Nín thở chờ luật mới 'cởi trói' để nhà ở xã hội tăng tốc

Số lượng nhà ở xã hội xây dựng trên cả nước từ năm 2021 đến nay chỉ đạt 39.900 căn, rất thấp so với mục tiêu 1 triệu căn của Chính phủ. Trong bối cảnh đó, cả chủ đầu tư và người mua nhà đang nín thở chờ đợi luật mới sẽ “cởi trói” cho loại hình này tăng tốc.

Báo cáo cập nhật đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội vừa được Bộ Xây dựng gửi tới các tỉnh, thành phố trước thềm hội nghị sơ kết 6 tháng đầu năm 2024, cho thấy đến nay số căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được xây dựng trên cả nước hiện chỉ đạt chưa đầy 10% kế hoạch đã đề ra.

Tiến độ ì ạch

Cụ thể, theo đề án của Chính phủ, trong giai đoạn 2021-2025 cả nước dự kiến xây dựng khoảng 428.000 căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhưng đến nay số căn đang được triển khai xây dựng tại 63 tỉnh, thành phố chỉ đạt khoảng 39.900 căn, tương đương 9,3% kế hoạch.

Những địa phương dẫn đầu về phát triển nhà ở xã hội xét theo số căn hộ đã hoàn thành đến thời điểm hiện tại, gồm Bắc Ninh 6.000 căn, Hải Phòng 5.444 căn, Hà Nội 5.200 căn, Khánh Hòa 3.364 căn, Bắc Giang 3.275 căn, Tây Ninh 2.106 căn, Bình Định 1.841 căn, Đà Nẵng 1.774 căn, Bình Dương 1.643 căn.

Đáng chú ý, tại TP.HCM, một trong những địa phương được chờ đợi tăng tốc nguồn cung nhà ở xã hội để giải “cơn khát” nhà ở cho người dân, lại đang có số lượng dự án nhà ở xã hội vô cùng ít ỏi, với số lượng chỉ đạt khoảng 865 căn kể từ năm 2021 đến nay.

Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tốc độ triển khai dự án nhà ở xã hội vẫn ì ạch bất chấp sự quyết tâm của Chính phủ, theo giới phân tích, là bởi tình trạng “có tiền mà không tiêu được”.

Như tại TP.HCM, từ tháng 7/2023, UBND TP đã công bố công khai (đợt l) danh mục 6 dự án để các ngân hàng xét cho vay từ gói 120.000 tỷ đồng, với tổng mức dự kiến vay 2.776 tỷ đồng, song đến nay chưa có dự án nào được vay, bởi loạt vướng mắc liên quan đến đất đai, hạn mức bảo lãnh, giấy phép xây dựng…

Từ những diễn biến thực tế, UBND TP.HCM kiến nghị Bộ Xây dựng chủ trì phối hợp với Bộ Tài nguyên - Môi trường, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam nhanh chóng vào cuộc tháo gỡ, tạo điều kiện để các doanh nghiệp tiếp cận gói hỗ trợ 120 nghìn tỷ đồng, sớm hoàn thành dự án.

Kỳ vọng đột phá từ luật mới

Trong bối cảnh mục tiêu hoàn thành xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đứng trước nhiều thách thức, cả chủ đầu tư và người mua nhà đều đang rất chờ đợi vào việc các bộ luật sửa đổi sẽ được thông qua sớm, từ đó “cởi trói” cho loại hình này tăng tốc.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Xây dựng thương mại Lê Thành kỳ vọng quy định tại các luật mới gồm Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản sẽ tạo "hiệu ứng domino", giải quyết những vướng mắc lâu nay của các dự án địa ốc, trong đó có nhà ở xã hội.

Cụ thể, hiện tại, doanh nghiệp muốn làm nhà ở xã hội phải thực hiện các thủ tục liên quan tới xác định giá đất, tiền sử dụng, thuê đất để làm hồ sơ xin hỗ trợ. Những quy định trên trước nay vẫn được coi như “nút thắt” khiến dự án chậm tiến độ, bởi thủ tục xin miễn tiền thuê, sử dụng đất thường kéo dài.

Ông Nghĩa dẫn chứng thực tế ngay tại Lê Thành, có những dự án đã đưa vào sử dụng, bàn giao xong cho người mua, nhưng công ty nộp đơn xin được miễn tiền sử dụng đất từ năm 2019 đến nay chưa được giải quyết, nguyên nhân là vì chưa hoàn thành việc tính tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, những nút thắt có cơ hội được tháo gỡ khi sắp tới đây, Luật Nhà ở 2023 dự kiến có hiệu lực sớm từ 1/8/2024 (thay vì từ 1/1/2025) sẽ không bắt buộc các doanh nghiệp phải thực hiện các nghĩa vụ trên.

"Luật mới ban hành đưa ra quy định miễn các thủ tục xác định giá, tiền sử dụng và thuê đất ngay từ đầu, đó là điểm cực mạnh, giúp gỡ vướng cho chủ đầu tư, tăng tốc dự án nhà ở xã hội", ông Lê Hữu Nghĩa nhìn nhận.

Không chỉ tháo gỡ nhiều vướng mắc cho doanh nghiệp, việc Luật Nhà ở 2023 nới điều kiện cho người mua, như tăng mức thu nhập từ 11 lên 15 triệu đồng/tháng, đồng thời chưa sở hữu bất động sản tại tỉnh, thành phố nơi có dự án, sẽ được nhận hỗ trợ vay mua, thuê nhà ở xã hội… cũng sẽ tạo điều kiện cân bằng cung cầu cho loại hình này.

Bên cạnh việc chờ đợi sự tác động tích cực của các bộ luật mới, theo chuyên gia, để tăng nguồn cung phân khúc này, cần nhiều giải pháp đồng bộ khác. Trước hết là chữa bệnh “có tiền mà không tiêu được”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đề nghị Bộ Xây dựng khôi phục gói tín dụng 110.000 tỷ đồng (từng được Bộ Xây dựng đề xuất trước đó) để đạt mục tiêu xây tối thiểu một triệu căn nhà xã hội đến 2030. Ở gói này, lãi suất vay ưu đãi nhà ở xã hội là 4,8-5% một năm, thời hạn vay tối đa 25 năm, tương tự gói tín dụng 30.000 tỷ đồng áp dụng hơn 10 năm trước.

Bên cạnh đó, để tăng sức hút với doanh nghiệp, ông Châu đề nghị dự thảo nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội tăng thêm lợi nhuận định mức lên 15%, thay vì 10% như trước, áp dụng cho doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất.

Trong khi đó, TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính, cho rằng cần lập quỹ phát triển nhà ở xã hội với nguồn vốn ưu đãi từ ngân sách nhà nước, giúp lãi suất cho vay hạ xuống. Nguồn vốn ngân sách sẽ đóng vai trò đầu mối, cùng với nhiều nguồn lực khác được huy động thêm…