Những điểm nhấn nổi bật của thị trường bất động sản ba tháng đầu năm 2023

Thị trường BĐS trải qua quý I/2023 với nhiều trợ lực từ phía Chính phủ song vẫn chưa có nhiều chuyển biến rõ nét. Các chủ thể từ doanh nghiệp cho đến nhà đầu tư đều mang chung trạng thái chờ đợi là chủ yếu.

Thị trường đón nhận nhiều trợ lực từ phía Chính phủ

Khác với sự trầm lắng cuối năm 2022, trong 3 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản liên tục đón nhận tin vui khi hàng loạt các chính sách hỗ trợ từ phía cơ quan Nhà nước được ban hành.

Nổi bật là Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị quyết 08/2023/NĐ-CP giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp, phục hồi niềm tin cho nhà đầu tư trên thị trường; Quyết định 388/QĐ-TTg phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030” hay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng của bốn ngân hàng thương mại dành cho chủ đầu tư và cá nhân vay mua nhà tại dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với lãi suất ưu đãi thấp hơn 1,5 - 2%.

Đặc biệt, chỉ trong tháng 3, Ngân hàng Nhà nước đã hai lần giảm lãi suất điều hành, đánh dấu cho sự chuyển biến quan trọng của chính sách tiền tệ từ thắt chặt sang nới lỏng. Theo đó, lãi suất cho vay bình quân phát sinh mới đã giảm khoảng 0,43%/năm so với cuối năm 2022 và đã có khoảng 22 ngân hàng thương mại giảm lãi suất cho vay bình quân. Hiện lãi suất sau giảm của các ngân hàng giao động từ 10 - 10,9%.

Nhìn nhận một cách thẳng thắn, các chính sách nêu trên chưa tạo ra nhiều chuyển biến cho thị trường bất động sản nhưng lại có ý nghĩa rất quan trọng trong việc tạo ra tâm lý tích cực đối với thị trường này.

Với Nghị quyết 33 và Nghị định 08, nhà đầu tư sẽ nhận thấy cam kết mạnh mẽ của Chính phủ trong việc giải cứu thị trường bất động sản, không để thị trường rơi vào tình trạng đổ vỡ hàng loạt. Còn động thái giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước và gói tín dụng các ngân hàng thương mại thì chưa thể hỗ trợ được thị trường, tính khả thi không cao nhưng lại mang đến tín hiệu lạc quan về việc thị trường đang có những yếu tố hỗ trợ, có khả năng phục hồi trong thời gian tới. Đặc biệt là thể hiện rõ quan điểm “lợi ích hài hoà, rủi ro chia sẻ” của Chính phủ với cộng đồng doanh nghiệp bất động sản.

Doanh nghiệp địa ốc vừa làm vừa ngóng

Mặc dù đã có nhiều chính sách được ban hành nhưng khả năng chuyển biến của thị trường bất động sản chưa rõ ràng do cần một khoảng thời gian đủ dài để các chính sách được “ngấm”. Vì vậy, bức tranh chung của thị trường bất động sản quý I/2023 vẫn chưa thoát khỏi tình trạng trầm lắng, ảm đạm.

Trong bối cảnh này, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đã phải chủ động tái cấu trúc để “cứu mình”. Theo đó, hàng loạt các chính sách chiết khấu, hạ giá bán được các chủ đầu tư đưa ra nhằm kích cầu người mua, tăng giao dịch và phục hồi thanh khoản.

Tuy nhiên, dù chủ động tái cấu trúc, các doanh nghiệp bất động sản vẫn trong tâm thế “vừa làm vừa ngóng”. Doanh nghiệp ngóng những nút thắt pháp lý được tháo gỡ, ngóng dòng tiền được bơm vào thị trường và đặc biệt là ngóng tâm lý nhà đầu tư dần cải thiện. Đó là lý do, một số chủ đầu tư hiếm hoi có hàng ở giai đoạn hiện tại nhưng chưa sẵn sàng mở bán.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam: “Toàn bộ thị trường đang “nín thở”, không hoàn toàn “án binh bất động” nhưng luôn trong trạng thái nghe ngóng, chờ đợi từng động thái từ phía Chính phủ. Đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản. Họ luôn chờ đợi các tín hiệu tích cực từ thị trường để nhanh chóng ra hàng, để tái đầu tư”.

Nhà đầu tư thận trọng “dò đường”

Những cú sốc của thị trường bất động sản trong năm 2022 đã khiến tâm lý nhà đầu tư chịu nhiều ảnh hưởng. Không ít nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường. Tình trạng này dù không còn nặng nề trong những tháng đầu năm 2023, song nhìn chung, nhà đầu tư vẫn rất e dè và thận trọng trước khi “xuống tiền”.

Theo khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn về xu hướng của nhà đầu tư bất động sản quý I/2023, có 36% nhà đầu tư hiện nay giữ bất động sản chờ thị trường ổn định, quyết định không giao dịch; 29% nhà đầu tư giữ tiền chờ cơ hội tốt hơn để đầu tư; 31% nhà đầu tư hạ giá bất động sản, bán cắt lỗ. Như vậy có 65% nhà đầu tư đang quyết định chờ đợi.

Nhóm có nhu cầu mua ở thực cũng có diễn biến tâm lý, hành động tương tự. Cụ thể, 43% tiếp tục chờ bất động sản giảm giá để mua; 37% mua bất động sản cắt lỗ, giảm giá; 15% không có đủ tiền/không vay được để mua; 4% bỏ kế hoạch mua nhà vì giá vẫn quá cao.

Tâm lý thận trọng “dò đường”, chờ đợi của nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại là điều dễ hiểu bởi thị trường bất động sản vẫn còn những “nốt trầm”, chưa hoàn toàn hồi phục. Tuy nhiên, tâm lý này sẽ nhanh chóng được cải thiện bởi bất động sản vẫn là một trong những kênh đầu tư quan trọng và có sức hấp dẫn nhất định. Hơn hết, với những động thái quan tâm và hỗ trợ từ phía Chính phủ, sự tự điều chỉnh của các doanh nghiệp để hướng tới việc làm ăn minh bạch, lành mạnh thì nhà đầu tư sẽ nhanh chóng được củng cố niềm tin, lấy lại tinh thần để tham gia vào thị trường bất động sản.

Hoạt động M&A nở rộ

Thực tế khó khăn của thị trường bất động sản, nổi bật là việc thiếu hụt dòng tiền đang là nguyên nhân khiến nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư phải từ bỏ cuộc chơi. Tuy nhiên, cánh cửa khép lại với doanh nghiệp này lại là cơ hội mở ra cho những doanh nghiệp khác - những doanh nghiệp còn tiền, còn sức cạnh tranh để đầu tư và phát triển.

Chính vì vậy, đây được coi là tiền đề để cuộc chơi M&A nóng hơn, thúc đẩy sự tham gia của các nhà đầu tư có nguồn vốn mạnh, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài đang có nhu cầu tìm kiếm cơ hội đầu tư ở Việt Nam.

Trên thực tế, những tháng đầu năm 2023 đang chứng kiến nhiều sự thay đổi trong cơ cấu sở hữu của nhiều dự án và doanh nghiệp trong ngành. Đơn cử như Công ty Đầu tư Nam Long đã chuyển nhượng 25% vốn điều lệ của Công ty TNHH Paragon Đại Phước - doanh nghiệp phát triển khu đô thị Nam Long Đại Phước với quy mô hơn 45ha tại Đồng Nai. Sau khi hoàn tất chuyển nhượng, Nam Long chiếm 75% vốn của Paragon Đại Phước.

Hay Công ty Phát triển Bất động sản Phát Đạt cũng mua 29,7 triệu cổ phần Công ty Đầu tư Bắc Cường, với tổng giá trị ước tính khoảng 297 tỷ đồng. Đây là đơn vị sở hữu dự án 223-225 Trần Phú, phường Phước Ninh, quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng. Sau khi hoàn tất thương vụ, Phát Đạt sở hữu 49,5 triệu cổ phần, chiếm 99% vốn điều lệ Công ty Đầu tư Bắc Cường.

Đặc biệt mới đây, thông tin CapitaLand Group đàm phán một thương vụ trị giá khoảng 1,5 tỷ USD với Vinhomes đã làm xôn xao thị trường bất động sản. Theo đó, nhà đầu tư đến từ Singapore đang xem xét mua một phần Dự án Ocean Park 3 của Vinhomes ở Hà Nội hoặc một dự án khác ở phía Bắc TP. Hải Phòng. Nếu thỏa thuận này thành công sẽ là một trong những giao dịch bất động sản lớn nhất Đông Nam Á trong vài năm trở lại đây./.