Nợ xấu "phình to": Hệ lụy khó lường từ tín dụng bất động sản

Tín dụng bất động sản tăng mạnh trong quý I/2025, trở thành động lực tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống, nhưng đi kèm làn sóng nợ xấu gia tăng, đặt ra yêu cầu kiểm soát rủi ro và hoàn thiện khung pháp lý. Nhà nước được khuyến nghị mở rộng kênh vốn thay thế và tăng giám sát với các ngân hàng có dư nợ BĐS cao.

Dư nợ tín dụng bất động sản đang tăng trưởng chóng mặt, kéo theo mối lo ngại thường trực về rủi ro nợ xấu "phình to". Để chặn đứng nguy cơ này, việc hoàn thiện hành lang pháp lý không chỉ là cần thiết, mà là mệnh lệnh cấp bách nhằm giữ vững sự ổn định của hệ thống tài chính.

Tín dụng bất động sản (BĐS) đang tăng tốc với nhịp độ đáng báo động. Trong quý I/2025, dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS đã vượt mốc 1,56 triệu tỷ đồng – tăng tới 260.000 tỷ đồng chỉ sau 3 tháng đầu năm, tương ứng mức tăng trưởng gần 20%. Mức tăng này bỏ xa tốc độ tăng tín dụng chung toàn hệ thống (4,27%), cho thấy khu vực địa ốc đang là điểm hút vốn chính của các ngân hàng thương mại.

Nhiều nhà băng lớn đang đẩy mạnh cho vay BĐS với tỷ trọng dư nợ cao. Đơn cử, Techcombank ghi nhận hơn 215.000 tỷ đồng dư nợ BĐS, chiếm gần 34% tổng tín dụng – tăng hơn 20% so với cuối năm 2024. VPBank có dư nợ BĐS gần 186.000 tỷ đồng (chiếm trên 25%), còn SHB là hơn 141.000 tỷ đồng (25,4%).

Giới phân tích lý giải đà tăng tín dụng này gắn với tín hiệu hồi phục của thị trường: nhiều dự án tái khởi động, nguồn cung cải thiện, lãi suất cho vay mua nhà giảm sâu, dao động chỉ 3,9–6,5%/năm cố định trong 2 năm đầu. Nhiều ngân hàng còn tung ưu đãi giải ngân nhanh, miễn phí tất toán trước hạn với khách hàng có tài sản đảm bảo và hồ sơ tài chính rõ ràng.

Tuy nhiên, mặt trái của làn sóng "bơm vốn" vào BĐS đang lộ diện: nợ xấu phình to theo cấp số nhân. Tổng nợ xấu tại các ngân hàng niêm yết đã vượt 266.000 tỷ đồng tính đến quý I/2025 – tăng 18,5% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, có tới 22 ngân hàng ghi nhận nợ xấu tăng, trong khi tỷ lệ bao phủ nợ xấu lại giảm ở 14 đơn vị, cho thấy khả năng trích lập dự phòng đang bị bào mòn.

Theo đánh giá của SSI Research, chất lượng tài sản vẫn đang xấu đi ở các khoản vay liên quan đến các dự án chưa hoàn thiện pháp lý. Một số khoản vay đã buộc phải chuyển nhóm thành nợ xấu, đặc biệt tại các ngân hàng thương mại cổ phần. Trong khi đó, các ngân hàng quốc doanh lại chịu tác động gián tiếp từ các khoản cơ cấu nợ trong lĩnh vực vật liệu xây dựng.

Những con số trên đang đặt ra yêu cầu cấp bách: cần siết lại tiêu chí cho vay, nắn dòng vốn vào lĩnh vực sản xuất – kinh doanh thực sự, đồng thời tránh "thổi bong bóng" địa ốc thông qua đòn bẩy tín dụng.

Lãnh đạo NHNN và Bộ Xây dựng đều thừa nhận, để đạt mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống ở mức 16% trong năm nay, BĐS là một mắt xích quan trọng. Tuy nhiên, nếu thiếu kiểm soát, chính lĩnh vực này cũng có thể trở thành nguồn cơn gây bất ổn cho hệ thống tài chính – ngân hàng.

Để thị trường phát triển bền vững, các chuyên gia đề xuất cần khẩn trương hoàn thiện hành lang pháp lý liên quan đến tín dụng BĐS, đặc biệt là tháo gỡ pháp lý cho phân khúc nhà ở xã hội. Đồng thời, Nhà nước cần đa dạng hóa kênh dẫn vốn, như phát triển quỹ đầu tư BĐS, chứng khoán hóa tài sản, hình thành quỹ nhà ở nhằm giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

TS. Châu Đình Linh (ĐH Ngân hàng TP.HCM) cảnh báo, dòng vốn tín dụng BĐS nếu không kiểm soát đúng đích có thể phản tác dụng. Ngoài giám sát các ngân hàng có tỷ trọng cho vay BĐS cao, cần đẩy nhanh triển khai gói 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và xây dựng cơ sở dữ liệu minh bạch về thị trường.

Trong bối cảnh nợ xấu gia tăng, tín dụng BĐS tuy là cú hích ngắn hạn, nhưng nếu thiếu điểm dừng và định hướng vĩ mô đúng đắn, nó có thể là ngòi nổ cho một cuộc khủng hoảng tài chính mới.