“Nội chiến" chung cư: Cần cụ thể hoá chế tài

Theo các chuyên gia, cơ quan quản lý nhà nước gặp khó trong vấn đề xử lý xung đột tại các chung cư, một phần là do các biện pháp chế tài còn yếu hoặc là quy định trong nghị định chưa hợp lý…

Thời gian qua, cùng với sự phát triển ở các thành phố lớn, nhu cầu về nhà ở đô thị, nhất là nhà chung cư cũng rất lớn. Tuy vậy, hiện nay có rất nhiều tòa nhà chung cư xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư, cư dân, ban quản trị... mà nguyên nhân chủ yếu do bất đồng về quyền lợi giữa các bên.

Khoảng thời gian từ 2010 đến 2020 được cho là thời điểm bùng nổ của thị trường nhà chung cư, nhất là ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Quá trình phát triển nhanh, thiếu định hướng, thiếu chế tài… đã kéo theo hàng loạt vướng mắc dẫn đến tranh chấp giữa các bên liên quan. Có thời điểm, hàng loạt dự án, chủ đầu tư xuất hiện tranh chấp với khách hàng, dẫn đến khiếu nại, tố cáo hoặc các vấn đề liên quan đến pháp luật.

Các chuyên gia cho rằng, thị trường nhà chung cư là thị trường rất lớn do nhu cầu của người dân ngày càng tăng cao, nhất là ở các thành phố lớn. Ðiều đó đặt ra yêu cầu cần nhanh chóng tháo gỡ những vướng mắc còn tồn tại cũng như hoàn thiện khung pháp lý chặt chẽ hơn đối với các hoạt động thương mại, vận hành nhà chung cư trong tương lai.

Trao đổi về tình trạng tranh chấp tại các chung cư hiện nay, luật sư Tạ Anh Tuấn – Giám đốc điều hành Công ty Luật TNHH EMME LAW cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước đang gặp khó khăn trong vấn đề xử lý tranh chấp, một phần là do các biện pháp chế tài còn yếu hoặc là quy định trong nghị định chưa hợp lý.

Để giải quyết tình trạng này, theo luật sư Tạ Anh Tuấn, người dân phải quen dần với việc tham khảo, tư vấn luật sư, các văn phòng luật khi mua bán, ký hợp đồng nhà, đồng thời cũng phải quen với việc hai bên khởi kiện ra toà khi có tranh chấp. Tuy nhiên, muốn được như vậy, trong luật phải được cài đặt sẵn sàng các chế tài xử lý rõ ràng, minh bạch để toà có cơ sở xử lý.

“Xã hội của chúng ta là xã hội văn minh, pháp quyền, nên phải dần dần đưa tòa dân sự, tòa hành chính vào cuộc. Chính quyền không thể nào xử lý được các tranh cãi. Không thể chuyện gì cũng gọi công an, chuyện gì cũng gọi ủy ban nhân dân, các sở ngành không có nhiệm vụ chức năng ấy”, luật sư Tuấn nói.

Đồng quan điểm, theo luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law firm, trong trường hợp phát sinh mâu thuẫn thì trước hết các bên cần bình tĩnh để nhìn nhận vấn đề một cách đúng đắn cũng như đưa ra cách hành xử văn minh; tiến hành giải quyết thông qua thương lượng, hòa giải trước khi một trong các bên quyết định khởi kiện tại tòa án.

Các vấn đề liên quan tranh chấp tại các chung cư cũng gia tăng, đặc biệt là những xung đột xoay quanh các vấn đề luật pháp chưa quy định cụ thể. Do đó về pháp lý, luật sư cho rằng, cần hoàn thiện các nội dung liên quan để nhanh chóng tháo gỡ các vướng mắc cụ thể. Để giải quyết các vấn đề trước mắt đang khúc mắc khi chưa có luật điều chỉnh thì các bên tham gia giao dịch phải thỏa thuận với nhau về vấn đề đó.

Để giải tỏa những tranh chấp, xung đột về phí bảo trì chung cư như hiện nay, theo luật sư Trương Anh Tú, cần sửa Luật Nhà ở theo hướng thay vì đóng phí bảo trì cho chủ đầu tư, người mua nhà có thể đóng thẳng vào ngân hàng (do đại diện sở xây dựng là chủ tài khoản, sẽ bàn giao lại cho ban quản trị chung cư ngay sau khi ban quản trị được thành lập). Khi người mua nhà có xác nhận của ngân hàng về việc đã đóng phí bảo trì, chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà.

Cũng theo luật sư Tú, đối với các tranh chấp, khiếu nại giữa các bên (chủ đầu tư, cư dân, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành) thời gian qua chủ yếu do một số quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư như cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung – riêng… chưa đủ rõ; quy định các chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp với yêu cầu quản lý.

Bên cạnh đó, một trong những nguyên nhân là hiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan đến nhà chung cư là quá chậm, chưa bắt kịp sự phát triển của nhà chung cư… Do đó, luật sư cho rằng các cơ quan có thẩm quyền cần rà soát lại quy định của pháp luật có liên quan để kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định không còn phù hợp và hướng dẫn các cơ quan liên quan giải quyết các vụ khiếu kiện liên quan đến tranh chấp chung cư. Những tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân hiện nay, đang đặt ra một bài toán khó không chỉ đối với hai phía trong tranh chấp và còn đối với cả các cơ quan quản lý nhà nước.

“Thiết nghĩ, tất cả các bên, thay vì sử dụng những biện pháp tiêu cực để ứng phó với nhau thì nên dùng công cụ pháp lý để bảo vệ quan điểm, lợi ích của mình. Dưới góc độ quản lý nhà nước trong lĩnh vực cũng cần đặt lợi ích công cộng lên trên hết, để từ đó có sự đổi mới toàn diện, triệt để trong công tác xây dựng pháp luật chuyên ngành, cũng như thực hiện chức năng giám sát việc thực thi pháp luật của các bên liên quan”, luật sư Trương Anh Tú chia sẻ.