Những yếu tố khiến giá nhà không ngừng tăng cao

Việc hoàn thiện khung pháp lý, cải thiện tính minh bạch, kiểm soát đầu cơ và điều tiết cung - cầu hợp lý là những giải pháp quan trọng để giúp giá nhà ở Việt Nam phát triển ổn định

Giá nhà tại Việt Nam vẫn leo thang do khan hiếm nguồn cung, chi phí đầu vào tăng và tình trạng đầu cơ. Theo TS. Cấn Văn Lực, dù thị trường bất động sản đang phục hồi, nhưng vướng mắc pháp lý, mất cân đối cung – cầu và thao túng giá vẫn là rào cản lớn. Kiểm soát đầu cơ và minh bạch thông tin được xem là giải pháp then chốt.

Tại Diễn đàn Bất động sản mùa Xuân lần thứ V, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, đã phân tích những yếu tố tác động đến thị trường bất động sản, bao gồm kinh tế vĩ mô, pháp lý, quy hoạch - đô thị hóa, tài chính, cung - cầu, niềm tin thị trường và tính minh bạch thông tin. Ông nhận định, dù thị trường đang có dấu hiệu phục hồi tích cực, nhưng giá nhà vẫn tiếp tục leo thang do nhiều nguyên nhân.

Thị trường bất động sản: Phục hồi nhưng vẫn nhiều thách thức

Theo TS. Cấn Văn Lực, kinh tế Việt Nam giai đoạn 2024 - 2025 duy trì đà tăng trưởng khá cao, với lạm phát và lãi suất trong tầm kiểm soát. Đặc biệt, đầu tư công đang đóng vai trò quan trọng, khi Việt Nam có tỷ lệ đầu tư công cao nhất Đông Nam Á, chiếm khoảng 7 - 8% GDP. Bên cạnh đó, sự đột phá về thể chế, cải cách tổ chức bộ máy và chính sách phát triển hạ tầng cũng góp phần tạo động lực cho thị trường bất động sản.

Các chỉ số kinh tế cho thấy sự phục hồi rõ nét: GDP ngành bất động sản năm 2024 tăng 3,34%, trong khi ngành xây dựng ghi nhận mức tăng 7,78%. Nguồn cung nhà ở thương mại mới tiếp tục mở rộng, đất nền phục hồi mạnh hơn so với giai đoạn 2021 - 2024. Lĩnh vực bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng cũng ghi nhận tín hiệu tích cực, đặc biệt là phân khúc condotel.

Trong mảng bất động sản công nghiệp, số lượng khu công nghiệp tại Việt Nam đã tăng từ 397 khu vào năm 2021 lên 431 khu vào năm 2024, với 301 khu đang hoạt động, chiếm 71% tổng số. Tỷ lệ lấp đầy cũng có xu hướng tăng.

Tuy nhiên, thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm 1,5%, trong khi cổ phiếu ngành này mất 1,9% do chi phí hoạt động tăng 3,2%. Ngoài ra, những bất cập trong đấu giá đất và chính sách tài chính tiếp tục tạo áp lực lên giá nhà, khiến thị trường thiếu ổn định.

Vì sao giá nhà vẫn chưa hạ nhiệt?

TS. Cấn Văn Lực đã chỉ ra sáu nguyên nhân chính khiến giá nhà tiếp tục tăng cao:

Vướng mắc pháp lý và tâm lý e ngại trách nhiệm: Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, nhiều dự án gặp khó khăn trong quá trình cấp phép, khiến nguồn cung bị hạn chế.

Chi phí đầu vào leo thang: Giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng và chi phí tài chính tăng mạnh, đẩy giá nhà lên cao.

Mất cân đối cung - cầu: Phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, trong khi nguồn cung nhà ở trung cấp, vừa túi tiền và nhà ở xã hội vẫn thiếu hụt nghiêm trọng.

Thao túng giá, đầu cơ tràn lan: Hiện tượng "thổi giá" diễn ra phổ biến, đặc biệt trong các phiên đấu giá đất, khiến giá trị bất động sản bị đẩy lên quá cao so với thực tế.

Tâm lý đầu cơ vẫn chi phối thị trường: Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, năm 2024 có đến 86% người mua bất động sản chỉ giữ tài sản dưới một năm, cho thấy xu hướng "lướt sóng" vẫn phổ biến.

Thuế bất động sản chưa hợp lý: Thuế chuyển nhượng còn thấp, chưa có chính sách đánh thuế lũy tiến đối với người sở hữu nhiều bất động sản, tạo điều kiện cho đầu cơ phát triển.

Với bối cảnh hiện tại, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh rằng việc hoàn thiện khung pháp lý, nâng cao tính minh bạch, kiểm soát đầu cơ và điều tiết cung - cầu hợp lý là những giải pháp quan trọng để đưa thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ổn định, tránh nguy cơ tăng giá quá mức trong tương lai.