Những lý do khó vay tiền gói 120.000 tỷ đồng mua nhà xã hội

Có nhiều rủi ro với người vay mua nhà ở xã hội sau khi kết thúc 5 năm được vay ưu đãi với lãi suất 8,2%.

Gói 120.000 tỷ đồng mua nhà ở xã hội 8,2% trong 5 năm, sau đó ngân hàng thương mại và khách hàng tự thỏa thuận lãi suất.

Người trong diện đủ điều kiện được mua nhà ở xã hội thì chưa chắc đủ điều kiện được ngân hàng cho vay. Vì điều kiện tiên quyết đi mua nhà xã hội là phải có một mức thu nhập đáp ứng Điều 51, Luật Nhà ở 2014, mà mức này thì chưa chắc đảm bảo đủ điều kiện để trả ngân hàng hàng tháng. Ngân hàng cũng là một đơn vị kinh doanh, họ cũng có trách nhiệm phải kiểm soát rủi ro các khoản cho vay của mình.

Cụ thể, các nhóm đối tượng thuộc nhóm được mua nhà ở xã hội 4, 5, 6, 7 còn có một quy định về thu nhập là phải "không thuộc diện nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định về thuế thu nhập cá nhân (vì người nộp thuế thu nhập cá nhân là những người có thu nhập cao)".

Với mức đóng bảo hiểm + giảm trừ gia cảnh cá nhân + giảm trừ gia cảnh cha mẹ, con cái (Giảm trừ cá nhân 11 triệu đồng + số tiền đóng bảo hiểm, giảm trừ gia cảnh mỗi đứa con 4,4 triệu đồng), trung bình thu nhập của họ không được quá 12 triệu đến 16 triệu đồng. Nếu gia đình chỉ có một người đi làm mà phải đáp ứng đúng đối tượng thu nhập này, thì sẽ không đủ khả năng mua nhà.

Do đó, giả sử một gia đình có hai nguồn thu nhập từ hai vợ chồng đi làm. Giả sử một căn nhà ở xã hội (NOXH) tại TP HCM HCM giá 1,5 tỷ, cho vay 80% là 1,2 tỷ.

Với mức lãi suất 8,2% một năm, giả sử thời gian vay là 25 năm, tháng đầu tiên trong block 5 năm đầu (tháng phải đóng số tiền nhiều nhất) của người mua nhà là 4 triệu đồng tiền gốc + 8,4 triệu đồng tiền lãi = 12,4 triệu đồng; tháng cuối cùng trong block 5 năm đầu (tháng phải đóng số tiền ít nhất), người mua nhà sẽ đóng 4 triệu đồng tiền gốc + 6,8 triệu đồng tiền lãi = 10,8 triệu đồng.

Ngoài tiền đóng ngân hàng hàng tháng, thêm chi phí sinh hoạt của gia đình hai vợ chồng và một đứa con tại gần nơi con đi học, nơi họ làm việc khoảng 10 triệu đồng một tháng. Vậy tổng thu nhập gia đình của họ không thể dưới 23 triệu (chặn dưới về thu nhập tối thiểu để họ còn đủ tiền để sinh hoạt, và đủ điều kiện vay ngân hàng), và không thể quá 30 triệu đồng (chặn trên để thỏa điều kiện thu nhập được mua NOXH.

Sau 5 năm, số tiền nợ gốc của họ đã trả 60 tháng x 4 triệu đồng = 240 triệu đồng, còn lại 960 triệu đồng. Lúc này, giả định lãi suất thả nổi theo thị trường lên mức cao như hiện tại (11% - 14%/năm tùy ngân hàng), số tiền tháng đầu tiên trong block 20 năm còn lại họ phải đóng là 13,1 triệu đồng - 15,5 triệu đồng, cao hơn cả tháng đầu tiên họ phải đóng là 12,4 triệu đồng khi tiền nợ gốc vẫn còn 1,2 tỷ đồng.

Giả sử một căn NOXH tại các tỉnh thuận tiện kết nối về các khu đô thị giá một tỷ, cho vay 80% là 800 triệu đồng. Giả sử thời gian vay là 15 năm, với mức lãi suất 8,2% một năm cố định trong 5 năm đầu, 10 năm sau thả nổi theo cho thị trường, tháng đầu tiên trong block 5 năm đầu (tháng phải đóng số tiền nhiều nhất) của người mua nhà là 4,4 triệu đồng tiền gốc + 5,6 triệu đồng tiền lãi = 10 triệu đồng; tháng cuối cùng trong block 5 năm đầu (tháng phải đóng số tiền ít nhất), người mua nhà sẽ đóng 4 triệu đồng tiền gốc + 3,8 triệu đồng tiền lãi = 7,8 triệu đồng.

Ngoài tiền đóng ngân hàng hàng tháng, thêm chi phí sinh hoạt của gia đình hai vợ chồng và một đứa con tại gần nơi con đi học, nơi họ làm việc khoảng 10 triệu đồng một tháng. Vậy tổng thu nhập gia đình của họ không thể dưới 17,8 triệu (chặn dưới về thu nhập tối thiểu để họ còn đủ tiền để sinh hoạt, và đủ điều kiện vay ngân hàng), và không thể quá 30 triệu đồng (chặn trên để thỏa điều kiện thu nhập được mua NOXH.