Những cơn đau ‘ngầm’ trên thị trường bất động sản

Khó khăn chung của thị trường về cơ bản đã qua nhưng những tổn thương trước đó vẫn chưa thể “chữa lành” và phần nào ảnh hưởng đến sự phát triển của các doanh nghiệp địa ốc trong giai đoạn này. Nhiều ông lớn đã phải “thay tướng”, đối mặt nợ nần, thậm chí đứng trước tình cảnh bị mở thủ tục phá sản.

Khó khăn tài chính chưa nguôi

Thị trường bất động sản vừa trải qua một cuộc sàng lọc khốc liệt, chứng kiến nhiều doanh nghiệp kiệt sức và rời bỏ thương trường. Những doanh nghiệp ở lại nỗ lực vượt khó đi lên nhưng cũng có trường hợp dường như bị vắt kiệt sức.

Công ty cổ phần Đầu tư LDG là một ví dụ. Mới đây, doanh nghiệp này bị Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai ban hành quyết định mở thủ tục phá sản do liên quan đến khoản nợ chưa thống nhất với Công ty Phúc Thuận Phát.

Theo giải thích từ doanh nghiệp, Công ty LDG đã ký kết các hợp đồng với Công ty Phúc Thuận Phát để thực hiện thi công một số hạng mục công trình tại Dự án Khu dân cư Tân Thịnh (Đồng Nai).

Trong quá trình thực hiện, dự án đã gặp phải vướng mắc về thủ tục pháp lý đầu tư dự án. Đến thời điểm hiện tại, các vướng mắc này vẫn chưa được tháo gỡ, ảnh hưởng đến quá trình triển khai đầu tư xây dựng dự án.

Dự án trong vụ việc được đề cập là Khu dân cư Tân Thịnh, từng bị thanh tra sai phạm trong việc xây dựng trái phép 680 căn biệt thự, nhà liền kề tại huyện Trảng Bom, Đồng Nai. Cũng chính sai phạm này đã đẩy Chủ tịch HĐQT Nguyễn Khánh Hưng bị truy tố, bắt tạm giam để điều tra về hành vi “Lừa dối khách hàng”.

Không chỉ là vấn đề pháp lý, khó khăn đã hiển hiện trong một vài năm trở lại đây với LDG về mặt tài chính. Từ lãi hơn 600 tỉ đồng trong 2 năm liền 2018-2019, LDG đã sa sút vào năm 2020 và chỉ còn lãi hơn 4 tỉ đồng năm 2022. Đến năm 2023, lần đầu tiên trong một thập kỉ hoạt động, công ty này lỗ đậm tới 527 tỉ đồng.

Một công ty niêm yết khác hoạt động đa ngành nhưng có tham gia mảng bất động sản là Tập đoàn Đức Long Gia Lai cũng đang chịu chung tình cảnh tương tự. Doanh nghiệp “phố núi” lần thứ 2 bị đối tác là Công ty Lilama 45.3 nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản lên Tòa án Nhân dân tỉnh Gia Lai.

Theo doanh nghiệp này, tập đoàn có phát sinh khoản nợ gốc hơn 14,7 tỉ đồng và lãi chậm thanh toán gần 2,4 tỉ đồng đối với Công ty Lilama 45.3. Đến nay, công ty vẫn đang triển khai các hoạt động bình thường, đồng thời đã tiếp tục có thiện chí, trả nợ cho Lilama 45.3 theo đúng cam kết.

Trong quí 1 và quí 2 năm nay, Đức Long Gia Lai trả cho Lilama 45.3 mỗi quí 1 tỉ đồng. Đến giờ, tổng số tiền đã thanh toán là 6 tỉ đồng. Tại thời điểm gần nhất, ngày 27-6, công ty đã trả 350 triệu đồng.

Đức Long Gia Lai cho rằng công ty không vi phạm quy định của Luật Phá sản 2014 là “Chủ nợ không có bảo đảm, chủ nợ có bảo đảm một phần có quyền nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản khi hết thời hạn 3 tháng kể từ ngày khoản nợ đến hạn mà doanh nghiệp, hợp tác xã không thực hiện nghĩa vụ thanh toán”.

Do đó, Đức Long Gia Lai cho biết đã gửi văn bản đề nghị TAND tỉnh Gia Lai xem xét lại điều kiện của việc Lilama 45.3 gửi đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản, để không thụ lý đơn và thu hồi thông báo thụ lý đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản.

Tuy nhiên, giống như Công ty LDG, Đức Long Gia Lai cũng có tình hình kinh doanh không khả thi. Trong 2 năm liền 2022-2023, công ty đều lỗ đậm. Lỗ lũy kế ở mức 2.664 tỉ đồng, vượt vốn chủ sở hữu. Ngoài ra, các khoản nợ ngắn hạn của tập đoàn cũng vượt quá tổng tài sản ngắn hạn.

Để giúp doanh nghiệp vượt khó, Đức Long Gia Lai đang muốn bán toàn bộ 97,73% vốn góp tại Công ty TNHH Mass Noble Investments Limited (gọi tắt Mass Noble). Công ty con này nhiều năm mang lại doanh thu lớn, chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu của tập đoàn. Năm nay, Đức Long Gia Lai đặt kế hoạch doanh thu 1.400 tỉ đồng, lợi nhuận sau thuế 120 tỉ đồng, cải thiện rất nhiều so với con số lỗ 578 tỉ đồng của năm trước.

Còn với LDG, công ty cũng đang phải tiến hành đàm phán với các nhà đầu tư tiềm năng để cùng hợp tác và phát triển quỹ đất dự án hiện có. Hồi đầu năm nay, HĐQT có chủ trương tái cơ cấu tài sản, dự án, trong đó sẽ chuyển nhượng dự án LDG Grand Miền Trung cùng khu chung cư lô C1 tại phường Bình An, TP Dĩ An, tỉnh Bình Dương và các tài sản, dự án khác.

Số phận của Công ty LDG và Đức Long Gia Lai còn bỏ ngỏ trong tương lai, phụ thuộc vào khả năng xoay chuyển tài chính từ chính doanh nghiệp. Bằng nhiều giải pháp thiết thực khác nhau trong việc cơ cấu nợ, bán tài sản, tạo dòng vốn, thị trường kỳ vọng 2 công ty tạo dựng được nguồn lực để vượt khó thành công.

Nhiều trở ngại cản nỗ lực vươn lên

Không chỉ là câu chuyện tài chính, các doanh nghiệp bất động sản hiện nay vẫn còn phải đối mặt với muôn vàn khó khăn khác, như vấn đề nhân sự, pháp lý dự án… Bức tranh kinh doanh quí 2 và 6 tháng đầu năm cũng không mấy khả quan.

Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai vừa trải qua cơn giông bão, khi Tổng giám đốc Nguyễn Thị Như Loan bị khởi tố, bắt tạm giam liên quan tới vi phạm xảy ra tại Tập đoàn Cao su Việt Nam và các công ty thành viên. Bà Loan là người sáng lập và điều hành Quốc Cường Gia Lai đã 30 năm qua. Việc bà Loan bị khởi tố, bắt tạm giam tạo ra “lỗ hổng” lớn lao trong vấn đề nhân sự của doanh nghiệp này.

Sau đó, ông Nguyễn Quốc Cường, con trai bà Loan, vừa được chọn làm Tổng giám đốc thay mẹ. Trước đây, ông Cường từng làm Phó tổng giám đốc Quốc Cường Gia Lai từ khi mới 25 tuổi, liên tục giữ vị trí này đến năm 2018 thì từ nhiệm. 6 năm qua, ông Cường đã điều hành doanh nghiệp bất động sản khác tại Bình Dương (có vốn góp của Quốc Cường Gia Lai).

Nhiều lãnh đạo doanh nghiệp vướng lao lý liên quan đến chuyển nhượng dự án cũng cản trở động lực phục hồi. Ảnh minh họa: DNCC

Sự trở lại này đặt ra nhiều gánh nặng trên đôi vai ông Cường. Bởi nhiều năm qua, lợi nhuận của công ty đã suy giảm về mức thấp. Năm 2023, Quốc Cường Gia Lai chỉ còn lãi hơn 3 tỉ đồng, giảm 69% so với năm trước dù doanh thu 432 tỉ đồng. Nguyên nhân doanh nghiệp đưa ra rất nhiều, trong đó có việc thị trường bất động sản đối mặt nhiều khó khăn, vướng mắc về thủ tục pháp lý chưa được giải quyết. Nguồn vốn vào bất động sản bị thu hẹp, các khoản giải ngân cho khách hàng và doanh nghiệp còn rất hạn chế. Lãi suất ngân hàng tăng gây áp lực lớn cho khách hàng và doanh nghiệp.

Nhiều công ty khác cũng vừa trải qua biến động nhân sự. Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia miễn nhiệm Tổng giám đốc Nguyễn Thanh Sơn sau 5 tháng bổ nhiệm.

Công ty Hải Phát Invest miễn nhiệm ông Đoàn Hòa Thuận do có đơn từ nhiệm. Trong đơn xin từ nhiệm, ông Đoàn Hòa Thuận cho biết lý do từ chức tới từ sự khác biệt về quan điểm quản trị và điều hành công ty nên không thể tiếp tục tham gia vào các công việc tổng giám đốc.

Biến động nhân sự cấp cao của nhiều doanh nghiệp diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản được dự báo đang chuẩn bị cho chu kỳ mới. Tuy nhiên, trong lúc thị trường còn mập mờ sáng tối thì bản thân các doanh nghiệp cũng chưa thể cải thiện nhiều về kết quả kinh doanh. Trong quí 2, nhiều công ty có lãi hoặc “sống nhờ” việc bán công ty, bán tài sản chứ không đơn thuần đến từ bán sản phẩm dự án.

Đơn cử, Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt chỉ lãi 8,5 tỉ đồng trong quí 2. Công ty có lãi chuyển nhượng cổ phần công ty liên kết 202 tỉ đồng, từ đó “cứu” lợi nhuận quí đạt 87 tỉ đồng, giảm 77%.Lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 49,7 tỉ đồng, giảm 82% so với cùng kỳ.

Tính chung nửa đầu năm, Phát Đạt đạt 170 tỉ đồng doanh thu, 102 tỉ đồng lợi nhuận ròng, lần lượt giảm 13% và 65% so với thực hiện năm trước.

Công ty Đầu tư Hải Phát cũng giảm 62% lợi nhuận trong quí 2, còn hơn 31 tỉ đồng. Doanh thu tài chính trong quí cũng tăng đột biến từ gần 2 tỉ đồng lên gần 13 tỉ đồng. Theo giải trình từ doanh nghiệp, số lượng sản phẩm bàn giao cho khách hàng để hạch toán doanh thu quí 2 năm nay ít hơn cùng kỳ, cùng với một số chi phí cố định không thay đổi dẫn tới lợi nhuận suy giảm.

Giới chuyên gia dự báo thị trường bất động sản có khả năng phục hồi từ nửa cuối năm nay trở đi, nhất là từ 1-8, khi các luật liên quan có hiệu lực. Sự khởi sắc của thị trường có thể giúp các doanh nghiệp tăng lượng hàng bán ra, thu hẹp tồn kho, giải quyết bài toán dòng tiền, từ đó tạo động lực tăng trưởng. Tình hình kinh doanh được cải thiện, sức khỏe tài chính lành mạnh là yếu tố then chốt vực dậy doanh nghiệp, giúp đi qua giông bão. Thị trường kỳ vọng với những điểm nghẽn được khơi thông từ các luật mới, doanh nghiệp sẽ mạnh mẽ hơn, đón đầu chu kỳ mới.