NLG – Định giá hợp lý cho Nam Long

Tiếp theo chuỗi bài viết vè bất động sản chúng tôi sẽ gửi quý nhà đầu tư mã cổ phiếu tiếp theo. Đó là NLG – công ty cp đầu tư Nam Long. Trong những tuần gần đây các mã cổ phiếu BĐS đã tăng mạnh và thu hút được sự chú ý của nhiều nhà đầu tư, và câu hỏi đặt ra sau chuỗi tăng giá là giá hiện tại đã đắt chưa và cổ phiếu còn lên nữa hay không?

⦁ View nhanh tổng quan

⦁ Kết quả kinh doanh

Về doanh thu lợi nhuận của NLG trong những năm gần đây thì chúng ta có thể thấy lợi nhuận của NLG liên tục tăng từ 2014 cho đến nay dù thị trường có nhiều biến động. Điều này cho thấy định hướng và khả năng trèo lái của công ty là rất tốt (cụ thể như hình 1 dưới đây). Về thành phần đóng góp doanh thu thì chiếm tỉ trọng lớn nhất là mảng kinh doanh BĐS, sau đó đến chuyển nhượng dự án và cho thuê BĐS. Cụ thể như hình dưới đây:

Bảng lợi nhuận và cơ cấu doanh thu của NLG

Trong 2 quý đầu năm 2020 công ty ghi nhận doanh thu 658 tỷ (giảm 29.6%) và lợi nhuận sau thuế đạt 179 tỷ (giảm 32.7%). Nguyên nhân do 2 quý đầu năm công ty không có ghi nhận và hạch toán nhiều dự án nên doanh thu và lợi nhuận giảm nhiều. Dự kiến vào quý 4 -2020 công ty sẽ ghi nhận các dự án lới như Waterpoint, Akari city, Mizuki park.

⦁ Quỹ đất

Hiện tại tổng quỹ đất lên đến gần 700ha, và công ty hàng năm vẫn tiếp tục tìm kiếm và đầu tư quỹ đất mới. Địa bàn kinh doanh chính của công ty đang nằm ở khu vực phía nam như Đồng Nai, Long An, HCM, Cần thơ. Còn phía bắc chỉ có tại Hải Phòng.

Quỹ đất của NLG

Như vậy với quỹ đất lớn sẽ giúp công ty có nhiều dự án được thực hiện trong tương lại giúp mang lại kết quả kinh doanh hiệu quả

⦁ Cơ cấu tài chính

Đầu tiên, chúng ta thấy NLG là công ty có nền tảng tài chính mạnh khi mà tổng nợ vay là 1,570 tỷ, bằng 25% vốn chủ sở hữu, tuy nhiên lượng tiền, tương đương tiền của công ty lên đến 1,417 tỷ cũng đã gần bằng nợ vay nên có thể thấy công ty rất mạnh về tài chính

Tiếp theo về cơ cấu tài sản, tổng tài sản của công ty là 11,800 tỷ, trong đó chiếm tỉ trọng lớn nhất là hàng tồn kho với 4,913 tỷ và đầu tư tài chính dài hạn (Công ty liên doanh liên kết) với gần 2,800 tỷ. Ngoài ra còn có các khoản chính như phải thu hay tiền, tương đương tiền. Nhưng có thể thấy với doanh nghiệp BDS nói chung và NLG nói riêng thì tài sản gần như lớn nhất là nằm trong quỹ đất và cụ thể là tồn kho.

Cụ thể tồn kho của NLG chúng ta có thể thấy như hình dưới đây.

Chi tiết tồn kho của NLG

Chúng ta có thể thấy gần như tất cả tồn kho của công ty đều nằm tại các dự án. 3 dự án lớn nhất trong cơ cấu hàng tồn kho là Dự án Paragon Đại Phước, dự án Hoàng Nam (Akari city) và dự án Vàm Cỏ Đông (Waterpoint). Vậy các dự án của công ty như thế nào? Dự án nào sắp được hạch toán? Chúng tôi sẽ đi phân tích chi tiết dưới đây.

⦁ Chi tiết dự án

⦁ Dự án Akari city

Đây là dự án NLG góp vốn 50% cùng với đối tác Nhật Bản để triển khai. Vì vậy công ty sẽ nhận 50% lợi nhuận từ dự án. Cụ thể dự án như sau:

- Địa chỉ: Bình Tân, TP. HCM

- Tổng diện tích: 8.5ha

- Tổng vốn đầu tư: 7676 tỷ

- Quy mô: 6 Block, 21 tầng với 1862 căn hộ giai đoạn 1 có 2PN, 3PN có diện tích từ 54-120 m², diện tích vp, thương mại: 23,000 m².

Hình ảnh thiết kế dự án

Hiện tại công ty đang thực hiện giai đoạn 1 dự án với tổng số 6 block chung cư trên diện tích 1,86 ha. Dự án được mở bán từ quý 3-2019 và dự kiến bàn giao vào Q3-2021.

Hiện tại giá trung bình của dự án khoảng 30-32tr/m. Như vậy doanh thu dự kiến của dự án là khoảng 4,200 tỷ. Với tỉ lệ sở hữu dự án là 50% thì Doanh thu dự án dự kiến đem về cho NLG là 2100 tỷ.

⦁ Dự án Waterpoint (Vàm cỏ đông)

Đây cũng là dự án NLG hợp tác đầu tư và góp 50% với quỹ đất rất lớn. Chi tiết dự án:

- Tổng diện tích: 381ha trong đó giai đoạn 1 rộng 165 ha

- Quy mô: 1218 căn nhà phố, 882 căn biệt thự song lập, 609 căn biệt thự đơn lập và 326 căn Villa

- Dự án được mở bán dự kiến vào quý 3-2020 và ký HĐMB quý 4-2020

Bảng giá bán của dự án Waterpoint

Đây là dự án rất lớn của công ty được triển khai và book lợi nhuận trong vài năm tới. Dự án có dư địa Doanh thu có thể lên tới khoảng 15,000 tỷ. Trong năm 2020 chúng tôi kỳ vọng dự án có thể mang về khoảng 1000 tỷ doanh thu. Và với tỉ lệ 50% thì kỳ vọng với NLG là 500 tỷ doanh thu.

⦁ Dự án Mizuki park

Đây là dự án NLG cũng nắm 50% với tổng diện tích 26.4ha, là khu đô thị phức hợp bao gồm nhiều sản phẩm thuộc nhiều phân khúc khác nhau, dự án được chia làm 3 giai đoạn. cụ thể dự án như sau:

- Địa điểm: Bình Chánh, HCM

- Tổng diện tích: 26.4 ha

- Quy mô: Toàn bộ dự án bao gồm

+ Căn hộ biệt lập: 4676 căn

+ Caloza và nhà phố: 170 căn

+ Khu thương mại dịch vụ: 15,000 m²

+ Ngoài ra là khu cây xanh, đường xá, y tế, công cộng, khu vui chơi giải trí, …

Theo kế hoạch Nam Long sẽ bàn giao 1400 căn hộ Flora mizuki giai đoạn 1 vào quý 4/2019 và 1 phần vào đầu năm 2020.cụ thể công ty đã bắt đầu bàn giao cụm block căn hộ MP1 và MP2 từ tháng 11 và MP3, MP4 từ tháng 12/2019. Giai đoạn 2,3 sẽ được triển khai tiếp cho đến 2023. Cụ thể lịch trình dự kiến của dự án như hình dưới

Tiến độ khởi công và bàn giao các giai đoạn của Mizuki

Như vậy dự án mới hạch toán được khoảng hơn 1400 căn và trong các năm tới sẽ tiếp tục mang về nguồn thu lớn cho công ty với quỹ sản phẩm còn khoảng 3422 căn nữa (Gấp 2.5 lần số căn đã hạch toán).

Mức giá bán các căn hộ tại mizuki vào khoảng trên 30 triệu/ m²

⦁ Dự án Nam Long Đại Phước

Đây là dự án có mức tồn kho lớn nhất trên bảng cân đối kế toán của công ty với hơn 1700 tỷ tại bctc quý 2/2020. Điều đó phần nào cho thấy mức độ của dự án. Đây là dự án nằm trên đảo Đại Phước, một trong những hòn cù lao đẹp nhất ở phía đông Sài Gòn. Cụ thể dự án như sau:

- Vị trí: Đảo Đại Phước, Nhơn Trạch, Đồng Nai

- Diện tích: 45 ha

- Quy mô: dòng sản phẩm valora với tổng 587 căn chia làm 2 giai đoạn

- Khởi công: Quý 2/2021

- Dự kiến bàn giao: Q3/2022

Hiện tại dự án đã hoàn tất đền bù giải phóng mặt bằng, đóng tiền sử dụng đất, phê duyệt 1:500 và cấp sổ đỏ. Lịch trình bàn giao dự kiến như hình dưới đây:

Thông tin các giai đoạn khỏi công và bàn giao dự kiến của dự án Nam Long Đại Phước (Đồng Nai)

Dự án trong 1 năm sắp tới chưa thể hạch toán được nhưng trong 2 năm tới dự kiến sẽ đóng góp lớn cho công ty với diện tích lớn cùng vị trí cực đẹp của mình.

⦁ Dự án Nam Long Hải Phòng

Đây là dự án được chia làm 3 giai đoạn với tổng 739 căn valora, 2,357 căn Ehome. Cụ thể dự án như sau:

- Vị trí: Thủy Nguyên, Hải Phòng. Ngay cạnh KCN Visip Hải Phòng

- Diện tích: 21ha

- Quy mô: 739 căn valora, 2,357 căn Ehome

Thông tin các giai đoạn khỏi công và bàn giao dự kiến của dự án Nam Long Hải PhòngBI

Dự án sẽ được bàn giao từ 2021 cho đến 2023. Dự kiến 2021 sẽ là giai đoạn 1 với 369 căn Valora với giá mỗi căn trên 5 tỷ. (Dự kiến DT 1850 tỷ)

⦁ Waterfront (Đồng Nai)

Khu đô thị Waterfront (Waterfront City) tọa lạc tại xã Long Hưng, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. Được bao quanh bởi Sông Đồng Nai và các sông nhánh. Đây là dự án có tổng diện tích lớn lên đến 170ha được chia làm 4 giai đoạn lớn và Nam Long nắm 70% dự án. Chi tiết dự án:

- Địa điểm: tp Biên Hòa, Đồng Nai

- Diện tích 170 ha

- Quy mô dự án: 4000 căn Villa và 3000 căn hộ

- Tổng vốn dự kiến đầu tư: 9200 tỷ

- Thời gian triển khai dự kiến: 2021-2025

- Thời gian mở bán dự kiến: 2021

Dưới đây là chi tiết các giai đoạn và lịch trình triển khai của dự án:

Thông tin các giai đoạn khỏi công và bàn giao dự kiến của dự án

Như vậy trong các năm tới từ 2022 cho đến 2025 dự án có thể đem về doanh thu và lợi nhuận lớn cho công ty khi đi vào mở bán và hạch toán lợi nhuận.

⦁ Dự án Nam Long Cần Thơ

Khu đô thị Nam Long Cần Thơ có tổng quy mô 80 hecta được mệnh danh là “tâm điểm” của khu đô thị Nam Cần Thơ và là một trong những khu đô thị kiểu mẫu đầu tiên tại thành phố Cần Thơ. Khu đô thị được cư dân địa phương biết đến như một địa điểm sống lý tưởng, với nhiều tiện ích vượt trội, cảnh quan đẹp và thoáng mát. Chi tiết dự án như sau:

- Vị trí: Quận Cái Tăng, Cần Thơ

- Diện tích: 80 ha

- Quy mô:

+ Biệt thự nhà phố: 510 căn

+ Căn hộ cho người thu nhập trung bình: 4,377 m²

+ Căn hộ: 28,272 m²

Dự án được chia làm 3 giai đoạn triển khai, cụ thể thời gian thi công và bàn giao dự kiến của dự án như hình bên dưới.

Thông tin các giai đoạn khỏi công và bàn giao dự kiến của dự án

Như vậy giai đoạn 1 của dự án có thể đưa vào kinh doanh và hạch toán từ cuối 2021 và hiện tại giá đất nền biệt thự tại dự án đang được giao bán với mức giá khoảng 25-30tr/m². Và như vậy giai đoạn 1 của dự án có thể mang về doanh thu lên trên 2000 tỷ khi đi vào hạch toán.

⦁ Tổng kết

Như vậy với nhiều dự án lớn đã và đang triển khai sẽ là nguồn doanh thu chính và là động lực lớn cho sự tăng trưởng của công ty. Chúng tôi thấy giai đoạn cuối 2020-2023 sẽ là giai đoạn phát triển mạnh cho công ty khi nhiều dự án lớn được đưa vào bàn giao và hạch toán.

Chúng tôi đánh giá tích cực và cũng đánh giá cao NLG so với các công ty BĐS khác trên sàn.

Về định giá, hiện tại NLG đang giao dịch với vốn hóa 7,250 tỷ. giá trị sổ sách đạt 20.3K. Chúng tôi cho rằng mức giá này là tương đối phù hợp với NLG trong năm nay và chưa phải là đã bong bóng hay chạy trước quá xa.

Bằng các phương pháp chúng tôi thấy rằng trong 2020 vốn hóa của NLG phù hợp ở mức 8200 tỷ tức giá là 30K/cp. Trong các năm tiếp theo kỳ vọng sẽ được nâng lên khi các dự án được triển khai và hạch toán tiếp, chúng tôi sẽ cập nhật tại các bài phân tích sau.