Những phác thảo đầu tiên về triển vọng dòng vốn bất động sản 2022

Năm 2022, thị trường bất động sản dự kiến sẽ nhận được nhiều xung lực tích cực cho sự phục hồi bởi cơ cấu dòng tiền chảy vào thị trường này khá lớn và đa dạng.

Triển vọng nguồn vốn dồi dào

Theo các chuyên gia, bước sang năm 2022, với những tiền đề tốt của năm 2021, thị trường bất động sản sẽ ngày càng hồi phục tốt hơn. Cùng với nhu cầu đầu tư trong năm 2022, thị trường bất động sản còn được nhận định sẽ tăng trưởng mạnh do dòng vốn đổ vào loại hình đầu tư này vẫn rất dồi dào.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhấn mạnh, nguồn vốn bất động sản vẫn dồi dào. Trong đó, tính đến hết quý III/2021, nguồn vốn tín dụng bất động sản tăng khoảng 6% so với cuối năm 2020. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản là khoảng 2 triệu tỷ VND, chiếm khoảng 19% tổng dư nợ của nền kinh tế; trong đó, theo Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng, cho vay nhà ở chiếm 64%, còn lại là tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 36%.

Về nguồn vốn tư nhân, đến hết tháng 11/2021, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới là 6.700 doanh nghiệp, tăng 10,3%; vốn đăng ký 423.000 tỷ đồng, tạo ra 43.400 việc làm. Thị trường ghi nhận 1.250 doanh nghiệp hoạt động trở lại và 1.580 doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động.

Về nguồn vốn FDI, tính đến hết tháng 11/2021, tổng vốn đăng ký mới vào bất động sản đạt gần 2 tỷ USD (chiếm khoảng 11%), đứng thứ 3 trong các lĩnh vực thu hút FDI. Riêng góp vốn, mua cổ phần đạt 983 triệu USD (chiếm 22,4%). Về phát hành trái phiếu, tính đến hết tháng 11/2021, toàn thị trường phát hành 436 nghìn tỷ VND; trong đó doanh nghiệp bất động sản xếp thứ 1 (chiếm 45%), thứ 2 là nhóm ngân hàng (chiếm 30%).

Những yếu tố trên góp phần khiến giá bất động sản hầu như không giảm, riêng bất động sản nhà ở còn tăng 5 - 9%, tùy địa bàn. Giá thuê bất động sản khu công nghiệp tăng từ 3 - 18%, tùy địa phương.

Trong khi đó, TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế phân tích, các quy định siết tín dụng bất động sản ít có ảnh hưởng đến dòng vốn vào thị trường này. Cụ thể, việc siết tín dụng vào thị trường bất động sản, mà cụ thể là động thái của ngân hàng Nhà nước không phải đến giờ mới có, mà đã rục rịch từ khoảng 2 năm trở lại đây thông qua việc tăng hệ số rủi ro các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản lên 200%.

“Không phải tất cả tín dụng đổ vào bất động sản đều phục vụ mục đích kinh doanh bất động sản, mà có khoảng 2/3 trong số đó là cho vay mua nhà, sửa nhà nên việc giảm lãi suất vay mua nhà của các ngân hàng sẽ kích thích tăng trưởng tín dụng bất động sản …”, TS. Ánh lý giải.

Chuyên gia nói thêm, nguyên nhân thứ hai là giá bất động sản đang tăng rất cao nên các tài sản thế chấp, tài sản đảm bảo để vay ngân hàng (mà 70 - 80% là bất động sản) cũng có giá trị lớn hơn. Như vậy quy mô vay mượn dựa trên tài sản thế chấp, tài sản đảm bảo này cũng tăng lên.

“Trong trường hợp này, nếu người ta sử dụng tín dụng ngân hàng làm đòn bẩy đầu tư vào thị trường bất động sản, các quy định của cơ quan quản lý, mà cụ thể ở đây là Ngân hàng Nhà nước, về siết tín dụng bất động sản sẽ có tác dụng rất hạn chế”, TS. Ánh nói.

Ở một góc nhìn khác, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, nhà sáng lập kiêm Tổng giám đốc Sen Vàng Group cho rằng: “Nền kinh tế Việt Nam đang có nhiều cơ hội để bứt phá trong giai đoạn 2022 - 2030. Với lĩnh vực bất động sản, dòng tiền chảy vào từ nhiều nguồn, cả từ vốn đầu tư trực tiếp lẫn gián tiếp. Tuy nhiên, dòng vốn sẽ phụ thuộc vào chính sách ưu đãi của mỗi địa phương, quy hoạch tổng thể của từng khu vực mà dòng vốn đầu tư có sự chọn lọc”.

Cũng theo bà Ngọc, quan sát diễn biến dòng vốn đầu tư bất động sản trong những năm qua, không khó để nhận ra tiềm năng, thế mạnh của địa phương, cùng các yếu tố thủ tục hành chính thuận lợi sẽ có cơ hội đón đầu hiệu quả dòng vốn mới.