Những điểm mới trong các dự luật sửa đổi mới được Quốc hội thông qua kỳ vọng thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi trong năm 2024

Một số thay đổi chính tác động lên thị trường bất động sản như sau:

Luật Nhà ở (Thời hạn thông qua: 27/11/2023):

Về nhà ở xã hội:

- (1) Giao Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam làm chủ đầu tư xây dựng DA NOXH. Tác động, thứ nhất sẽ bổ sung nguồn lực đầu tư phát triển nhà ở xã hội; thứ hai là trách nhiệm của TLĐLĐVN trong việc chăm lo, bảo đảm an sinh xã hội, nơi ở, nâng cao chất lượng cuộc sống của công nhân, người lao động.

- (2) Bổ sung ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được xây dựng cả nhà ở thương mại trong quỹ đất 20% của tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án, ̛nhưng chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích này theo quy định của pháp luật về đất đai. Vì vậy, chủ đầu tư có nhiều lựa chọn để sử dụng phần 20% diện tích này hơn, nếu được xây nhà ở thương mại thì cũng đem lại biên LN tốt hơn cho dự án; tạo thêm hạ tầng, tiện ích trong dự án qua đó giúp thúc đẩy nhu cầu cho người mua nhà, cũng như giúp chủ đầu tư đa dạng hóa các nguồn thu từ dự án.

- (3) Tăng cường phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định đảm bảo thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở xã hội.

- (4) Mở rộng phạm vi đối tượng được mua, thuê NOXH. Về thời hạn sở hữu căn hộ: - Luật chính thức cũng loại bỏ điều kiện về giới hạn sở hữu nhà chung cư như trong dự thảo và các cuộc bàn luận trước đó, thông tin này cũng giúp tác động tích cực lên tâm lý thị trường vì trước đó có lo ngại quy định này được áp dụng sẽ khiến cho giá nhà chung cư được xây trước thời điểm thi hành luật mới tăng cao.

Luật Kinh doanh Bất động sản (Thời hạn thông qua: 28/11/2023):

Về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai:

- (1) Luật Kinh doanh BĐS quy định chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Về phía các chủ đầu tư, quy định về mức thu tiền cọc tối đa sẽ giúp ngăn chặn việc họ lợi dụng tiền cọc để huy động, chiếm dụng vốn của khách hàng trong khi dự án chưa hoàn thiện các điều kiện để bắt đầu triển khai. Đối với khách hàng, điều này sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và tránh tranh chấp với chủ đầu tư sau này.

- (2) Luật Kinh doanh BĐS đã mở rộng cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (có quốc tịch Việt Nam) được phép nhập cảnh Việt Nam thì được kinh doanh BĐS như công dân trong nước. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam sẽ được đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua  mở rộng đối tượng được tham gia thị trường.

- (3) UBTVQH đề nghị Chính phủ quy định tại Nghị định chi tiết Luật Kinh doanh BĐS theo hướng cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh; văn bản trả lời của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh là điều kiện bắt buộc để kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai. - Về mặt thực tế thì bên cạnh văn bản luật chính thức thì chúng ta cũng cần đợi thêm các nghị định hướng dẫn chi tiết về việc thi hành các luật này như thế nào. Tuy nhiên nhìn chung đây là tín hiệu tích cực đối với thị trường, cho thấy nỗ lực của cơ quan quản lý trong việc tháo gỡ khó khăn trên thị trường BĐS nhà ở. - Tác động đến các DN BĐS theo dõi: Các quy định này chặt chẽ hơn trong luật kinh doanh BĐS nhìn chung sẽ yêu cầu các chủ đầu tư chứng minh được nguồn tài chính, năng lực triển khai và tính đầy đủ về mặt pháp lý để xây dựng dự án và triển khai bán hàng. Tuy nhiên các quy định này sẽ không có tác động đáng kể đến các CĐT lớn có năng lực tài chính tốt, có uy tín lâu năm về việc đảm bảo pháp lý dự án và triển khai đúng tiến độ. Các dự án NOXH đóng vai trò không lớn trong cơ cấu tổng danh mục dự án của các DN phát triển nên nhìn chung tác động của luật cũng là không đáng kể.