Nín thở chờ gỡ 'nút thắt' đất ở làm dự án nhà ở thương mại

Ngày 15/1, Quốc hội dự kiến khai mạc kỳ họp bất thường để xem xét thông qua một số luật và nghị quyết, trong đó có Luật Đất đai sửa đổi. Một vấn đề nóng, được dư luận chờ đợi, là quy định loại đất được thỏa thuận làm dự án nhà ở thương mại.

Trong báo cáo tiếp thu, giải trình công bố ngày 9/1, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Vũ Hồng Thanh cho hay dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) giữ quy định chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất với đất ở.

Nhiều ý kiến trái chiều

Quy định không mở rộng loại đất thỏa thuận để làm dự án nhà ở thương mại trong dự thảo luật đang nhận nhiều ý kiến trái chiều từ cả giới chuyên gia và các doanh nghiệp.

Về phía doanh nghiệp, đa phần có ý kiến cho rằng nếu quy định này được thông qua sẽ gây khó cho chủ đầu tư, hàng trăm dự án sẽ tiếp tục nằm “treo”, nguồn cung tiếp tục “dò đáy” khi không có dự án mới, chu kỳ khủng hoảng của thị trường bất động sản nhiều khả năng tiếp tục nối dài.

Điển hình, kết quả thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, các dự án nhà ở thương mại có 100% đất ở chỉ chiếm khoảng 1% tổng số dự án nhà ở thương mại hiện có. Số dự án có đất ở và đất khác chiếm đa số đến trên dưới 95%.

Luật đất đai sửa đổi được kỳ vọng sẽ tạo động lực khơi thông nguồn lực đất đai.

Do vậy, nếu dự thảo luật Đất đai được thông qua thì trong khoảng 10 năm tới, hàng trăm nhà đầu tư sẽ không còn được phép thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Đồng nghĩa, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, quy định mới sẽ vừa không đạt được mục tiêu tăng cường tính hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đất đai, vừa làm tăng thêm chi phí cho doanh nghiệp khi họ phải đi đường vòng để lách luật.

Nhìn chung, ở góc nhìn doanh nghiệp, dự thảo mới nhất đang ưu tiên các trường hợp nhà đầu tư đang có đất (tức là có cả đất ở và đất khác), còn nhà đầu tư nếu đi thỏa thuận thì phải 100% là đất ở, đây là điều không dễ, nếu không muốn nói là rất khó trong điều kiện hiện nay. Đây là lý do vì sao có nhiều ý kiến không đồng tình.

Trong khi đó, ở góc nhìn của người làm chính sách, đại biểu quốc hội Hoàng Văn Cường đánh giá dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mới nhất quy định chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở cũng là phù hợp.

Bởi, việc để cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư tự đi thỏa thuận (mua gom) các loại đất khác, sau đó lại chuyển mục đích thành đất ở sẽ gây ra nhiều hệ lụy. Thứ nhất, việc doanh nghiệp tự do thỏa thuận với loại đất khác sẽ gây ra rủi ro nếu thỏa thuận không thành công, quy hoạch về chuyển đổi đất, quy hoạch về phát triển kinh tế - xã hội cũng sẽ không được thực hiện.

Thứ hai, những dự án, phần đất đai không phải đất ở mà để cho người dân và doanh nghiệp tự thỏa thuận thì sau khi thỏa thuận xong họ lại đi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Điều này có thể gây ra bất bình đẳng về giá trị gia tăng, gây thiệt hại cho cả người dân và Nhà nước.

Tìm giải pháp vẹn toàn

Đồng tình quan điểm nên hạn chế việc tự thỏa thuận, tăng sự quản lý (thông qua thu hồi, đấu giá) của Nhà nước, một chuyên gia dẫn chứng: “Cùng một khu đất, một bên cắt ra làm đường cao tốc đền bù theo giá nhà nước, một bên cắt ra làm cây xăng đền bù theo cơ chế giá tự thỏa thuận, thì giá cao hơn gấp trăm lần. Điều này gây mất bình đẳng, chưa kể những mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và người dân đang khiến hàng trăm dự án bị treo nhiều năm”.

Rõ ràng, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mới nhất đang gây nhiều ý kiến trái chiều. Tuy nhiên, về tổng quan, theo giới chuyên gia, quy định về loại đất được thỏa thuận làm dự án nhà ở thương mại là vấn đề quan trọng, nên đã được các nhà làm luật nghiên cứu kỹ lưỡng và nhận được sự đồng thuận cao của cơ quan chủ trì soạn thảo và thẩm tra.

Vì vậy, gần như chắc chắn, dự thảo mới nhất sẽ được thông qua. Nếu điều này thực sự xảy ra, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng cần có một nghị quyết tháo gỡ các vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai trước đây để đưa ra giải pháp tháo gỡ dứt điểm cho hơn 200 dự án bị vướng, nhà đầu tư đã mua gom được đất nhưng không có đất ở.

Tương tự, theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, nếu các quy định theo dự thảo luật thông qua, các doanh nghiệp trông chờ vào giải pháp đó là Nhà nước tổ chức đấu thầu, tạo quỹ đất để đáp ứng nhu cầu đầu tư, phát triển bất động sản và các khu đô thị, nhà ở thương mại.

Như vậy Nhà nước sẽ cầm trịch, điều tiết nguồn cung đất đai ra thị trường trong tương lai bởi khi Nhà nước tổ chức đấu thầu, doanh nghiệp mới được tham gia. Đồng thời, Nhà nước cũng lựa chọn nhà đầu tư được tham gia phát triển dự án thông qua đấu thầu. Còn với nhận chuyển nhượng thì chỉ được làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở.

Ngoài ra, với những trường hợp cũ là doanh nghiệp đã mua đất nhưng không có đất ở, cần phải có quy định tháo gỡ sớm để giảm số lượng dự án treo. Các dự án sau này sẽ thực hiện theo Luật Đất đai mới thì sẽ đơn giản hơn.

Có thể thấy, mỗi khi có bộ luật sửa đổi chuẩn bị được thông qua đều thu hút rất nhiều ý kiến trái chiều của dư luận, với kỳ vọng các điểm nghẽn sẽ được tháo gỡ. Một điều dễ thấy là nếu luật mới được triển khai hiệu quả, lợi ích lớn sẽ được tạo ra. Ngược lại, thị trường có thể xảy ra cú sốc. Vì vậy, cả người dân và doanh nghiệp đều đang nín thở chờ đợi Luật đất đai sửa đổi sắp được thông qua, với những quy định hợp tình, hợp lý.