Những dấu hiệu và cách phòng tránh mua phải "dự án ma"

Hiện tại trên thị trường rất nhiều dự án chưa đủ diều kiện đã mở bán, để tránh mua phải "DỰ ÁN MA" bạn phải yêu cầu Chủ đầu tư cung cấp các loại giấy tờ sau.

1. QUY HOẠCH 1/500 :

Trong lúc chờ đợi giấy phép xây dựng, nhất là khi dự án mới ra mắt, bạn có thể yêu cầu được xem quy hoạch 1/500 dự án. Đấy là bản vẽ mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật được vẽ theo tỷ lệ xích 1/500. Đây là loại giấy tờ bắt buộc phải có và được đóng dấu, phê duyệt bởi cơ quan chức năng, áp dụng cho các dự án có diện tích từ 5ha hoặc 2ha với chung cư.

Với quy hoạch 1/500, khách hàng đủ tin tưởng về sự minh bạch của pháp lý khi bản vẽ được đóng dấu bởi cơ quan chức năng. Đồng thời bạn có thể kiểm tra vị trí các lô đất, giao thông, cây xanh và các tiện ích để đánh giá tiềm năng của từng lô đất hay căn hộ.

2. GIẤY PHÉP XÂY DỰNG :

Hẳn đây là loại giấy phép phổ thông nhất mà bất kỳ nhà đầu tư mầm non mới vào nghề đều đã từng nghe tới. Đây là giấy phép căn bản của bất kỳ một dự án nào, từ chung cư đến dự án khu đô thị có đất nền hay biệt thự, nhà phố sang trọng. Có một số trường hợp đặc biệt không cần giấy phép xây dựng như công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp. Nhưng với các dự án kinh doanh thông thường, giấy phép xây dựng là bắt buộc.

Giấy phép xây dựng đảm bảo chủ đầu tư đủ cơ sở pháp lý để xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản. Theo trình tự, sau khi được phê duyệt quy hoạch 1/500, chủ đầu tư sẽ tiến hành các thủ tục để xin giấy phép xây dựng.

3. GIẤY PHÉP KINH DOANH DỰ ÁN CỦA SÀN GIAO DỊCH, ĐẠI LÝ :

Có hai cách phân phối dự án: chủ dự án bán các sản phẩm của chính mình phát triển và cách còn lại, ủy quyền cho các đại lý bán hàng. Thông thường, một dự án được phân phối theo cả hai cách trên, để phủ sóng các kênh bán hàng tối đa.

Nếu bạn giao dịch với các đại lý, đừng quên yêu cầu kiểm tra giấy phép, văn bản chấp thuận từ chủ đầu tư để chứng minh rằng đại lý này được phép bán căn hộ, dự án đó. Trên thực tế, đã có không ít đại lý dẫn khách đi xem một dự án rất uy tín, hấp dẫn rồi bán hàng nhưng đại lý đó hoàn toàn không có quyền phân phối sản phẩm này. Cái kết là, bạn mua phải một sản phẩm mà người bán không có quyền bán cho bạn. Và sau đó, đại lý này thường sẽ bay hơi, không thể tìm thấy để bắt đền.

4. GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT :

Sổ hồng và sổ đỏ là cách gọi tự quy ước, không xuất hiện trong văn bản pháp luật chính thống. Trong đó, sổ đỏ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn sổ hồng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở. Nói một cách dễ hiểu, sổ đỏ chỉ bao gồm mảnh đất, còn sổ hổng bao gồm mảnh đất và ngôi nhà được xây trên mảnh đất đó. Cách nói này được sử dụng rộng rãi bởi trước 10/12/2009, hai loại sổ chứng nhận hai loại quyền sử dụng, sở hữu có màu tương ứng như trên.

Từ 10/12/2009, quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở đều được quy về một loại sổ duy nhất, có tên gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, màu hồng cánh sen.

Tuy nhiên, hai loại sổ hồng và sổ đỏ được lập ra trước mốc thời gian 10/12/2009 vẫn có hiệu lực pháp lý mà không cần đổi sang mẫu mới.

Nếu mua nhà ở nguyên căn chính chủ, bạn nhớ yêu cầu được kiểm tra sổ hồng. Còn với dự án, hãy kiểm tra xem thời gian giao sổ của chủ đầu tư kể từ khởi công thường mất bao lâu. Thông thường, sổ đỏ hoặc sổ hồng chưa có ngay khi mở bán dự án, mà chủ đầu tư phải trải qua rất nhiều thủ tục để có thể ra sổ giao khách.

Dự án giao sổ trong 1 năm được tính là nhanh, trong khi không ít dự án mãi không xin được sổ đỏ, sổ hồng, nợ khách hàng hằng 2 - 3 năm trời. Đến lúc đó, không ít nhà đầu tư như ngồi trên đống lửa vì đã ra tiền mua đất nhưng lại không có sổ, khó sang tên bán lại hơn vì bằng chứng pháp lý không đủ sức thuyết phục.

Một dự án cần có pháp lý minh bạch thì mới có giá trị đầu tư, dễ dàng bán lại hưởng chênh lệch hoặc với nhà mua để ở, bạn mới sớm được dọn vào “ngôi nhà mơ ước” của mình. Đầu tư bất động sản là chuyện dài hơi. Từ lúc một dự án giới thiệu đến lúc giao đất, giao nhà và vận hành có thể lên tới 3, thậm chí 5 năm, tùy thuộc tốc độ xây dựng và các vấn đề liên quan. Mua dự án càng sớm, bạn càng được hưởng giá ưu đãi. Bởi vậy, không ít người lựa chọn mua căn hộ chung cư, đất nền từ khi dự án mới ra mắt và vẫn chưa xây dựng.