Những căn hộ 80 tỷ đồng sẽ xuất hiện ở Thủ Thiêm?

Theo nhận định của giới chuyên môn, với giá trúng đấu giá lên đến 2,45 tỷ đồng/m2 đất, những khu đất này khi lập dự án căn hộ sẽ có “siêu giá” từ 70-80 tỷ đồng tại Thủ Thiêm. Vậy giá khủng đó chủ đầu tư sẽ hướng đến những khách hàng nào?

Sẽ có những căn hộ 80 tỷ đồng?

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (Horea), lô đất hơn 10.000m2 Tân Hoàng Minh mua với giá 2,45 tỷ đồng/m2 chưa phải đắt nhất.

Dựa trên chỉ tiêu quy hoạch bao gồm số tầng, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng, chi phí vốn ước tính gồm vay 70% tổng mức đầu tư với lãi suất 10%/năm trong 5 năm, chi phí bán hàng và lợi nhuận kỳ vọng khoảng 20%, HoREA đưa ra mức giá dự đoán các dự án căn hộ tại 4 lô đất đã đấu giá thành công ở Thủ Thiêm như sau:

Cụ thể, lô 3-5 có diện tích 6.446m2, đơn vị trúng đấu giá là CTCP Dream Republic, dự kiến xây dựng chung cư 10 tầng với 76 căn hộ. Giá bán bình quân mỗi căn hộ tại dự án trong tương lai ở khu đất này được HoREA dự báo khoảng 80 tỷ đồng/căn, tương đương mức giá 666 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng VAT).

Lô đất 3-8 có diện tích 8.568m2, trúng đấu giá là CTCP Sheen Mega, dự kiến xây dựng 14 tầng với 113 căn hộ. Giá bán bình quân các căn hộ tại dự án này khoảng 61 tỷ đồng/căn, tương đương 510 triệu đồng/m2.

Lô 3-9 có diện tích 5.009m2, Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Thương mại Bình Minh trúng đấu giá. Theo chỉ tiêu quy hoạch, dự án trên khu đất này dự kiến 101 căn hộ với 14 tầng. Giá bán bình quân để chủ đầu tư có lãi khoảng 79 tỷ đồng/căn, tương đương 640 triệu đồng/m2.

Lô đất cuối cùng 3-12 cũng là lô lớn nhất 10.060m2, đấu giá thành công với giá 24.500 tỷ đồng do công ty con thuộc Tân Hoàng Minh đặt mua, dự kiến xây dựng 29 tầng với 570 căn hộ. HoREA ước tính giá bán các căn hộ tại đây trong tương lai lên tới 70 tỷ đồng/căn, đơn giá bình quân 580 triệu đồng/m2.

Như vậy, tính theo chỉ tiêu quy hoạch, lô đất 3-5 đắt nhất vì hệ số sử dụng đất thấp, nên giá bán căn hộ thành phẩm trên mỗi m2 sẽ ở mức cao nhất để chủ đầu tư có thể thu hồi vốn, kiếm lợi nhuận.

Chủ tịch một tập đoàn BĐS cho ĐTTC biết, hiện nay các thành phố có giá đất đắt đỏ nhất thế giới như Monaco với 1 triệu USD có thể mua được 16m2, cùng số tiền đó tại Hồng Kông 22m2, New York 25m2 London 28m2, Geneve 41m2, Paris 46m2, Sydney 48m2, Thượng Hải 54m2, Los Angeles 58m2, Bắc Kinh 66m2…

Nói về dự định trong tương lai, ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tâp đoàn Tân Hoàng Minh, một trong những đơn vị trúng đấu giá, cho biết sẽ xây tòa nhà có tên D'Billionaire - tòa nhà Tỷ phú. Những người giàu và siêu giàu có nhu cầu và mong muốn được sở hữu một căn hộ tại TPHCM có thể mua những căn hộ vài ba triệu USD - cái giá đối với đất nước họ là rất rẻ.

Hình thành mặt bằng giá mới

Đấu giá đất cao, ngân sách thu về lớn, nhưng hệ lụy là giá đất sẽ bị đẩy lên cao. Theo ông Lê Hoàng Châu, giá đất tăng cao bất thường có thể khiến phân khúc nhà bình dân bị triệt tiêu, đồng nghĩa giấc mơ sở hữu nhà giá rẻ của người nghèo thêm xa vời.

Việc giá đất lên tới 2,4 tỷ đồng/m2 sẽ tác động trực tiếp đến tất cả phân khúc nhà ở trên thị trường theo quy tắc bình thông nhau (giá đất tăng và lan ra từ khu vực này sang khu vực khác, từ phân khúc cao sang phân khúc thấp).

Đầu tiên, giá BĐS hạng sang và siêu sang sẽ lập mặt bằng giá mới. Kế đến, giá bán các phân khúc cao - trung cấp cũng leo thang. Tuy nhiên, thiệt hại nặng nề nhất sẽ là phân khúc nhà thương mại giá rẻ và các kế hoạch bình ổn thị trường nhà giá thấp. Vì khi giá đất tăng cao, chi phí đầu vào của các dự án nhà ở sẽ đội lên đáng kể.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS, cho rằng khi giá đất quá cao được xác lập sẽ có lợi cho các chủ đầu tư có dự án và đã nộp tiền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các phường lân cận, kể cả khu trung tâm TPHCM.

Ngược lại rất bất lợi cho chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, hoặc mới tạm nộp tiền sử dụng đất khi lâm vào cảnh "ngồi trên đống lửa", nhất là đối với chủ đầu tư đã ký hợp đồng huy động vốn trước của khách hàng.

Bởi nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường dựa trên các mức giá khủng mới xác lập, tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất nhiều và chủ đầu tư sẽ bị thiệt hại. Giá đất quá cao được xác lập có thể còn tác động ngược trở lại khu vực trung tâm quận 1, có lợi cho các dự án "siêu sang", khi tạo cảm giác về giá bán căn hộ "siêu sang" tại quận 1 trên dưới 500 triệu đồng/m2 hiện tại trở thành bình thường.

Hiện một số chủ đầu tư "té nước theo mưa", dừng bán hàng hoặc chấp nhận chịu phạt hợp đồng để găm hàng, nghe ngóng chờ cơ hội tăng giá. Thực tế giá nhà đất trên địa bàn TP Thủ Đức đã tăng mạnh so với trước đây. Những động thái đó tạo ra tình trạng sốt ảo, giá nhà đất tăng nhưng không ai mua, làm cho thị trường đã khó khăn càng khó khăn hơn.

Hơn nữa, việc giá đất quá cao được xác lập sẽ có lợi cho chủ đầu tư có tài sản nhà, đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các phường lân cận, kể cả tại khu trung tâm quận 1 đang thế chấp tại ngân hàng có thể được đề nghị định giá lại.

Chẳng hạn lô đất 1ha tại khu vực này đang thế chấp ngân hàng được định giá 1.000 tỷ đồng và đã được vay 650 tỷ đồng (bằng 65% giá trị tài sản thế chấp). Nếu lô đất này được định giá lại tăng 8 lần (8.000 tỷ đồng) so với giá trị ban đầu sẽ được vay thêm 4.550 tỷ đồng (bằng 65% giá trị tài sản thế chấp mới), có thể tạo ra bong bóng tài sản.

Bởi lẽ, cũng chỉ lô đất đó nhưng được đánh vống giá trị, dẫn đến chủ sở hữu lô đất được vay tiền thật của ngân hàng. Trong trường hợp thị trường quay trở lại giá trị thực (giá thấp hơn), ngân hàng có thể bị rủi ro do tài sản thế chấp có giá trị thấp hơn dư nợ vay.

Với giá đất 2,4 tỷ đồng/m2, để có lợi nhuận chủ đầu tư phải xây dựng những căn hộ có giá hàng chục tỷ đồng, sẽ tác động tiêu cực đến tất cả phân khúc nhà ở trên thị trường.