Những cơn “địa chấn” trên thị trường bất động sản

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản năm 2021 đã chứng kiến những đợt "tăng nóng" trong năm qua với nhiều con số "gây sốc".

Những cơn địa chấn không gây nguy hiểm, thậm chí nó đã mang lại lợi nhuận cho không ít người, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro làm nhiều người có thể trắng tay. Đó là những cơn địa chấn không phải từ lòng đất, mà xuất phát từ những rung lắc của thị trường bất động sản. Cùng điểm lại những cơn địa chấn trong năm qua trên thị trường bất động sản.

"Sốc" đấu giá đất

Các buổi đấu giá đất là nguồn cơn của cơn địa chấn mạnh nhất thị trường năm qua. Đó là kết quả phiên đấu giá kỷ lục gần 2,4 tỷ đồng/m2 đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm. Hiện nay, công ty trúng đấu giá đã thực hiện việc ký hợp đồng mua tài sản này theo đúng quy chế. Diễn biến tiếp theo vẫn đang được thị trường nín thở theo dõi.

Dù giá trúng đấu giá chưa phải giá thực tế trên thị trường, nhưng ngay lập tức từ tâm chấn của nó, sóng địa chấn đã lan ra xung quanh. Cuộc đấu giá này đã đẩy đất tại Thủ Thiêm vào top cao nhất thế giới.

Giá bất động sản tăng sau các cuộc đấu giá đất

Theo báo cáo của hãng tư vấn bất động sản Knight Frank, với 1 triệu USD (tương đương khoảng 22,8 tỷ đồng), người mua có thể mua được 16m2 đất ở Monaco. Cũng với mức giá này, người mua có thể mua được 22m2 đất ở Hong Kong (Trung Quốc). Cũng với khoản tiền đó, người mua có thể mua được 25m2 đất ở New York, Mỹ.

Còn ở Việt Nam, với 1 triệu USD, người mua sẽ chỉ mua được khoảng 10m2 đất tại Thủ Thiêm, TP Hồ Chí Minh, căn cứ vào mức trúng đấu giá kỷ lục vừa diễn ra.

Hiện nay, một số đơn vị bất động sản có động thái rục rịch tăng giá. Các chuyên gia cảnh báo, đây giống như con dao 2 lưỡi, bởi giá tăng quá cao, không kèm theo tiện ích, sẽ có thể làm người mua quay lưng với chính các sản phẩm này.

"Giá đất bị đẩy lên quá cao, có dấu hiệu là giá ảo. Điều này không có lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, nên chúng tôi rất lo ngại", Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nhận định.

Thực tế, những cơn địa chấn từ đấu giá đất không phải bắt nguồn từ Thủ Thiêm, mà đã được báo hiệu từ trước bởi những cơn rung lắc nhỏ hơn ở nhiều tỉnh, thành khác trên cả nước.

Ngăn lợi dụng đấu giá đất gây nhiễu loạn thị trường

Một khu đất ở phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy, Hà Nội, vừa được đấu giá thành công với mức giá lên tới gần 400 triệu đồng/m2, một con số cũng gây rúng động thị trường Hà Nội thời gian gần đây.

Theo ghi nhận, khu đất này nằm trên mặt phố nhỏ, không nằm trên tuyến đường chính của quận Cầu Giấy. Người dân ở đây cho biết, mức giá 400 triệu đồng/m2 là "không tưởng", bởi hạ tầng giao thông không quá đặc biệt, cũng không nằm gần trung tâm thương mại.

Ngay sau cuộc đấu giá, nhiều thương vụ mua bán nhà đất xung quanh khu vực này đã bị đổ bể do người bán lật kèo, vì họ mong muốn giữ lại mảnh đất để hét với mức giá cao hơn.

Vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các Bộ ngành và địa phương rà soát công tác đấu giá đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường, đặc biệt là những cuộc đấu giá đất có biểu hiện bất thường.

Theo Bộ Xây dựng, nguồn cung nhà ở bị giảm tới một nửa so với năm 2020. Trong khi đó, nhu cầu mua nhà của người dân, đặc biệt tại các thành phố lớn không ngừng tăng cao, đã dẫn tới cán cân cung - cầu lệch pha.

Giá đất nền tăng nhanh

Ghi nhận tại huyện Hoài Đức, một trong những nơi có giá nhà đất tăng mạnh nhất nhì Hà Nội thời gian qua, nhiều mảnh đất trong xóm làng ở đây có vị trí đẹp. Nếu trước đây chỉ được bản với giá 30 - 40 triệu/m2, nay những mảnh đất này bị môi giới đẩy giá lên từ 50 - 80 triệu đồng/m2.

Một số vùng ven khác như Quốc Oai, giá đất tăng 20%, Ba Vì, Hà Nội tăng 45%, hay các tỉnh thành khác như Hòa Bình 46%, Bắc Ninh 20%, Hưng Yên 26%.

Cách trung tâm Hà Nội 20km, cách đây 3 năm, nhiều căn hộ chung cư ở đây chỉ có giá 20 - 30 triệu đồng/m2. Tuy nhiên năm 2021, một mặt bằng giá mới đã được thiết lập, nhiều căn có giá lên tới 50 - 60 triệu đồng/m2. Đi cùng mức giá đó, các chủ đầu tư cũng có sự đầu tư thêm về tiện ích, dịch vụ…, nhưng mức giá đã nhảy lên gấp đôi chỉ trong một thời gian ngắn đã khiến không ít người lo lắng, đẩy giấc mơ mua nhà giá rẻ, chỉ từ 1 - 2 tỷ đồng/1 căn 2 phòng ngủ, của đại đa số người dân càng ngày trở nên xa vời.

"Tắc" pháp lý

Phần lớn các dự án nhà ở được hình thành từ nhiều nguồn gốc đất khác nhau. Ví dụ như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, hoặc sản xuất kinh doanh. Hiếm có dự án nào được xây dựng chỉ từ đất ở, nhất là trong bối cảnh đất chật người đông như hiện nay. Tuy nhiên, theo quy định trong Điều 75 của Luật Đầu tư 2020, sau đó là Nghị định 30 được ban hành vào tháng 3 năm 2021, chỉ những dự án có liên quan đến đất ở, nhà đầu tư mới được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Vào tháng 9 vừa qua, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã gửi văn bản tới Bộ Tư pháp, chính thức đề xuất sửa Luật Đầu tư 2020. Trong năm qua, Bộ Xây dựng cũng đề xuất sửa Luật Kinh doanh Bất động sản, với nhiều sửa đổi mới.

Hiện tại, các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang chờ đợi sự tháo gỡ từ phía các cơ quan chức năng để gỡ được tảng băng đang bao phủ nguồn cung thị trường.

Xuất hiện dòng bất động sản mới

Nhìn lại một năm với rất nhiều cơn địa chấn, bên cạnh những mảng trầm vẫn có những điểm sáng, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư lớn trên thế giới. Có thể kể đến sự xuất hiện của phân khúc bất động sản mới - bất động sản hàng hiệu.

Túi hiệu, áo quần hiệu, xe hiệu, nhà hiệu, đó là sự hợp tác giữa một thương hiệu quản lý tên tuổi trên thế giới và một đơn vị phát triển dự án. Giá bán của chúng cũng không hề rẻ, từ 400 triệu đồng/m2, đã gây ra cơn địa chấn không nhỏ trên thị trường, khi vừa ra mắt.

"Bất động sản hàng hiệu là một phân khúc tương đối nhỏ, nhưng lại vô cùng tiềm năng để phát triển tại Việt Nam. Các thương hiệu tên tuổi lớn trên thế giới nhận được sự tin tưởng từ người mua nhờ khả năng quản lý chuyên nghiệp và vị trí đắc địa của dự án. Phân khúc này cũng giúp "nâng cấp" diện mạo của thị trường địa ốc Việt Nam. Đây là phân khúc được phát triển từ lâu tại Mỹ và mới nổi ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương", ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho biết.

Marriott International, với các thương hiệu nổi tiếng Ritz-Carlton, JW Marriott, đã gia nhập thị trường Việt Nam thông qua sự hợp tác với Masterise Homes. Một dự án là Grand Marina Saigon còn tiến hành mở bán dự án tại thị trường Hong Kong (Trung Quốc) và nhận được các phản hồi tích cực.

Giải pháp tài chính mới cho người mua nhà

Để hỗ trợ người có nhu cầu mua nhà, các ngân hàng đã đưa ra nhiều gói vay như cho vay với lãi suất 0% trong một thời gian nhất định, nâng thời gian cho vay lên đến 30 năm. Riêng trong năm 2021, thị trường đã xuất hiện một giải pháp mới: Đổi nhà cũ lấy nhà mới.

Giải pháp Home for Home (nhà đổi nhà), đã được một chủ đầu tư bất động sản phối hợp cùng ngân hàng Techcombank đưa ra từ giữa năm 2021.

Khác với vay thế chấp thường gặp, Home for Home sử dụng 2 gói vay trong cùng một sản phẩm. Đối với 30% vốn đối ứng ban đầu, khách hàng dùng chính căn nhà hiện có hoặc tài sản tương đương như sổ tiết kiệm để thế chấp, từ đó thanh toán cho 30% giá trị căn hộ. Sau đó, khách hàng dùng chính căn hộ muốn mua để thế chấp vay 70% giá trị còn lại.

Như vậy, điểm khác biệt của giải pháp này là hỗ trợ cho vay 100% vốn căn nhà mới, lãi suất 0% đến ngày nhận nhà và sử dụng nhà ở đang có làm tài sản đảm bảo.

"Theo một khảo sát các phương án tài chính, vay mua là 1 trong 3 vấn đề được khách hàng quan tâm nhất trong quá trình mua nhà, với tỷ lệ trung bình là 45%. Kết quả này không làm chúng tôi bất ngờ - vì thực tế tại Việt Nam đang thiếu những giải pháp tài chính linh hoạt. Chúng tôi đã nhận được phản hồi rất tích cực từ khách hàng. Đáng chú ý nhất là những người tham gia giải pháp này phải có năng lực tài chính, để sử dụng giải pháp này như một công cụ hỗ trợ việc mua nhà", ông Adrian Chen, Giám đốc Tư vấn Bất động sản, Masterise Homes, cho hay.

Theo các chuyên gia, phương thức này hoàn toàn có thể thành công trên thị trường nếu bên phía chủ đầu tư có "ứng xử đẹp" với khách hàng, đặc biệt là khâu định giá của nhà cũ để đổi sang nhà mới được thực hiện một cách minh bạch, các bên đều có lợi.

Trong bối cảnh dịch bệnh, thị trường chịu tác động mạnh, có thể thấy, một số chủ đầu tư trên thị trường vẫn đang tích cực sáng tạo, tìm hướng đi riêng khác biệt để đóng góp cho sự phát triển chung của thị trường.

Nhiều chuyên gia nhận định, 2021 với các cơn "địa chấn" không nhỏ đã khiến thị trường có một năm sóng gió. Năm 2022 được kỳ vọng thị trường sẽ phát triển bình ổn hơn, đặc biệt là các vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ, để thị trường tăng nguồn cung, tạo điều kiện cho người dân có thể tiếp cận nhà ở một cách dễ dàng hơn.