Những lô đất 1,3 tỷ giảm giá xuống 800 triệu đồng

2023 là năm ngấm đòn của bất động sản đầu cơ khi giá giảm từ 5% đến hơn 50% ở tất cả phân khúc.

Năm 2023, bất động sản ảm đạm ở tất cả các phân khúc. Mức giảm giá khác nhau tùy vào khả năng đáp ứng "nhu cầu sử dụng cuối". Các bất động sản càng để không hoặc chưa thể khai thác, càng không phục vụ nhu cầu sử dụng cuối càng giảm giá nhiều, ngược lại các bất động sản có thể sử dụng được ngay có mức giảm ít hơn.

Lấy mốc vào thời điểm giá đạt đỉnh đầu 2022, để bán được thì mức giảm phổ biến của các phân khúc bất động sản trong 2023 như sau:

- Nhà phố trong dân : Giảm 5% đến 15% (Định giá giảm chung của các ngân hàng).

- Chung cư với mức giá từ 40t triệu đồng một m2 đến dưới 55 triệu đồng một m2 ở các khu vực đông dân cư và thuận di chuyển đến nhiều nơi làm việc : Giảm 10% đến 15%. Ví dụ: Chung cư mua 2,8 tỷ, bán 2,5 tỷ đồng.

- Chung cư với mức giá trên 55 triệu đồng một m2, hoặc vị trí ở các khu vực thưa dân cư và không thuận di chuyển đến nhiều nơi làm việc : Giảm 15% đến 25%. Ví dụ : Chung cư mua 2,3 tỷ phải bán 1,8 tỷ đồng.

- Nhà phố liền kề trong dự án : Giảm về giá gốc chủ đầu tư thời điểm 2019 - 2020, thậm chí nếu dự án gặp vướng mắc về pháp lý, giá để thứ cấp có thể bán ra được sẽ phải giảm thấp hơn giá gốc chủ đầu tư cách đây 4 năm.

- Đất nền vùng ven cách trung tâm dưới 20 km : Giảm 15% đến 30%. Ví dụ : Đất mua 19 tỷ giao dịch 13 tỷ; mua 4,8 tỷ chốt bán 3,6 tỷ; mua 3,4 tỷ bán dưới 3 tỷ; mua 2,8 tỷ bán 2,3 tỷ đồng.

- Đất nền ở các khu vực tỉnh xa : Giảm 20% đến 40%. Ví dụ : Lô đất mua 850 triệu giờ bán lại 600 triệu chưa được; lô đất cuối 2021 rao bán 1,3 tỷ giờ khách trả không quá 800 triệu đồng, lô đất đầu 2022 rao bán 1,5 tỷ giờ không ai trả quá 1 tỷ; lô đất mua 1,25 tỷ giờ bán không được 800 triệu đồng.

- Đất lớn ở các khu vực tỉnh xa : Giảm 25% đến 50%

- BĐS nghỉ dưỡng: Giảm về dưới giá gốc chủ đầu tư thời điểm 2019 - 2020.

Tình hình năm qua cho thấy ưu thế sẽ nghiêng về các loại hình bất động sản có khả năng đáp ứng cao cho "nhu cầu sử dụng cuối".

Người mua bất động sản sẽ có ba mục tiêu chính : Kỳ vọng tăng giá, tích lũy tài sản giữ tiền chống trượt giá, và vì "nhu cầu sử dụng cuối". "Nhu cầu sử dụng cuối" của bất động sản không chỉ là để ở, mà còn để cho thuê, làm "tư liệu sản xuất kinh doanh" (xưởng sản xuất, văn phòng công ty, kho bãi, địa điểm bán hàng, nơi trồng trọt chăn nuôi).

Khi hai mục tiêu đầu trong giai đoạn này không phù hợp do các bất động sản đều đang giảm giá, mục tiêu cuối sẽ được ưu tiên. Đất nông nghiệp ở xa có thể khai thác trồng trọt chăn nuôi thì chỉ phù hợp nông dân địa phương hoặc số ít những nhà đầu tư đủ khả năng làm nông nghiệp quy mô lớn, không dành cho đại đa số các nhà đầu tư bất động sản, nên chỉ có chung cư và nhà phố trong dân sẽ đáp ứng tốt nhất cho mục tiêu "sử dụng cuối".

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý bản thân chung cư sẽ có ba nhóm khác nhau : (1) đáp ứng tốt cho nhu cầu sử dụng cuối, (2) để đầu tư, tích lũy, và (3) sử dụng trong tương lai.

(1) Chung cư để có thể thuận tiện ở hoặc dễ dàng cho thuê sẽ có mức giá vừa túi tiền cho nhiều người có thể mua (khoảng 30-40 triệu đồng một m2 cho chung cư đã đưa vào sử dụng trên 5 năm, xấp xỉ 50 triệu đồng một m2 cho chung cư mới) và thuê (dưới 15 triệu một tháng). Đồng thời các chung cư này cũng cần nằm gần các khu vực tập trung đông công ty, nhà xưởng sản xuất kinh doanh.

(2) Các chung cư cao cấp ở vị trí đắc địa có giá cao mang mục đích đầu tư và tích trữ tài sản nhiều hơn. Vì những người đã có điều kiện mua dạng bất động sản này thì thường cũng đã có nhà ở chỗ khác, nên họ mua với mục đích đầu tư thêm, làm của để dành rồi tranh thủ cho thuê. Tuy nhiên, vì giá trị cao thì giá cho thuê cũng cao theo, số lượng khách có khả năng thuê ít hơn nhóm đầu nên khả năng bị để trống nhiều hơn.

(3) Chung cư có giá vừa phải nhưng lại nằm ở các khu vực chưa đông công ty hay nhà máy sản xuất kinh doanh cũng chỉ mang tính đầu tư hoặc để dành cho tương lai, chưa thuận tiện để ở nếu không làm việc ngay gần đây, nếu cho thuê tạm giá cũng thấp và cũng không dễ.

Ví dụ điển hình là 1 dự án có hơn 40.000 căn hộ ở khu vực TP Thủ Đức (TP HCM) có tiện ích nội khu khá tốt, vị trí ngay sát khu công nghệ cao. Tuy nhiên, Khu công nghệ cao quận 9 mới khai thác được 30% công suất cho tổng hai giai đoạn 1 và 2 nên số lượng doanh nghiệp chưa đủ nhiều, còn nếu không làm việc ở khu công nghệ cao thì phải di chuyển quá xa để đến nơi ở, cũng không phù hợp để ở ngay.

Do đó trong một vài năm tới, nguồn cầu đủ khả năng mua ở và thuê chưa đủ lấp đầy nguồn cung ở đây.