Những kịch bản có thể xuất hiện trên thị trường bất động sản năm 2023

Hiện tại, một kịch bản chắc chắn về thị trường bất động sản năm 2023 vẫn chưa thể xuất hiện. Những chuyên gia trong lĩnh vực này và ngay cả các lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc đều đưa ra các bức tranh khác nhau về diễn biến của thị trường 2023.

Kịch bản tích cực, thị trường sẽ có thể khó khăn ở giai đoạn nửa đầu năm 2023 và dần dần đảo chiều trong giai đoạn nửa cuối năm. Thậm chí trước đó, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam còn dự báo, đến quý 2/2023, thị trường đã xuất hiện dấu hiệu phục hồi. TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cũng chung dự đoán về sự tốc độ vượt khó của bất động sản và khả năng đi vào quỹ đạo ổn định, dần tăng trưởng của thị trường địa ốc.

Cơ sở của nhận định này xuất phát từ rất nhiều yếu tố như vốn ngoại tiếp tục đổ vào bất động sản, thị trường tài chính ổn định tác động ngược lên bất động sản, sự thanh lọc của thị trường đã diễn ra, các động thái quyết liệt tháo gỡ khó khăn của Chính phủ cũng như dòng vốn từ ngân hàng đổ mạnh. Đáng chú ý, tham số được đánh giá rất quan trọng và trở thành lực đỡ cho thị trường địa ốc chính là lực cầu về nhà ở cao, thậm chí, lực cầu về nhu cầu đầu tư cũng lớn.

Bên cạnh kịch bản tươi sáng, một số chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc đặt ra phương án dự phòng đáng chú ý: Đó là thị trường vẫn tiếp tục diễn biến khó khăn. Kịch bản này xảy ra khi dòng vốn vẫn chưa được khơi thông, người mua khó khăn trong tiếp cận vốn ngân hàng. Trở ngại từ lãi suất cao cũng khiến người mua và nhà đầu tư dè chừng.

2023, doanh nghiệp địa ốc mới bắt đầu "thấm" khó khăn, ảnh hưởng từ COVID-19. Đáng lo ngại nhất là bài toán thanh toán đến hạn trái phiếu của doanh nghiệp. Nếu không gỡ, khó có thể mở đường để bất động sản phục hồi. Ngay cả đến sự kỳ vọng vào thay đổi chính sách bất động sản.

Nhiều dự đoán cẩn trọng còn đặt ra, một số đề xuất hay chính sách như định giá đất, thời hạn sở hữu chung cư, đánh thuế bất động sản cũng sẽ tác động theo chiều hướng diễn biến không lạc quan ở giai đoạn ngắn hạn với thị trường địa ốc.

Trên góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó chủ tịch, Tổng giám đốc HD Mon Holdings nhận định, "khủng hoảng" sẽ là từ khóa tiếp theo trong năm 2023. Vị này dự đoán trong vòng 2-3 năm tới, thị trường có sự điều chỉnh mạnh về giá bất động sản do nhiều sản phẩm đã neo ở mức giá quá cao.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch HĐQT CTCP Bất động sản BHS cũng cho rằng, năm 2023 cũng là năm kết thúc chính sách ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất 2 năm đầu tiên 0% mà gần đây các chủ đầu tư áp dụng để bán hàng. Từ năm 2023 trở đi, các nhà đầu tư nhỏ sẽ phải tự trả gốc và lãi cho khoản vay của mình bằng với lãi suất thả nổi của thị trường. Lúc đó, tâm lý mới bắt đầu xáo trộn hơn và thị trường cũng sẽ còn đón nhận thêm những thông tin xấu từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Ông Tuyển cho rằng, khi các nhà đầu tư nhỏ bị ảnh hưởng, bán hàng ra ngoài thị trường bằng mọi cách thì sẽ nhìn thấy tín hiệu "đáy" của thị trường.

Năm 2023 còn là một năm được dự báo về sự thanh khoản yếu khi thiếu vốn, giá bất động sản cao cộng tâm lý lo ngại của nhà đầu tư khiến cho sức mua sụt giảm mạnh. Điều này cũng đồng nghĩa chính người bán cũng trở nên chật vật vì khó tìm được người "chốt". Những cuộc đàm phán và thậm chí "ép giá" tiếp tục diễn ra trên thị trường. Nguồn cung dự án không nhiều nhưng hàng tồn của dự án trước đó vẫn sẽ còn.

Tuy nhiên, tất cả chỉ là đoán định về diễn biến thị trường 2023. Sự đảo chiều có thể xuất hiện bất ngờ trái ngược với dự đoán. Hoặc thị trường cũng xảy ra tình trạng như phán đoán của giới đầu tư hoặc chuyên gia.