Những điểm mới về cơ chế xác định giá đất, tài chính đất đai

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều quy định mới về cơ chế xác định giá đất, tài chính đất đai cũng như các vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản.

Giao các địa phương ban hành bảng giá đất sát giá thị trường

Trao đổi về những điểm mới trong cơ chế xác định giá đất, tài chính đất đai cũng như các vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản, ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên Môi trường cho biết: Đối với vấn đề giá đất, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này bỏ quy định Chính phủ quy định khung giá đất.

Dự thảo giao cho các địa phương ban hành bảng giá đất sát với giá thị trường. Bảng giá đất này sẽ có các căn cứ để triển khai các hoạt động thu nghĩa vụ tài chính đối với đất đai.

Thứ hai, để xác định được bảng giá đất phù hợp với thị trường, phải xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất thị trường tại các địa phương cũng như tiếp tục nghiên cứu để sửa đổi quy định về phương pháp xác định giá đất.

Đồng thời, chúng ta cũng sẽ có quy định về thu thập thông tin thị trường để đảm bảo chính xác. Hiện nay, có tình trạng thông tin thu thập được về cơ bản chưa phản ánh được sự biến động của thị trường.

Ví dụ giá chuyển nhượng trong các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hầu như được người chuyển nhượng khai báo thấp để tránh bị đánh thuế cao. Do đó, những thông tin về giá trị bất động sản như vậy nhiều khi không chính xác.

Thuế chuyển nhượng đất đai như thế nào?

Xoay quanh câu chuyện thị trường bất động sản có các quy định hỗ trợ cho một thị trường có quyền sử dụng đất công khai và minh bạch thông qua việc bắt buộc phải đăng ký đất đai; yêu cầu hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin phải thông suốt và phải được xây dựng đồng bộ, thống nhất từ trung ương đến địa phương.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng quy định những vấn đề về thuế chuyển nhượng. Ví dụ như đánh thuế thu nhập với người có nhiều đất, nhiều nhà; dự án bỏ hoang hoặc các dự án bất động sản không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng; vấn đề về quy hoạch sử dụng đất để tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản…

Vì vậy, trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này sẽ phủ hết các nội dung như vậy để hoàn thiện hành lang pháp lý cho việc định giá đất và phát triển bền vững thị trường bất động sản.

Vấn đề nào thu hút tranh luận nhất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)?

Ông Đào Trung Chính cho biết, có hai vấn đề lớn, tồn tại nhiều tranh luận nhất. Một là xoay quanh vấn đề làm sao để có được giá đất sát với thị trường. Hai là vấn đề về bỏ khung giá đất.

Qua lấy ý kiến, có những thảo luận về việc nếu đưa được bảng giá đất của các địa phương tiếp cận với thị trường thì những tranh chấp, khiếu nại về giá đất khi bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ có thể được giải quyết.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, nếu giữ bảng giá với tỷ lệ thu như hiện nay thì việc huy động sự đóng góp theo nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ tăng lên. Như vậy, việc thu hút đầu tư, đảm bảo nguồn thu có ảnh hưởng.

Do vậy, bên cạnh việc Luật Đất đai sửa giá đất tăng lên để phù hợp với thị trường thì vấn đề về các luật thuế, nghĩa vụ tài chính về đất đai cũng cần phải nghiên cứu để đảm bảo tỷ lệ thu phù hợp ổn định, đảm bảo không gây sốc cho những đối tượng, nhất là các doanh nghiệp đang phải nộp tiền thuê đất cho Nhà nước.

Theo ông Chính, đối với thị trường bất động sản, hiện Chính phủ đang có các giải pháp để giải cứu thị trường bất động sản. Tuy nhiên, tôi cho là chủ yếu xoay quanh vấn đề liên quan đến về vốn, tín dụng cho các dự án bất động sản.

Đối với đất đai, trong quy hoạch đất cho thị trường bất động sản, có một vấn đề là việc quy hoạch diện tích đất đang bị thiên lệch về nhu cầu nhà ở thương mại mà thiếu đi quy hoạch cho các dự án nhà ở xã hội.

Tại các hội nghị, hội thảo đóng góp ý kiến cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nhiều ý kiến đề xuất phải đưa vào quy hoạch sử dụng đất các nhu cầu về đất cho nhà ở xã hội. Đặc biệt với chế độ tài chính cho vấn đề nhà ở xã hội. Ví dụ nhiều trường đại học cho rằng các khu nhà ở sinh viên cần được miễn tiền thuê đất để giảm tiền thuê nhà cho sinh viên.

Theo ông Chính, đây là những phản ánh chính đáng nên Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần quan tâm đến tỷ lệ đất cho nhà ở xã hội cũng như các vấn đề nghĩa vụ tài chính cho các đối tượng này.

Ông Chính khẳng định: Với mỗi vấn đề cụ thể mà Dự thảo Luật đưa ra sẽ luôn có những ý kiến trái chiều, Ban soạn thảo sẽ tổng hợp đầy đủ các ý kiến này.

Còn khi tiếp thu, Ban soạn thảo sẽ nghiên cứu và lựa chọn vấn đề tiếp thu, việc tiếp thu dựa trên quan điểm của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Đây chính là định hướng cho việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và đây cũng là căn cứ bảo đảm cho việc tiếp thu mang tính thống nhất, logic từ đầu cho đến cuối.