Nới 'room' tín dụng không lớn, doanh nghiệp bất động sản chủ động thích ứng

Ngân hàng Nhà nước chính thức nới room tín dụng là tín hiệu đáng mừng cho thị trường bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, trước thực tế tỷ lệ nới room không lớn, doanh nghiệp BĐS cần chủ động xây dựng các phương án thích ứng lâu dài.

Không phụ thuộc nới room tín dụng

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa có thông báo điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng, nới hạn mức tín dụng (room) năm 2022 đối với các tổ chức tín dụng, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp tiếp cận tín dụng ngân hàng, hỗ trợ phục hồi tăng trưởng kinh tế. Trong bối cảnh nguồn vốn cho thị trường BĐS đang khan hiếm, thông tin về nới hạn mức tín dụng (room) đem đến nhiều kỳ vọng cho nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, khả năng dòng vốn tín dụng “chảy” vào BĐS sẽ chưa thực sự đạt mức kỳ vọng, bởi tỷ lệ nới room không lớn, chỉ nới room tại một số ngân hàng. Chưa kể, việc cho vay tín dụng sẽ có những nhóm ngành, nhóm doanh nghiệp ưu tiên được vay.

Thực tế, đến hết tháng 8/2022, sự trầm lắng về thanh khoản BĐS, cấp phép dự án, kiểm soát tín dụng... khiến cho việc triển khai, mở bán các dự án BĐS vẫn "ì ạch'; hàng tồn kho của các doanh nghiệp BĐS vẫn niêm yết giá cao. Để duy trì hoạt động kinh doanh trong bối cảnh còn nhiều khó khăn về dòng vốn, không ít doanh nghiệp đã chủ động xây dựng kế hoạch thích ứng mới, như tập trung phát triển dòng sản phẩm nhà ở xã hội, để tăng cơ hội tiếp cận dòng vốn tín dụng theo định hướng của NHNN; phát triển hệ thống siêu thị, trung tâm vui chơi giải trí, thể thao, nhằm phát triển các hoạt động kinh doanh phụ trợ, tăng tỷ lệ lấp đầy các dự án đô thị, khu nghỉ dưỡng...

Mặt khác, thị trường cũng đang chứng kiến nhiều sự hợp tác và liên doanh giữa các công ty BĐS trong nước với nhà đầu tư nước ngoài, để mở rộng các dự án BĐS từ nhà ở, căn hộ, văn phòng cho đến công nghiệp, với kỳ vọng trong những tháng cuối năm, thị trường sẽ phục hồi mạnh mẽ hơn nữa khi dòng vốn được bổ sung và khơi thông.

Ngoài ra, các doanh nghiệp BĐS cũng đang đẩy mạnh kênh trái phiếu chào bán ra công chúng. Dự thảo Nghị định 153/CP đang được thực hiện theo hướng chuẩn hóa điều kiện phát hành, mục đích sử dụng vốn và cơ sở nhà đầu tư. Do đó, việc chào bán trái phiếu ra công chúng là một sự lựa chọn quan trọng trong bối cảnh pháp lý hiện nay. Tuy nhiên, để chào bán thành công, các doanh nghiệp cần tìm kiếm đơn vị tư vấn uy tín, có năng lực phân phối đến đúng đối tượng mục tiêu và hỗ trợ soạn lập hồ sơ phát hành chuyên nghiệp.

Dòng vốn sẽ vẫn khó khăn

Các chuyên gia BĐS cho rằng, việc NHNN được nới room tín dụng sẽ có tác động tích cực đến dòng tiền của các doanh nghiệp BĐS, vì các doanh nghiệp cần nguồn tiền mới để đảo nợ trái phiếu đến hạn, điều vốn đang gây áp lực lớn và thị trường BĐS được kỳ vọng sẽ sôi động trở lại vào các tháng cuối năm 2022 khi các nhà đầu tư mua nhà tiếp cận được vốn, doanh nghiệp giải phóng được hàng tồn kho. Song, khả năng dòng vốn được khơi thông trong ngắn hạn không nhiều. Nguyên nhân chủ yếu do thời gian qua, khối ngân hàng đã dành vốn quá nhiều cho lĩnh vực BĐS.

Nguồn vốn ngân hàng đang chiếm đến 70% giá trị vốn BĐS. Với mô hình kinh doanh hiện nay, ngân hàng càng tăng tín dụng, doanh nghiệp địa ốc sẽ càng tăng thâm dụng vốn. Chưa kể, thời hạn quay vòng vốn trong lĩnh vực BĐS kéo dài bình quân khoảng 10 năm, cao gấp 4 lần các ngành sản xuất kinh doanh khác. Về lâu dài, điều này sẽ gây bất ổn, nên khả năng dòng vốn đổ vào thị trường BĐS được nới rộng trong ngắn hạn hạn chế.

Theo chuyên gia kinh tế, TS. Lê Xuân Nghĩa, các doanh nghiệp BĐS đang gặp vướng mắc về vốn đối với kênh trái phiếu doanh nghiệp. Vì vậy, cần xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc, dài hạn cho thị trường này thông qua việc sớm xây dựng đạo luật về trái phiếu doanh nghiệp. Đặc biệt, Nghị định 153/CP sửa đổi về phát hành trái phiếu doanh nghiệp cần sớm được thông qua, để khuyến khích các doanh nghiệp lớn phát hành trái phiếu. Các doanh nghiệp BĐS có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần nhanh chóng xây dựng kế hoạch chi trả, bao gồm mạnh dạn phát hành trái phiếu mới hoặc bán các dự án, tài sản tồn đọng.

Còn theo chuyên gia tài chính, TS. Đinh Thế Hiển, để giải quyết vấn đề vốn cho thị trường BĐS hiện nay, nguồn vốn cho đối tượng mua nhà ở trung bình trở xuống phải tốt hơn nhà ở cao cấp. Với sản phẩm cao cấp có giá trị vài chục tỷ đồng, tỷ lệ cho vay chỉ nên ở mức 50%, thậm chí 40%, những người mua sản phẩm trung bình, nên cho vay với tỷ lệ 60 - 80%. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp BĐS phải là công ty đầu tư dự án, không phải là công ty môi giới và cần có vốn mạnh. Ngoài ra, thị trường BĐS muốn duy trì ổn định cần thông qua quỹ tín thác, định chế tài chính đủ năng lực. Vì thực tế, trên thị trường đang bán các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai, đây là hình thức góp vốn của doanh nghiệp BĐS với nhà đầu tư, nhưng người mua cá nhân khó phân biệt về hợp đồng góp vốn hay mua nhà.