Nợ lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản đến từ đâu?

Thiếu tiền, đói vốn, thị trường bất động sản “đóng băng” trong thời gian dài. Khó khăn lúc này của nhiều doanh nghiệp bất động sản là nguy cơ mất khả năng chi trả lợi tức trái phiếu đến hạn. Vậy vốn cho bất động sản đến từ nguồn nào?

Ông Nguyễn Quang Thuân - Chủ tịch FiinGroup và FiinRatings chỉ ra rằng, cơ cấu vốn nợ của doanh nghiệp hiện nay lớn nhất đến từ nguồn vốn huy động trong dân dưới hình thức hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng kinh doanh chứ không phải tín dụng ngân hàng.

60% nợ của doanh nghiệp bất động sản là từ nguồn tiền huy động trong dân

“Mọi người cứ nói đến vốn cho bất động sản là vay từ ngân hàng và trái phiếu. Nhưng thực chất khi thị trường đóng băng thì nguồn vốn là từ hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng hợp tác đầu tư mới là vấn đề chính.

Thực trạng câu chuyện bất động sản hiện nay ra sao? Dưới góc độ phân tích của tôi, thời gian qua khi siết tín dụng ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản hay trái phiếu thì doanh nghiệp cũng gặp khó, tuy nhiên, vấn đề ở chỗ nhóm “nợ khác của doanh nghiệp”.

Ngoài hệ thống ngân hàng thì các quan hệ vay vốn dân sự, huy động từ bạn bè, người thân chiếm tỉ trọng lớn” - ông Nguyễn Quang Thuân phân tích.

Phân tích cơ cấu vốn nợ của các doanh nghiệp bất động sản nhà niêm yết trên sàn chứng khoán.

Phân tích từ báo cáo tài chính của 50 doanh nghiệp bất động sản dân cư đang niêm yết, các doanh nghiệp này có tổng số nợ vay ở mức 180,3 nghìn tỉ VND và nếu tính cả “nguồn vốn khác” thì ở mức 492,4 nghìn tỉ VND. Nguồn vốn khác bao gồm vốn nhận từ các hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh chiếm phần lớn.

Theo các chuyên gia, nhìn nhận đúng cơ cấu vốn nợ của doanh nghiệp bất động sản thì mới phân tích đúng được giải pháp.

“Việc khơi thông dòng vốn tín dụng hay gỡ cho trái phiếu là giải pháp căn bản nhưng cần quan tâm nhiều đến dòng vốn huy động trong dân, các hợp đồng hợp tác kinh doanh” - Chủ tịch FiinGroup chỉ ra.

Bán được bất động sản thì lãi suất ngân hàng không phải câu chuyện quá quan trọng

Vậy câu hỏi đặt ra là yếu tố gì sẽ giúp khai thông? Ông Nguyễn Quang Thuân phân tích: “Ai làm doanh nghiệp cũng muốn lãi suất giảm. Nhưng tôi nói thật, đối với doanh nghiệp bất động sản nếu trong điều kiện bình thường, lãi suất có giảm một chút cũng không đáng là bao. Lãi suất chỉ chiếm từ 4-6% trong tổng đầu tư của doanh nghiệp bất động sản. Lãi gộp của chủ đầu tư bất động sản từ 30-40%. Hiệp hội bất động sản không nên tiếp tục khuyến nghị ngân hàng giảm lãi suất. Lãi suất nên đi kèm với khẩu vị rủi ro. Theo tôi, với phân khúc rủi ro cao thì đừng khuyến nghị thứ phi thị trường, nên tập trung giải quyết các vướng mắc khác như pháp lý”.

Tác động hiện nay của ngành bất động sản khá lớn trong bối cảnh các doanh nghiệp bất động sản đang có tình hình kinh doanh yếu và chất lượng tín dụng rất thấp. Các chuyên gia chỉ ra vấn đề pháp lý dự án là vấn đề mấu chốt cho bất kỳ giải pháp khai thông nguồn vốn nào.

Đề xuất đánh thuế đặc biệt cho bất động sản cao cấp như với siêu xe

Bàn về giải pháp, Chủ tịch FiinGroup cho rằng: “Mỗi bên chịu hy sinh một chút lợi ích. Chủ đầu tư phải chấp nhận tháo gỡ pháp lý dự án và chấp nhận giảm giá để đẩy hàng nhanh. Chủ đầu tư không giảm giá mà bắt ngân hàng giải ngân vay vốn thì khó.

Ngược lại ngân hàng không giảm lãi suất, không giải ngân nhưng bắt chủ đầu tư giảm giá bán là khó. Lãi suất nên giảm để kích thích người mua nhà. Chính phủ nên tập trung giải quyết vấn đề mất cân đối cung - cầu theo phân khúc. Hiện chỉ nên tập trung làm nhiều phân cấp thấp và trung cấp. Đối với phân khúc bất động sản cao cấp, tôi đề đánh thuế đặc biệt cao như đối với ôtô hạng sang”.

Các doanh nghiệp cần đa dạng hóa kênh vốn. Nguồn vốn tín dụng bất động sản, không chỉ trực tiếp từ ngân hàng và từ kênh trái phiếu doanh nghiệp mà kênh vốn huy động trong xã hội (từ hợp tác kinh doanh và người mua). Bên cạnh các giải pháp mang tính tình thế, việc cải thiện minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản để thị trường “tự chữa lành” vừa là giải pháp mang tính tình thế ngắn hạn và vừa có tính nền tảng dài hạn.