đúng chủ thể mà Chính phủ mong muốn và đảm bảo an toàn nợ vay. Các ngân hàng do đó phải tích cực xem xét, kiểm tra giám sát để phân loại nợ phù hợp và thu hồi nợ đầy đủ, đúng hạn.

Còn TS. Cấn Văn Lực cũng đưa ra bốn khuyến nghị để hạn chế tình trạng nợ xấu: Thứ nhất, các tổ chức tín dụng cần chủ động cân đối nguồn vốn huy động, đảm bảo thanh khoản, đảm bảo chất lượng và hiệu quả tín dụng.

Thứ hai, Bộ Tài chính cần khơi thông mạnh mẽ kênh dẫn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp (nguồn vốn trung - dài hạn quan trọng và cũng là để giúp doanh nghiệp thanh toán nợ đáo hạn).

Thứ ba, các bộ, ngành địa phương đẩy nhanh, hiệu quả giải ngân đầu tư công, các chương trình mục tiêu quốc gia và Chương trình phục hồi 2022-2023 nhằm giảm áp lực nhu cầu vốn tín dụng ngân hàng, giảm nợ đọng xây dựng cơ bản giữa các doanh nghiệp, tăng tính lan tỏa và tạo động lực tăng trưởng trước mắt và lâu dài.

Thứ tư, Chính phủ chỉ đạo khoanh vùng, giải quyết nhanh, dứt điểm những vụ việc vi phạm trên thị trường vốn vừa qua, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư, lấy lại niềm tin của thị trường, người dân và doanh nghiệp.