MỚI

Tạo thiệp giáng sinh 2024

#Chứng khoán

24HMONEY đã kiểm duyệt

NLG: Triển vọng tích cực cho vị thế trung hạn

Kính mời quý NĐT cùng đánh giá về rủi ro và triển vọng cổ phiếu NLG qua phân tích của NVC Team.

Xu hướng giá bất động sản năm 2021 đã chỉ ra tăng giá là xu hướng chủ đạo, ngoại trừ bất động sản nghỉ dưỡng thì có đến 56,25% chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng giá vẫn giữ nguyên và có đến 18,75% nhận định giá có thể thấp hơn dưới 10%. Có thể dự báo bất động sản cao cấp vẫn phát triển ổn định và giá có thể tăng từ 5%-10%. Bất động sản cho người có thu nhập trung bình cũng trong trạng thái phát triển tốt, với điều kiện tình hình kiểm soát được dịch bệnh, giá có thể tăng từ 5%-10%.

Đối với phân khúc bất động sản công nghiệp, cho đến nay có nhiều nhà đầu tư quan tâm, nhưng liệu rằng sự đổ bộ ồ ạt của các nhà đầu tư nước ngoài có diễn ra hay không, có lẽ chúng ta vẫn phải chờ. Bởi lẽ các nhà đầu tư nước ngoài trước khi đầu tư vào Việt Nam, họ cần xem xét các khu vực khác trên thế giới có tốt hơn ở Việt Nam hay không.

Phân khúc bất động sản nông nghiệp năm nay được dự đoán có sự tăng giá tốt, có thể là 10% khi có nhiều nhà đầu tư quan tâm và có nhiều sản phẩm. Với một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam thì việc sử dụng chuyển biến đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, đất thương mại, đất thổ cư, là một điều cần thiết, tuy nhiên chúng ta cần bảo vệ ngành nông nghiệp – ngành chủ yếu đóng vai trò như trụ đỡ của nền kinh tế Việt Nam.

Nam Long là một trong những nhà phát triển khu đô thị tiên phong tại Việt Nam, sở hữu một thế mạnh vượt trội bằng kinh nghiệm của 20 năm hoạt động trong ngành và lợi thế trong việc phát triển các dự án bất động sản từ ý tưởng quy hoạch đến khi thành khu đô thị, nhờ đó Công ty đã đầu tư được nhiều vị trí tốt trong khu vực thành phố và các tỉnh thành lân cận. Cộng với mô hình kinh doanh tổng thể và hài hòa cùng với bộ máy quản lý chuyên nghiệp và am hiểu trong lĩnh vực phát triển bất động sản từ việc pháttriển quỹ đất, quy hoạch thiết kế, thi công công trình và chiến lược bán hàng đã giúp Nam Long dần dần khẳng định vị thế của mình.

Tính đến cuối tháng 4, NLG đã đảm bảo khoảng 3 ngàn tỷ đồng doanh số bán hàng trong 4T21, trong đó 2 ngàn tỷ đồng đến từ dự án Mizuki và phần còn lại của giá trị bán trước 1 ngàn tỷ đồng được đóng góp bởi 200 căn hộ trong dự án nhà phố Southgate. Trong tháng 4, NLG đã chào bán thành công khoảng 600 căn hộ dự án căn hộ Mizuki với giá bán bình quân 37-42 triệu đồng / m2, so với mức 28-32 triệu đồng / m2 trong năm 2018. Do đó, chúng tôi điều chỉnh giá bán bình quân mới của Mizuki áp dụng cho các đợt mở bán từ năm 2021 thành 40 triệu đồng / m2 thay vì 34-35 triệu đồng / m2, dẫn đến ước tính mới của chúng tôi về giá trị bán trước trong năm 2021 từ 1.915 ngàn tỷ đồng lên 2.696 ngàn tỷ đồng.

Do quy trình chậm hơn từ năm 2019, chỉ có một số nhà phát triển cấp cao nhất ở TP.HCM mới nhận được giấy phép triển khai. Nguồn cung mới khan hiếm một phần khiến giá bán bất động sản trung bình tại Tp.HCM năm 2020 cao hơn 100-150% so với năm 2018. Sự thiếu hụt bất động sản đất nền trong giai đoạn 2019-2020, cùng với giá trị căn nhà có diện tích tương đương cao hơn so với . 2018, không khuyến khích cả nhà phát triển và nhà đầu tư. Trái ngược với triển vọng mờ nhạt cho thị trường bất động sản nhà ở của TP.HCM, các tỉnh lân cận của thành phố như Đồng Nai, Bình Phước, Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Dương và Bình Thuận sẽ chứng kiến sự bùng nổ thị trường bất động sản vào năm 2021 - 2022, theo quan điểm của chúng tôi. Những khu vực này đang có chi tiêu đầu tư cơ sở hạ tầng mạnh mẽ, với việc khởi động các dự án mới và hoàn thành các dự án hiện có vào năm 2021-2022, bao gồm các tuyến cao tốc Dầu Giây, Biên Hòa-Vũng Tàu, Dầu Giây-Phan Thiết và Bến Lức-Dầu Giây.

Bên cạnh đó, các căn hộ ở những khu vực này có giá rẻ hơn, tương đương với giá ở TP.HCM cách đây 4-5 năm, hứa hẹn tiềm năng sinh lời hấp dẫn cho các nhà đầu tư do các chủ đầu tư đã mua đất ở đó với chi phí thấp hơn so với đất ở TP.HCM. Chúng tôi kỳ vọng các chủ đầu tư bao gồm Nam Long sở hữu quỹ đất lớn ở các tỉnh lân cận TP.HCM sẽ được hưởng lợi từ thị trường bất động sản nhà ở đang bùng nổ. Do đó, chúng tôi nâng giá bán bình quân của dự án Waterfront Đồng Nai từ 25-30 triệu đồng / m2 lên 40-45 triệu đồng / m2 tương ứng với giá thị trường khoảng 50-60 triệu đồng / m2. Giá trị bán trước của dự án Waterfront được tăng mạnh từ 2.459 ngàn tỷ đồng lên 3.620 ngàn tỷ đồng trong năm 2021.. Hơn nữa, công ty có thể phát triển dự án nhà phố Đại Phước Đồng Nai, và do đó, chúng tôi bổ sung dự án nhà phố Đại Phước vào lộ trình phát triển dự án của NLG. Chúng tôi kỳ vọng công ty có thể tung ra thị trường 243 căn vào cuối quý 4/2021-1Q22F, tăng thêm khoảng 3 ngàn tỷ đồng giá trị bán trước trong năm FY22F. Nhìn chung, tổng số lượt đặt phòng có thể đạt 15.4 ngàn tỷ

Khả quan cho thị trường nhà ở tại tỉnh lân cận của TP.HCM

Chúng tôi điều chỉnh tăng giá trị bán hàng từ 13.5 tỷ đồng lên 15.4 ngàn tỷ đồng trong năm 2021 và từ 16.7 ngàn tỷ đồng lên 23.2 tỷ đồng trong năm 2022 theo yếu tố thuận lợi như sau

1) Điều chỉnh giá bán trung bình (ASP) của dự án căn hộ Mizuki vào khoảng 37-42 triệu đồng/ m2 cho năm 2021 cho phù hợp với đợt mở bán gần đây nhất vào tháng 4.

2) Dự án nhà phố Đại Phước có thể được phát triển vào Quý 4/2011-1Q22F thay vì chuyển nhượng cho bên thứ ba.

3) Dự án nhà phố Waterfront Izumi ASP tăng giá lên đến 40-45 triệu / mét vuông. Chúng tôi cho rằng bất động sản tại các khu vực hạng hai lân cận TP.HCM bao gồm Đồng Nai, Bình Dương, Long An và Bà Rịa Vũng Tàu tiếp tục là những địa điểm quan trọng để duy trì đà tăng của thị trường trong năm 2021. Hệ thống cơ sở hạ tầng ở tình lân cận được cải thiện nhanh chóng cùng với sự thiếu hụt quỹ đất tại TP.HCM thúc đẩy hầu hết các chủ đầu tư trong danh mục của chúng tôi tìm kiếm động lực tăng trưởng thông qua việc chuyển trọng tâm sang các khu vực hạng hai. Hơn nữa, người mua nhà có thể tìm thấy một nơi trú ẩn an toàn để “khóa chặt” tài sản của họ trong thời đại tiền rẻ. Nam Long có thể hưởng lợi thị trường nhà ở sôi động nhờ quỹ đất 681ha của họ tại các thị trường lân cận.

Lợi nhuận FY21F-22F vẫn ổn định

Trong năm 2021, chúng tôi điều chỉnh tăng tổng doanh thu lên 4.9 ngàn tỷ đồng do dự án căn hộ Akira được bàn giao nhiều hơn. Tuy nhiên, chúng tôi duy trì lợi nhuận sau thuế 1.236 tỷ đồng để phản ánh tỷ suất lợi nhuận ròng thấp hơn kỳ vọng của mảng nhà phố Waterpoint –Southgate trong thu nhập liên kết của NLG. Chúng tôi giữ nguyên dự báo doanh thu hoạt động tài chính là 310 tỷ đồng từ việc chuyển nhượng 50% cổ phần tại dự án Đại Phước.

Chúng tôi tăng giá mục tiêu dựa trên RNAV lên 45.300 đồng nhờ:

1) GDV tăng của các dự án này được hỗ trợ bởi giá bán trung bình tăng 40-50%

2) sự đóng góp mới của dự án nhà phố Đại Phước. Rủi ro chính trong các mô hình của chúng tôi là sự phức tạp của đợt bùng phát COVID-19 làm ảnh hưởng đến các sự kiện bán hàng trong các dự án của NLG; phục hồi nền kinh tế chậm lại.

Khuyến nghị: Mua quanh vùng giá 38,000 đồng/cp với mục tiêu 45,300 đồng/cp.