'Nở rộ' mua bán, sáp nhập dự án bất động sản

Nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn về dòng tiền khi thị trường bất động sản “đóng băng” nên tìm mọi cách bán toàn bộ dự án. Từ đầu năm 2023 đến nay, thị trường mua bán và sáp nhập (M&A) nở rộ, dự báo còn tăng mạnh từ nay đến cuối năm.

Mua bán sáp nhập dự án nóng lên

Mới đây, thông tin CapitaLand Group đang đàm phán một thương vụ trị giá khoảng 1,5 tỷ USD với Vinhomes đã làm xôn xao thị trường bất động sản. Theo đó, nhà đầu tư đến từ Singapore đang xem xét mua một phần Dự án Ocean Park 3 của Vinhomes ở Hà Nội hoặc một dự án khác ở phía bắc TP. Hải Phòng. Nếu thỏa thuận này thành công sẽ là một trong những giao dịch bất động sản lớn nhất Đông Nam Á trong vài năm trở lại đây.

Trước đó, Công ty CP Đầu tư Nam Long đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng 25% vốn điều lệ của Công ty TNHH Paragon Đại Phước - doanh nghiệp phát triển khu đô thị Nam Long Đại Phước với quy mô hơn 45 ha tại Đồng Nai. Sau khi hoàn tất chuyển nhượng, Nam Long chiếm 75% vốn của Paragon Đại Phước.

Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt cũng mua 29,7 triệu cổ phần Công ty CP Đầu tư Bắc Cường, với tổng giá trị ước tính khoảng 297 tỷ đồng. Đây là đơn vị sở hữu dự án 223-225 Trần Phú, phường Phước Ninh, quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng. Sau khi hoàn tất thương vụ, Phát Đạt sở hữu 49,5 triệu cổ phần, chiếm 99% vốn điều lệ Công ty CP Đầu tư Bắc Cường.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cho biết, thị trường bất động sản xuất hiện các nhóm nhà đầu tư ngoại đổ bộ vào tìm kiếm cơ hội đầu tư, phát triển tại Việt Nam thông qua hoạt động M&A. Nổi bật là nhóm nhà đầu tư đến từ Đài Loan và Đông Âu.

Theo ông Đính, hiện phương thức chuyển nhượng chủ yếu là chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp.

Báo cáo ngành mới phát hành của Công ty Chứng khoán Bảo Việt (BSC) cũng đánh giá hoạt động M&A bất động sản có thể nóng lên trong giai đoạn 2023 - 2024 do thời kỳ tiền rẻ đã kết thúc. Các doanh nghiệp bất động sản đang trải qua giai đoạn thiếu hụt thanh khoản khi các nguồn huy động vốn đều ít nhiều gặp trở ngại.

Đầu tiên là công tác bán hàng gặp khó khăn vì tâm lý tiêu cực của thị trường, sản phẩm chưa đáp ứng nhu cầu thực, cả doanh nghiệp và người mua nhà đều phụ thuộc vào vốn vay. Thứ hai là tín dụng vào lĩnh vực bất động sản vẫn được kiểm soát chặt chẽ trong khi các kênh dẫn vốn khác như trái phiếu, cổ phiếu không thuận lợi. Cuối cùng là lãi suất tăng cao và điểm rơi trái phiếu đáo hạn tập trung vào 2023 - 2024.

Công ty chứng khoán này nhận định, với diễn biến nhiều thách thức bủa vây, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải chọn lựa kênh mua bán sáp nhập để giải quyết khó khăn.

Còn nhiều rào cản

Tại cuộc hội thảo bất động sản gần đây, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam - cho biết, thời gian qua, khách ngoại quan tâm đến thị trường Việt Nam xuất hiện các nhóm nhà đầu tư rất mới.

Cụ thể, 3 tháng đầu năm, các nhóm này đến tìm hiểu thị trường bất động sản Việt Nam nhiều hơn hẳn các năm trước, trong đó, 50% là các tên tuổi mới trên thị trường. Nếu trước đây phổ biến nhà đầu tư đến từ Hongkong - Trung Quốc, Singapore, nay còn có cả "tay chơi" mới như Nam Phi, Ả Rập.

Theo bà Dung, số lượng nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến M&A bất động sản tăng mạnh, nhưng các thương vụ mua bán thành công còn ít do gặp nhiều trở ngại. Các nhà đầu tư mới rất muốn vào thị trường nhưng không phải doanh nghiệp Việt Nam nào cũng mặn mà. Nếu có cũng khó đáp ứng được điều kiện khối ngoại đưa ra.

Bà Dung cũng chia sẻ nguyên nhân khiến việc mua bán sáp nhập ít xuất phát từ việc hầu hết nhà đầu tư ngoại hiện đưa ra mức lãi vay rất cao 18 - 20%/năm. Các chủ đầu tư Việt Nam không thể chấp nhận, mức đàm phán chỉ có thể là 13 - 15% nên hai bên chưa gặp nhau. Mặt khác, các chủ đầu tư trong nước gặp nhiều khó khăn, muốn huy động vốn nhưng dự án đó đã mang đi thế chấp, khối ngoại lại không chấp nhận điều này. Ngoài ra, các doanh nghiệp trong nước cũng chưa sẵn sàng minh bạch dòng tiền, dẫn đến giằng co.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest, cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đều đang giữ trạng thái quan sát là chính. Việc giảm lãi suất hay các nỗ lực sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở… chưa tác động nhiều đến thị trường. Với thị trường M&A, các dự án được chào bán khắp mọi nơi nhưng không có người mua, điều này phản ánh rất rõ tâm lý thị trường cũng như câu chuyện dòng tiền của doanh nghiệp.