Nhu cầu thuê đất sẽ tăng, loạt cổ phiếu bất động sản KCN được khuyến nghị IDC, BCM, KBC có gì?

Theo các chuyên gia phân tích, nhu cầu thuê bất động sản khu công nghiệp sẽ tăng vào nửa cuối năm 2022 và năm 2023. Theo đó cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp vẫn là nhóm khá được quan tâm. Các cổ phiếu có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn như IDC, BCM , KBC, VGC...

Nhu cầu thuê đất sẽ tăng trong 6 tháng cuối năm 2022 và năm 2023

Tại Talkshow Chọn Danh mục với chủ đề "Sức hút cổ phiếu bất động sản Khu công nghiệp" do Báo Đầu tư tổ chức mới đây, bà Ngô Thị Kim Thanh, chuyên gia cao cấp chiến lược đầu tư Trung tâm phân tích và Tư vấn Đầu tư (Công ty CK SSI) cho biết, nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp (KCN) trong năm 2022 và năm 2023 tăng trưởng khá tích cực.

Nguyên do, Việt Nam đã mở cửa lại các chuyến bay quốc tế tạo điều kiện cho các nhà đầu tư FDI hoàn thành thủ tục thuê đất đã được ký trước đó hoặc các hợp đồng thuê mới. Đồng thời có sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam khi chính sách Zero Covid của Trung Quốc vẫn tiếp tục làm cho các nhu cầu thuê bất động sản KCN tại Việt Nam thu hút hơn trong 6 tháng cuối năm và năm 2023.

Theo nghiên cứu gần nhất của JLL, giá thuê bất động sản KCN phía Bắc có mức tăng 6 – 7% so với cùng kỳ. Các KCN phía Nam tăng trưởng khoảng từ 8-9%. Tuy nhiên, ở một số KCN thì mức giá thuê sẽ tăng cao hơn so với mức trung bình đó.

Bà Thanh cho rằng, xu hướng tăng là phù hợp với chi phí đền bù giải phóng mặt bằng hiện tăng cao khi áp dụng khung giá đất mới cho giai đoạn 2021 – 2025. Đồng thời, trong năm vừa qua, giá vật liệu xây dựng tăng khá mạnh, làm ảnh hưởng đến chi phí xây dựng hạ tầng với các KCN.

Lý giải về việc giá cho thuê tại các vùng miền có sự khác nhau, ông Phan Văn Chính, Phó Tổng giám đốc Tổng công ty IDICO (mã: IDC) cho rằng, miền Trung không phát triển đô thị, công nghiệp do đó quỹ đất với chi phí đền bù thấp hơn. Còn phía Bắc, các KCN trước đây được triển khai tương đối thuận lợi do phần lớn là đất lúa nên triển khai đền bù thuận lợi hơn và chi phí đền bù tương đối cạnh tranh.

Còn ở miền Nam phần lớn đất công nghiệp nằm trên đất rẫy, đất của dân, do đó ngoài chi phí đền bù về đất còn có chi phí đền bù vật kiến trúc, nhà cửa, tài sản trên đất. Ngoài ra, chi phí tái định cư, chi phí nhà ở của người lao động làm động giá chi phí đầu tư lên cao.

Thứ hai, chi phí xây dựng hạ tầng, địa hình phía Nam thường là địa hình thấp, do đó chi phí san lấp, chi phí làm đường sẽ cao hơn, còn ở miền Trung và các tỉnh đất đồi rất nhiều.

Thêm một yếu tố nữa mà nhiều người không để ý là chi phí về lãi vay. Chi phí về lãi vay với đầu tư KCN, khi đền bù đều do chủ đầu tư bỏ ra, ngân hàng không cho vay khi đền bù. Do đó, chi phí bỏ ra ban đầu của chủ đầu tư tương đối lớn. Trong chu kỳ kinh doanh, trong những năm đầu thời gian đầu thu hút sẽ hạn chế hơn, do đó dòng tiền sẽ bị eo hẹp hơn. Chính vì thế chi phí tài chính trong dự án miền Nam bị đẩy cao hơn và làm cho giá thuê phía Nam tương đối cao.

"Tôi xin bổ sung thêm rằng giá thuê ở miền Nam cao còn liên quan đến vấn đề cung cầu. Cung phía Nam có thể không nhiều nhưng cầu phía Nam tương đối cao vì khả năng xuất khẩu, khả năng phục vụ thị trường do được nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn", ông Chính nói.

Ông Chính cũng cho biết thêm theo số liệu từ nhà đầu tư uy tín Nhật Bản, ngưỡng chấp nhận được của nhà đầu tư khi triển khai dự án nằm ở 150 USD/m2 suốt thời hạn. Đây là một ngưỡng phù hợp để triển khai đầu tư KCN, nếu cao qua nhà đầu tư sẽ không có hiệu quả và không quyết định đầu tư được,

"Vì đầu tư BĐS KCN là nhà đầu tư phải có hiệu quả họ mới đầu tư, họ không đầu cơ được. Chúng ta phải xác định đơn giá phù hợp để nhà đầu tư tổng hợp tất cả yếu tố để quyết định đầu tư. Hiện tại, ngưỡng giá từ 150 USD/m2 là ngưỡng được nhà đầu tư nước ngoài đưa ra để làm việc với chúng tôi. Rất may, IDC có những khung giá dễ chấp nhận cho nhà đầu tư trong thời gian qua", ông Chính chia sẻ.

Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp nào nên quan tâm?

Theo dự báo của SSI Research, lợi nhuận sau thuế của các dn KCN niêm yết trong 6 tháng cuối năm 2022 sẽ có mức tăng trưởng hơn 24% chủ yếu đến từ việc ghi nhận từ diện tích đất cho thuê tăng mạnh trên nền thấp của 6 tháng cuối năm 2021. Đồng thời cũng có 1 số KCN chuyển đổi cách ghi nhận đều sang ghi nhận 1 lần dẫn đến lợi nhuận tăng khá mạnh so với cùng kỳ.

Bà Ngô Thị Kim Thanh, chuyên gia cao cấp chiến lược đầu tư Trung tâm phân tích và Tư vấn Đầu tư (Công ty CPCK SSI)

Bà Thanh cũng cho rằng, Becamex sẽ cũng công bố kế hoạch bán 18,9ha cho Capital Land. Theo đó, phần này sẽ được ghi nhận trong nửa cuối năm và giúp toàn ngành có mức tăng trưởng lợi nhuận khá cao.

Đánh giá điểm sáng về bất động sản KCN nửa cuối năm nhưng đền bù giải phóng mặt bằng chậm, dẫn đến nguồn cung đất ở các KCN còn lại ít, ảnh hưởng đến việc cho thuê với diện tích lớn. Tuy nhiên, bà Thanh vẫn cho rằng, đó cũng là câu chuyện thuận lợi đối với nhà phát triển KCN sẵn sàng diện tích đất cho thuê và đã đền bù giải phóng mặt bằng. Thuận lợi cho những nhóm nhà đầu tư khi có sẵn diện tích cho thuê. Với các nhà phát triển mới đang trong quá trình đến bù giải phóng mặt bằng có thể chậm khá nhiều.

Bà Thanh khẳng định, xu hướng dòng vồn FDI tiếp tục hỗ trợ nhu cầu thuê và giá thuê tăng sẽ tác động tích cực đến lợi nhuận các doanh nghiệp khu công nghiệp đang niêm yết trên sàn chứng khoán. Trong nửa cuối năm 2022 – 2023, cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp vẫn là nhóm khá được quan tâm. Tuy nhiên, cũng sẽ có sự phân hóa trong kết quả kinh doanh các doanh nghiệp.

"SSI vẫn yêu thích các cổ phiếu mà vẫn còn quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn như IDC, BCM , KBC, VGC. 52p25s. Về mặt định giá, chúng tôi cho rằng 2 cổ phiếu vẫn còn nhiều dư địa tăng giá, tức là về mặt định giá vẫn upside là IDC và BCM", bà Thanh nói.