03/06/2024 Cập nhật ĐHCĐ 2024

NLG - Điểm rơi lợi nhuận năm 2024

CTCP đầu tư Nam Long (NLG - HOSE) Doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản nhà ở và quỹ đất với trên 30 năm kinh nghiệm, quy mô quỹ đất gần 700 Ha, nằm trong Top 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết lớn nhất ở Việt Nam. Đặc biệt, Tập đoàn nâng cao tên tuổi khi được nhiều quỹ ngoại đầu tư với tỷ lệ trong cơ cấu cổ đông chiếm gần 43%, trong đó có 3 tổ chức lớn là Ibeworth, nhóm quỹ ngoại Dragon capital và PYN Elite Fund.

Với 3 dòng sản phẩm chính: Valora – Nhà Phố, Biệt Thự (56%); Flora – Căn hộ biệt lập (36%); Ehomes – Căn hộ vừa túi tiền (8%)

Bằng cách chia nhỏ dự án thành nhiều phân khu và phát triển các sản phẩm ở phân khúc trung cấp và phân khúc vừa túi tiền. Các sản phẩm cũng như các dự án của tập đoàn đều đạt tỷ lệ hấp thụ cao ở mức 65 % - 70% mỗi lần mở bán mặc dù bối cảnh thị trường bất động sản nhà ở trong giai đoạn bắt đầu phục hồi.

I. Sức khỏe tài chính - NLG:

Cơ cấu tài sản của NLG tính tới Q1/2024 đạt 28.822 Tỷ đồng với 88% Tài sản ngắn hạn và 12% Tài sản dài hạn. Trong đó, hàng tốn kho chiếm 62,6% đạt 18.051 Tỷ đồng, tăng trưởng đều đặn hàng quý (YoY) ở mức 3-5%. Cho thấy, doanh nghiệp liên tục tăng về mặt tài sản/ bất động sản hình thành để bàn giao ở tỷ trọng lớn là các dự án bao gồm: Izumi (8.565 Tỷ đồng); Water Point (Soutgate) (3.769 Tỷ đồng); Akari (1.700 Tỷ đồng) và Central Park Cần Thơ (1.378 Tỷ đồng). Đặc biệt công ty có hơn 3.000 tỷ tiền và các khoản đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn (Chiếm 11% TTS). Nguồn tiền mặt dồi dào hơn rất nhiều công ty bđs cùng ngành.

Cơ cấu nguồn vốn: Tỷ lệ nợ vay (NH+DH)/Vốn chủ sở hữu 46% trong Q1/2024. Trong mức an toàn đối với doanh nghiệp bất động sản. So với lượng backlog của năm 2024, các dự án dự kiến bàn giao (Được phân tích dưới đây) thì áp lực tất toán khoản nợ vay đối với NLG không quá lớn. Bên cạnh đó, đang chú ý nhất là Người mua trả tiền trước tăng trưởng 10,2% YTD và trong xu hướng tăng, thiết lập đỉnh vào Q1/2024. Thể hiện mức độ hấp thu tốt của những dự án mở bán. Mà là dư địa tăng trưởng KQKD trong tương lai của Tập đoàn.

II. Tình hình hoạt động kinh doanh - NLG:

Năm 2023, dòng sản phẩm Flora bàn giao được 1.028 đơn vị sản phẩm, đóng góp doanh thu 3.480 tỷ đồng (2022: 547 đơn vị sản phẩm, đóng góp DT 1.613 tỷ đồng), chủ yếu đến từ việc bàn giao các căn hộ của dự án Mizuki Park và dự án Akari City. Dòng sản phẩm Valora bàn giao được 306 đơn vị sản phẩm, đóng góp DT đạt 3.219 tỷ đồng (2022: 399 đơn vị sản phẩm, đóng góp DT 2.523 tỷ đồng) chủ yếu đến từ việc bàn giao các sản phẩm của dự án Waterpoint Giai đoạn 1 và dự án Izumi City. Doanh thu tăng +28% so với năm 2022 mặc dù số lượng bàn giao thấp hơn nhờ giá trị các sản phẩm cao hơn so với phân khúc Ehomes - Căn hộ giá rẻ.

Bước sang Quý 1/2024 là quý hiếm hoi NLG ghi nhận lợi nhuận ròng âm khiến biên lãi ròng Q1/2024 âm -32% so với cùng kỳ (7%, Q1/2023) và quý liền trước (29%, Q4/2024). Doanh nghiệp ghi nhận mức lỗ lịch sử trong quý I/2024 với lợi nhuân -65 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái lãi 16 tỷ đồng. Doanh thu thuần đạt gàn 205 tỷ đồng, giảm -13% YoY. Bởi Q1 thường có KQKD ảm đạm, doanh nghiệp không bàn giao nhà nhiều vào dịp Lễ Tết do vậy KQKD này không có quá bất thường. Thời điểm Q4 sẽ là quý có ghi nhận kết quả ấn tượng chủ yếu là bàn giao nhà trước dịp Lễ Tết. Và quý 2 cũng có nhỉn hơn so với các quý còn lại.

Bên cạnh đó, nguyên nhân khác đến từ việc các chi phí không đồng thuận giảm theo mức sụt giảm của doanh thu và thu nhập tài chính ghi nhận 26 tỷ đồng, giảm -44% SVCK Q1/2023 đạt 46 Tỷ đồng. Một trong lý do nữa khiến lợi nhuận quý đầu năm thấp hơn cùng kỳ là NLG không còn ghi nhận lãi từ công ty liên doanh Mizuki như ở thời điểm quí 1-2023.

III. Điểm nhấn đầu tư - Triển vọng tăng trưởng - NLG:

- Năm 2024, Nam Long đặt kế hoạch kinh doanh khá táo bạo với mức tăng gấp 2,1 lần con số thực hiện của năm 2023 với doanh thu thuần hợp nhất đạt 6.657 tỷ đồng. Lãi sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 506 tỷ đồng, tăng +5% so với mức thực hiện năm 2023. Trên cơ sở bàn giao các dự án trọng điểm sau:

- Chúng tôi được biết, tổng giá trị Pre-sale cuối năm 2023 của Nam Long là gần 4.000 Tỷ đồng. Công ty sẽ tiếp tục đẩy mạnh các chương trình bán hàng để đạt mục tiêu doanh số 2024 đạt khoảng 9,554 tỉ đồng. Với việc phát triển các sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc bình dân và trung cấp có nhu cầu ở thực của NLG đẩy tiền độ bán hàng sẽ nhanh hơn và phân khúc có nhu cầu ở thực sẽ hồi phục sớm hơn thị trường chung. Lãnh đạo Nam Long dự báo, điểm rơi lợi nhuận năm nay sẽ vào Q3 và quí 4, đảm bảo hoàn thành kế hoạch đề ra.

- Quỹ đất có pháp lý rõ ràng, giúp NLG hầu như luôn có giấy phép mua bán hàng trước khi mở bán nhờ đó có thể thu tiền trước từ khách hàng lên tới 30% giá trị BĐS thay vì chỉ tối đa 5% tiền đặc cọc cho nhà ở hình thành trong tương lai.

- Dự kiến ghi nhận 400 tỷ đồng từ thoái vốn 25% còn lại của dự án Paragon Đại Phước. NLG thoái vốn tổng cộng 50% dự án Paragon Đại Phước, trong đó 25% đã hoàn tất chuyển nhượng trong 2022 với giá trị hơn 244 tỷ. 25% chưa được chuyển giao do đối tác nước ngoài vướng mắc khi xin giấy đăng kí kinh doanh. Với bộ 3 Luật đất đai - Luật KD BĐS - Luật Nhà ở được Quốc Hội ra nghị quyết đẩy thời gian hiệu lực sớm lên từ 1/8/2024 --> Đẩy nhanh tiến trình pháp lý.

P/S: Với những triển vọng trên, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long với cấu trúc tài chính lành mạnh, tình hình bán hàng phục hồi nhanh và hơn hết là “của để dành” dồi dào cho chu kỳ tăng trưởng mới. Smart Stock kỳ vọng 2024 NLG có để đạt được vùng giá mục tiêu 51.000 đồng/CP theo định giá của phần lớn các công ty chứng khoán tại thời điểm hiện tại. Kết thúc phiên giao dịch ngày 31/05/2024, cổ phiếu NLG giao dịch ở mức giá 44.000 đồng/Cổ phiếu.