Niên hạn chung cư và quyền lợi cho người mua nhà (Phần 1)

Đối với căn hộ chung cư có chức năng ở trong cấu thành xây dựng bao gồm có tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng và các loại chi phí khác và trong quyết định giao đất cơ quan nhà nước quy định người dân được sử dụng căn hộ ổn định, lâu dài.

Mấy hôm nay báo chí viết rất nhiều về việc niên hạn chung cư và cách giải quyết quyền lợi cho người mua nhà. Tôi xin có những luận giải như sau:

1. Góc độ xây dựng theo quy chuẩn Việt Nam, tuổi thọ của công trình quy định bậc 1 là trên 100 năm, bậc 2 là công trình xây dựng có niên hạn từ 50-100 năm, bậc 3 là có niên hạn sử dụng từ 20-50 năm, bậc 4 là công trình sử dụng dưới 20 năm. Sở dĩ có những cấp bậc này bởi nó liên quan đến vấn đề an toàn của công trình khi mà niên hạn sử dụng quá lâu và nó ảnh hưởng đến an toàn của người dân và vấn đề chỉnh trang đô thị.

2. Đối với căn hộ chung cư có chức năng ở trong cấu thành xây dựng bao gồm có tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng và các loại chi phí khác và trong quyết định giao đất cơ quan nhà nước quy định người dân được sử dụng căn hộ ổn định, lâu dài.

Vì vậy do người dân đã đóng tiền sử dụng đất nên nghiễm nhiên sau này khi xây dựng lại tòa chung cư đó người dân đó được miễn tiền sử dụng đất với diện tích tương đương, nhưng vẫn phải chịu chi phí xây dựng và các chi phí khác.

3. Do ảnh hưởng từ chất lượng xây dựng, hoạt động địa chất hay thiên tai... mà sẽ nhiều tòa chung cư chưa hết niên hạn đã xuống cấp, có nguy cơ nguy hiểm vì vậy cơ quan nhà nước phải làm rất chặt chẽ trong khâu xây dựng, phê duyệt thiết kế, nghiệm thu công trình trước khi bàn giao đưa vào sử dụng và khi công trình có dấu hiệu xuống cấp, gây nguy hiểm chỉ cần 51% người dân đồng ý là có thể tiến hành cưỡng chế xây dựng lại, song song với đó là bố trí tạm cư chu đáo cho người dân.

4. Việc sắp xếp lại chỗ ở cho người dân sau khi công trình hoàn thành nên tôn trọng theo tiêu chí diện tích tối thiểu bằng diện tích cũ, tăng thêm người dân trả tiền theo giá thị trường, bảo đảm tầng, hướng như cũ.

5. Đề nghị người có thẩm quyền trong cơ quan quản lý nhà nước trước khi đề xuất chính sách này, công bố thông tin cần nghiên cứu sâu về luật đất đai, nhà ở, thuế, kinh tế... và kinh doanh bất động sản tránh gây hoang mang cho người đã mua nhà, chuẩn bị mua nhà vì quy định mới đó nếu được ban hành sẽ phủ định nghĩa vụ đã nộp tiền sử dụng đất để được quyền sử sụng lâu dài của người dân, trái với quyết định giao đất đã ban hành và trái với toàn bộ hệ thống pháp luật trước đó.