Nở rộ hình thức "mua chung", đầu tư BĐS với chỉ... 1 triệu đồng

Không cần đến tiền tỷ như trước, đầu tư BĐS chỉ với 1 triệu đồng, 30 triệu đồng, hoặc 100 triệu đồng... Đây là câu chuyện có thật trên thị trường BĐS thời gian qua.

Chia nhỏ bất động sản để bán theo cổ phần

Một năm trở lại đây, một số doanh nghiệp, đơn vị phân phối đã đưa ra hình thức đầu tư chung, "mua chung" bất động sản (BĐS).

Một doanh nghiệp BĐS tại Hà Nội đã đưa gói đầu tư chung cho dòng sản phẩm căn hộ chung cư. Nhà đầu tư có thể tham gia vào kênh gọi vốn này thông qua việc đăng ký, mở tài khoản trên ứng dụng và nền tảng công nghệ do chủ đầu tư phát triển.

Số tiền tối thiểu để đầu tư là 100 triệu đồng, nhiều người có thể cùng đầu tư vào một căn hộ. Chủ đầu tư đưa ra 2 chọn lựa đầu ra cho người góp vốn.

Thứ nhất, nhà đầu tư có thể bán lại khoản đầu tư cho đơn vị chủ quản của ứng dụng, nhận gốc đầu tư và lợi nhuận tối thiểu lên tới 15%. Còn phương án 2 là nhà đầu tư chọn biểu quyết trên để bán căn hộ ra ngoài, nhận về vốn gốc và lợi nhuận. Đại diện chủ đầu tư cho biết, hình thức đầu tư này đảm bảo cho nhà đầu tư luôn luôn có lãi trong bất kỳ trường hợp nào, với mức lợi nhuận tối thiểu là 14 – 15%/năm.

Một nền tảng khác cũng hướng đến việc phát triển mô hình đầu tư chung bất động sản với số tiền từ 30 triệu đồng trở lên. Theo đó, nếu đơn vị này mua một căn hộ từ chủ đầu tư với giá 3 tỷ và chia làm 100 phần, mỗi phần trị giá 30 triệu đồng. Nhà đầu tư có thể mua một hoặc nhiều phần. Sau một thời gian căn hộ tăng giá và bán đi, sẽ chia lợi nhuận về cho các nhà đầu tư theo tỉ lệ họ đã tham gia vào căn đó. Đơn vị này cũng quảng cáo mức sinh lời có thể lên tới trên 14%/năm.

Tại Hà Nội, mới đây, nền tảng công nghệ đầu tư chung bất động sản còn đưa ra mức vốn đầu tư tối thiểu từ một 1 triệu đồng. Nhiều nhà đầu tư có thể góp vốn để cùng đầu tư chung, tuỳ vào năng lực tài chính. Những dự án trên nền tảng này là các dự án mà đơn vị này đang phân phối hoặc các sàn có liên kết. Đơn vị này cũng thực hiện kết nối các nhu cầu mua và nhu cầu bán của các nhà đầu tư với nhau. Cam kết lợi nhuận tùy theo từng dự án.

Hình thức đầu tư chung không mới trên thế giới

"Bản chất mô hình này là quỹ tín thác BĐS. Tất cả đều bỏ tiền ra để kinh doanh BĐS, và lãi thì chia nhau, dựa vào niềm tin với nhau. Nếu được vận hành tốt, nó mang lại lợi nhuận tốt, đến siêu lợi nhuận. Theo 1 nghiên cứu của Bloomberg, lãi suất bình quân của mô hình này là 13.8%, là 1 mức cao và ổn định", ông Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho biết.

Tuy nhiên, tại Việt Nam, mô hình này vẫn còn khá mới mẻ trên thị trường.

Cần 1 hành lang pháp lý

Các chuyên gia phân tích, hình thức mời mua chung bất động sản hoặc đầu tư theo từng phần thực chất là phương thức huy động tài chính của các chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản. Thay vì phát hành cổ phần, trái phiếu, đơn vị phát triển dự án, chủ đầu tư hoặc sàn phân phối bán bất động sản theo phần và một phần tương đương giá trị một cổ phần.

Nhà đầu tư phải hiểu đây là phương thức đầu tư tài chính, chỉ dựa vào hợp đồng hợp tác với đơn vị phát hành. Người mua phần giá trị tài sản đó cũng không thể xác lập quyền sở hữu và định đoạt số phận tài sản đó.

Hiện nay mô hình này trong bất động sản chưa có khung pháp luật điều chỉnh. Theo đó, cách thức để các chủ đầu tư, đơn vị huy động vốn phổ biến vẫn là cam kết lợi nhuận cao, nên dễ dẫn đến biến tướng gây rủi ro cho nhà đầu tư.

"Đây là kênh đầu tư mới. Nhưng nếu cam kết lợi nhuận quá cao, cần phải xem xét kỹ. Ví dụ như condotel trước đây, cũng cam kết lợi nhuận cao, rồi đổ vỡ", ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group chia sẻ.

Bên cạnh việc cần thiết phải có hành lang pháp lý cho mô hình này, các chuyên gia cũng đưa ra khuyến cáo, đầu tư BĐS, nhất là trên các nền tảng công nghệ, nhà đầu tư rất cần lưu ý pháp lý của tài sản được mua chung. Ngoài ra, tiềm lực tài chính của chủ đầu tư dự án phải mạnh, nhằm đảm bảo doanh nghiệp có đủ khả năng chi trả lợi nhuận cố định hay lợi nhuận tối thiểu đúng lộ trình đã cam kết.