Những DN bất động sản nào có “sức đề kháng” mạnh trong đại dịch Covid-19?

Ở kịch bản xấu nhất, nếu dịch Covid-19 chỉ được kiểm soát vào cuối năm 2020, thì tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp (DN) bất động sản ước tính lần lượt tăng 25% và âm 10,6% so với năm 2019. Tất nhiên, với kịch bản xấu này, không phải DN nào cũng chịu tác động như nhau, mà tùy thuộc phần lớn vào sức khỏe tài chính của mỗi DN.

Trong bối cảnh diễn biến khó lường của dịch Covid-19, những DN có lượng tiền mặt lớn, giá trị khoản mục người mua trả trước càng lớn càng cho thấy, DN đã và đang bán hàng tốt, chỉ chờ thời điểm thu tiền theo tiến độ, cũng như ghi nhận lợi nhuận khi bàn giao dự án cho nhà đầu tư. Đây cũng là những căn cứ để nhà đầu tư xem xét “sức đề kháng” của DN trong mùa dịch.

Khách tham quan một dự án BĐS (Ảnh: IT)

"Khám” kho tiền mặt của các DN bất động sản

Thống kê nhóm cổ phiếu bất động sản (BĐS) niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HoSE), kết thúc quý 1, tỷ lệ tiền và các khoản tương đương tiền lớn nhất trong tổng tài sản vẫn thuộc về “vua tiền mặt” NLG (Công ty CP Đầu tư Nam Long; HoSE: NLG) với 1.424 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ hơn 13%. Đáng chú ý, tính tới 31/3, DN này cũng đang có “của để dành” là người mua trả tiền trước 1.457,8 tỷ đồng, tăng 10,3% so với đầu kỳ và chiếm 13,3% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp.

Theo giải thích của NLG, đây là khoản ứng trước từ khách hàng có nhu cầu mua căn hộ, nhà phố, biệt thự và đất nhưng chưa nhận bàn giao tại ngày lập báo cáo. Ngoài ra, công ty còn có 104,4 tỷ đồng ký quỹ thuê văn phòng, thuê nhà dài hạn khác…

Cũng có lượng tiền và các khoản tương đương tiền lớn là DPG (Công ty CP Đạt Phương; HoSE: DPG), kết thúc quý 1 vừa qua, DN này có 449 tỷ đồng, giảm mạnh so với hồi đầu năm (702,9 tỷ đồng), nhưng đây vẫn là DN BĐS có lượng tiền lớn để “cầm cự” trong mùa dịch Covid-19. Chưa kể, khoản “của để dành” là người mua trả tiền trước của DPG cũng đạt tới con số 528,2 tỷ đồng.

Với DIG (Tổng Công ty CP Phát triển Xây dựng; HoSE: DIG), DN này hiện chưa có BCTC quý 1 nhưng nếu xét hồi cuối năm 2019, lượng tiền và tương đương tiền của DIG khá lớn với con số 819 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 10,03% trong tổng tài sản. Khoản giá trị người mua trả tiền trước cũng khá “khủng” với con số lên tới 1.749,1 tỷ đồng.

Trong khi đó, tại KDH (Công ty CP Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền; HoSE: KDH), tỷ lệ tiền và các khoản tương đương tiền trong tổng tài sản của DN này bất ngờ tăng mạnh so với hồi đầu năm, đạt 1.579,6 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 11,6%. Khoản giá trị người mua trả tiền trước khá “khủng” với hơn 3.346,8 tỷ đồng.

Các DN BĐS đang gặp khó khăn lớn về dòng tiền do Covid-19 (Ảnh:IT)

“Ông lớn” Đất Xanh (Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh; HoSE: DXG) có tỷ lệ tiền và các khoản tương đương tiền trong tổng tài sản chỉ chiếm hơn 3,6%, tương ứng với 766,4 tỷ đồng. Tuy nhiên, khoản giá trị người mua trả tiền trước lại bất ngờ tăng mạnh từ 907,8 tỷ đồng hồi cuối năm 2019 lên tới con số 1.528 tỷ đồng.

Một số DN BĐS khác có lượng tiền chiếm tỷ lệ khiêm tốn trong tổng tài sản, kể cả những DN có tên tuổi trên thị trường.

Chẳng hạn, tại TTC Land (Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín; HoSE: SCR), tính đến 31/3, tiền và tương đương tiền trong tổng tài sản chỉ chiếm 0,95%, đạt 104 tỷ đồng. Tuy nhiên, TTC Land cũng ghi nhận khoảng 1.186 tỷ đồng người mua trả tiền trước ngắn hạn, chiếm khoảng 11% tổng tài sản.

Tại Công ty cổ phần Vinhomes (HoSE: VHM), tiền và tương đương tiền tính hết quý 1 là 4.440 tỷ đồng, giảm mạnh so với con số 13.332 tỷ đồng hồi cuối năm 2019. Lượng tiền mặt và tương đương tiền này chỉ chiếm hơn 2,1%. Kết thúc quý 1, VHM cũng ghi nhận khoảng 41.221 tỷ đồng người mua trả tiền trước ngắn hạn.

Trong khi đó, với Công ty CP Vincom Retail (HoSE: VRE), lượng tiền và tương đương tiền tính hết quý 1 là 2.054 tỷ đồng, tăng mạnh so với con số 1.388 tỷ đồng hồi cuối năm 2019, chiếm hơn 5,56% trong tổng tài sản. Kết thúc quý 1, VRE cũng ghi nhận khoảng 988 tỷ đồng người mua trả tiền trước ngắn hạn, tăng mạnh so với con số 471 tỷ đồng hồi cuối năm 2019.

Còn tại Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR), lượng tiền và tương đương tiền tính hết quý 1 sụt giảm mạnh, chỉ còn hơn 39,4 tỷ đồng (hồi cuối năm 2019 là 646,3 tỷ đồng); lượng tiền này chỉ còn chiếm gần 0,3% so với tổng tài sản. Khoản giá trị người mua trả tiền trước ngắn hạn của DN ghi nhận ở mức 868,4 tỷ đồng.

Khó chồng khó…

Có thể thấy, trong bối cảnh hiện nay, lượng tiền mặt các DN BĐS sở hữu càng lớn thì càng có lợi, bởi lượng tiền mặt này không chỉ có thể giúp các DN duy trì được hoạt động cần thiết trong giả định xấu nhất của thị trường là Covid-19 kéo dài đến cuối năm 2020. Thêm vào đó, trong điều kiện môi trường lãi suất biến động, sở hữu tiền mặt dồi dào có thể giúp các DN chủ động được nguồn vốn mở rộng quỹ đất, phát triển dự án… để chờ nền kinh tế phục hồi.

Tất nhiên, tiền mặt có vai trò quan trọng, song chỉ tiêu này chỉ là một trong nhiều yếu tố hỗ trợ phần nào cho các DN BĐS có thể tồn tại, chứ chưa thể đảm bảo các DN có thể sẽ trở lại mạnh mẽ sau khi dịch Covid-19 chấm dứt. Tuy nhiên, một yếu tố khác không kém phần quan trọng là nhiều DN BĐS đang phải đối mặt với tình trạng tồn kho tăng cao và dòng tiền âm khá lớn. Về cơ bản, hàng tồn kho không phải là xấu, bởi đây là khoản mục mà hầu như công ty nào cũng phải có trong quá trình sản xuất - kinh doanh; song với ngành BĐS, khi DN đang phải đối mặt với những vướng mắc trong thủ tục pháp lý… Thì hàng tồn kho lại trở thành gánh nặng khi hàng loạt chi phí vẫn phát sinh, nhưng dự án lại không được triển khai, bán hàng trì trệ…

Chẳng hạn, với trường hợp Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh (DXG), kết thúc quý 1, hàng tồn kho của DN này là 8.552 tỷ đồng, tăng gần 26% so với cuối năm 2019 và chiếm 40,2% tổng tài sản, chủ yếu là bất động sản dở dang… Tương tự, với TTC Land, hàng tồn kho cuối quý 1 duy trì ở mức 4.179 tỷ đồng, chiếm khoảng 38% tổng tài sản; với tồn kho chủ yếu là chi phí đầu tư dở dang tập trung tại các dự án Jamona City, Charmington Dragonic và Carillon 7.

Nhiều DN BĐS khác cũng dính phải những loại hàng tồn kho do dự án bị đình trệ vì thủ tục pháp lý như Novaland, Him Lam Land, Quốc Cường Gia Lai…

Có thể thấy, trong bối cảnh dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, khi hoạt động kinh doanh chính của các DN BĐS không tạo ra dòng tiền, việc bán hàng gặp khó khăn và đặc biệt không thể huy động vốn từ bên ngoài bù đắp dòng tiền thiếu hụt từ hoạt động kinh doanh, thì dưới áp lực lãi vay, DN có thể buộc phải thực hiện bán tài sản để bổ sung vốn. Và điều này sẽ thật sự khó khăn cho các DN để phục hồi lại sau đại dịch.