NLG: Cập nhật điểm nhấn đầu tư

NLG tiếp tục khẳng định vị thế của mình khi là "Con rồng Phương Nam", với điểm nhấn cốt lõi là dự án Izumi City làm thay đổi quy mô cũng như nâng tầm NLG lên vị thế mới.

Team SFI vẫn giữ khuyến nghị TÍCH CỰC cho mã BĐS tiềm năng này !

I. Động lực để tiếp tục tăng giá

1. Giá bán nhà đang tăng mạnh

Với xu hướng các khu đô thị vệ tinh đã và đang hình thành đi kèm với việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng rút ngắn thời gian di chuyển giữa thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận và số lượng dự án của các doanh nghiệp bất động sản (VHM, NVL, NLG, DXG) đang dần dịch chuyển ra khu vực tỉnh thành cấp 1 và cấp 2, đã tạo nên sức hút tương đối lớn với thị trường bất động sản tỉnh kéo theo đó giúp tạo được mặt bằng giá bán mới.

Trong Q4/2021, NLG sẽ mở bán một số dự án mới với mức giá bán tăng dần theo mặt bằng chung như Dự án Mizuki với giá bán khoảng 45 triệu đồng/m2, mở bán giai đoạn 1 dự án Izumi City với mức giá khoảng 50 triệu đồng/m2. ( Đây là mức giá giá đoán an toàn còn theo nguồn tin thân cận thì giá bán Izumi thậm chí còn có thể cao gấp đôi giá dự đoán)

2. Các dự án gối đầu tiên tục

NLG là trong ít các doanh nghiệp sở hữu nguồn đất sạch và đủ khả năng để thực hiện dự án để bán nhà liên tục. Với nguồn tồn kho đang là 17k tỷ gần bằng vốn hóa, thậm chí với các dự án tương lai thì NLG thừa sức có thể đạt đến vốn hóa 50-60k tỷ là chuyện hết sức bình thường

3. Hợp nhất dự án Southgate, hạ tỷ lệ sở hữu tại Paragon

Tăng tỷ lệ sở hữu tại Izumi City lên 65,1% kể từ 6 tháng đầu năm 2021, hợp nhất Southgate từ Q3/2021, bán 25% tại Paragon trong Q3/2021

NLG đang phát triển 2 dự án cao tầng tại TP.HCM với các sản phẩm trung cấp bao gồm dự án Akari City (8,5ha) và dự án Mizuki Park (26,3ha). Kể từ cuối năm 2019, Công ty bắt đầu chuyển dịch sang các tỉnh lân cận TP.HCM, phát triển KĐT tại một vài dự án như Southgate (Long An, 165ha), Izumi (Đồng Nai, 170a), Paragon Đại Phước (Đồng Nai, 48ha), Nam Long Cần Thơ (Cần Thơ, 45ha).

4. Đại dự án Izumi City: Đang mở bán trong Q4/2021 với giá bán tăng vọt so với dự kiến

Dự án Izumi có quy mô 170ha tại TP.Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. Dự án này được dự báo sẽ mở bán 3.160 căn thấp tầng (Valora) từ năm 2021 và 3.215 căn hộ cao tầng (Flora) từ năm 2024 và 2025. Tổng giá trị mở bán toàn dự án ước tính đạt 34 nghìn tỷ đồng.

Trong Q4/2021, NLG lên kế hoạch mở bán 275 căn hộ thấp tầng (Valora) đầu tiên; giá trị hợp đồng ước tính đạt 2.000 tỷ đồng. Điều này chủ yếu nhờ mặt bằng lãi suất thấp khiến các căn hộ thấp tầng trở nên hấp dẫn hơn, trong khi đó, NLG là thương hiệu uy tín với lịch sử phát triển rất tốt.

Khi mở bán đợt 1 IZUMI có nhiều suất ngoại giao nên giá 50 tr/m2 là khá hạt dẻ, các đợt sau giá sẽ cao hơn và tiệm cận với giá của Aqua City. Đợt 1 IZUMI mở bán khu 1A1 là 275 lô. Đợt tới sẽ mở bán 169 lô khu 1A2, giá bán chắc phải 60 - 70 tr/m2.

Uớc tính giá trị hợp đồng mở bán dự án Izumi đạt 10 nghìn tỷ đồng trong giai đoạn 2021-2023, đóng góp 21,5% giá trị hợp đồng mở bán của NLG và công ty con trong giai đoạn này, chủ yếu nhờ căn thấp tầng.

Chúng tôi dự báo NLG sẽ bàn giao căn hộ từ dự án này từ năm 2022. Doanh thu từ dự án Izumi được dự báo đạt lần lượt 723 tỷ đồng và 1.843 tỷ đồng trong năm 2022 và 2023, và sẽ được hợp nhất vào BCTC của NLG từ nay trở đi.

Nhìn chung, cùng với việc tỷ lệ sở hữu tại dự án Izumi tăng từ nửa đầu năm 2021 và giá mở bán tăng mạnh, giá trị hợp đồng mở bán trong năm 2022 và lợi nhuận năm 2023 sẽ được củng cố đáng kể

Khu kinh tế mở Long Hưng tổng diện tích 1.500 ha, trong đó có 3 dự án: Aqua City của NVL là 1000 ha, IZUMI của NLG là 170 ha, còn lại là khu đô thị Long Hưng (phân lô bán nền) của Donacoop. Khu này tương lai sẽ như Phú Mỹ Hưng của TPHCM. IZUMI có tỷ lệ đất thương phẩm cao là vì nằm trong quy hoạch chung của cả khu kinh tế Long Hưng 1.500 ha

Với IZUMI có 170 ha, chiếm hơn 11% của cả khu kinh tế Long Hưng nhưng chủ yếu là đất thịt 66% (72 ha đất ở, 40 ha đất TMDV). Trong khi đó Donacoop thì phải dành đất để làm trường học, bệnh viện, các công trình xã hội cho cả khu kinh tế, còn NVL thì đầu tư nhiều vào cảnh quan, cây xanh,… IZUMI kẹp ở giữa hưởng lợi cả của 2 ông kia.

5. Hợp nhất dự án Southgate sau khi tăng quyền biểu quyết

Trong Q3/2021, NLG hợp nhất CTCP Southgate sau khi tăng 15% quyền biểu quyết (nhận được từ đối tác Nhật Bản). Sau giao dịch, quyền biểu quyết của NLG tại CTCP Southgate tăng lên 65% so với 50% trước đó (tuy nhiên, lợi ích kinh tế của NLG vẫn là 50%).

Sau khi hợp nhất CTCP Southgate, NLG ghi nhận lãi từ đánh giá lại tài sản 361 tỷ đồng (phần lợi nhuận đã được ghi nhận trong khoản mục doanh thu chưa thực hiện trước đây). NLG ban đầu đã chuyển nhượng 50% cổ phần dự án này cho đối tác Nhật Bản vào năm 2018.

Hiện tại, số căn hộ chưa bán tại dự án Southgate bao gồm 817 căn hộ thấp tầng Valora (trong số 2.174 căn hộ thấp tầng) và 1.258 căn hộ cao tầng Ehome (trong số 1.432 căn hộ cao tầng), tương đương giá trị hợp đồng là 7.300 tỷ đồng. Có thể kỳ vọng những căn hộ này sẽ được bán hết vào cuối năm 2023.

Sau khi hợp nhất Southgate, dự báo doanh thu thuần của NLG sẽ tăng mạnh trong giai đoạn 2021-2023, cụ thế sẽ lần lượt là 2.000 tỷ đồng, 3.205 tỷ đồng và 3.838 tỷ đồng.

6. Bán 25% dự án Paragon và dự báo sẽ bán tiếp 25% tỷ lệ sở hữu dự án này trong Q4/2021

Trong Q3/2021, NLG đã hoàn tất chuyển nhượng 25% cổ phần tại công ty Paragon Đại Phước cho nhà đầu tư và đang trong quá trình chuyển nhượng thêm 25% cổ phần, được kỳ vọng sẽ hoàn tất trong Q4/2021

Sau thương vụ này, tỷ lệ sở hữu của NLG tại Paragon Đại Phước sẽ chỉ còn 50%, NLG dự kiến sẽ hạch toán Paragon Đại Phước theo chuẩn mực công ty liên doanh, liên kết và ghi nhân doanh thu và lợi nhuận gộp cho việc bán tổng cộng 50% cổ phần tại dự án này.

Dự báo NLG sẽ thu được 1.300 tỷ đồng sau khi bán 50% cổ phần tại công ty Paragon Đại Phước. Số tiền thu được sẽ dùng để phát triển dự án hiện tại của NLG và mở rộng quỹ đất, khả năng NLG sẽ lãi 890 tỷ đồng từ thương vụ này.

Trong đó, NLG sẽ ghi nhận lợi nhuận gộp là 445 tỷ đồng từ hoạt động chuyển nhượng dự án trong Q4/2021. Và 445 tỷ đồng còn lại sẽ được ghi nhận trong khoản mạnh doanh thu chưa thực hiện và sẽ được hạch toán dần vào BCTC sau khi các sản phẩm tại dự án Paragon được bàn giao

7. Cấu trúc vốn an toàn.

Trong 9M2021, tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu của NLG là 30%, là một trong những doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy thấp nhất ngành BĐS. Bên cạnh đó, dòng tiền tự do của NLG đã có những thay đổi tích cực và dương 6 năm liên tục kể từ năm 2014. Do đó NLG sẽ ít gặp khó khăn về nhu cầu vay vốn khi NHNN thắt chặt tín dụng cho vay BĐS và giảm áp lực lãi vay khi ngành BĐS trở nên khó khăn.

8. Lọt rổ ETF

II. Dự phóng quý 4 – năm và thời gian tới

Quý 4: Có thể Lợi nhuận Q4/2021 được kỳ vọng sẽ tăng trưởng mạnh mẽ chủ yếu nhờ bàn giao dự án Akari & Southgate và ghi nhận thu nhập từ thoái vốn dự án Paragon

Dịch bệnh gần như được kiểm soát thì hoạt động kinh doanh của NLG theo đó đã dần trở lại bình thường. Theo nguồn tin từ công ty thì NLG đã lên kế hoạch bàn giao 1.000 căn hộ cao tầng tại dự án Akari City (TP.HCM) và 300 sản phẩm thấp tầng tại dự án Southgate (Long An), trong tổng số 3.473 sản phẩm đã bán chưa ghi nhận doanh thu còn lại vào thời điểm cuối tháng 9/2021, cho khách hàng trong Q4/2021.

Kế hoạch mới này thận trọng hơn so với kế hoạch trước đó là bàn giao 3.247 căn hộ. Theo chúng tôi, việc điều chỉnh kế hoạch của NLG là hợp lý do thời gian còn lại của năm không còn nhiều và tác động tiêu cực của dịch COVID-19.

Nguồn lợi nhuận 2021 chủ yếu đến từ (1) dự án Waterpoint – GĐ1, (2) Lợi nhuận đến từ việc tái định giá dự án Izumi City và dự án Southgate sau khi nâng tỷ lệ sỡ hữu. Dự báo doanh thu và lợi nhuận năm 2021 của NLG lần lượt ước đạt 2,675 tỷ đồng (+18% YoY) và lợi nhuận sau thuế công ty mẹ đạt 1,027 tỷ đồng (+23% YoY). EPS FW 2021 = 2,975 đồng. PE FW 2021 = 21.7 lần.