Nhóm cổ phiếu BĐS đang ghi nhận sự bứt phá mạnh mẽ trở lại, có nên kỳ vọng?

Sau thời gian dài “nằm gai nếm mật” với hàng loạt mã giảm 80-90% từ đỉnh, nhóm cổ phiếu bất động sản đang ghi nhận sự bứt phá mạnh mẽ trở lại khi áp lực bán giải chấp của nhóm cổ phiếu này không còn lớn, thu hút dòng tiền bắt đáy nhập cuộc.

Phiên 29/11, VN-Index tiếp tục duy trì đà tích cực. Cổ phiếu bất động sản (BĐS) đồng loạt tăng trần. Toàn nhóm có 24 cổ phiếu tăng trần, 37 mã tăng, 1 mã giảm và chỉ 1 mã giảm sàn là HPX.

Giao dịch sôi động nhất là lực cầu vào “giải cứu” cổ phiếu PDR (Phát Đạt). Riêng phiên ATO, hơn 79 triệu cổ phiếu của PDR đã được khớp lệnh ở mức giá sàn. Sau 30 phút giao dịch, có hơn 90 triệu đơn vị được trao tay. Lực cầu lớn giúp PDR nhanh chóng tím trần lên mức giá 12.800 đồng/cp và duy trì suốt phiên giao dịch. Đồng thời kết thúc chuỗi giảm điểm 20 phiên liên tiếp.

Cổ phiếu NVL (Novaland) cũng tiếp tục nhận được dòng tiền mua lớn nên tăng kịch khung từ sớm, lên mức giá 21.850 đồng/cp.

Có thể thấy, những tín hiệu tích cực của nhóm cổ đất xuất hiện sau khi Chính phủ đã có những động thái tìm giải pháp ổn định các thị trường. Cụ thể, Chính phủ đã thành lập tổ công tác tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong triển khai các dự án BĐS, xem xét nới “room” tín dụng phù hợp, xem xét sửa đổi Nghị định 65 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp nếu cần thiết.

Bên cạnh đó, áp lực bán giải chấp của nhiều cổ phiếu BĐS không còn lớn. Trong khi đó, nỗ lực của các doanh nghiệp, đặc biệt nhóm BĐS cũng giúp tình hình bớt xấu. Nhiều doanh nghiệp BĐS đã tìm được đối tác chuyển nhượng các dự án BĐS để giải quyết câu chuyện thanh khoản.

Đồng thời, các doanh nghiệp đã giải quyết được đáng kể vấn đề trái phiếu doanh nghiệp. Theo Bộ Tài chính, từ đầu năm cho tới giữa tháng 11, các doanh nghiệp đã mua lại trước hạn 152 nghìn tỷ đồng giá trị trái phiếu.

Mặt khác, thị giá cổ phiếu nhóm này đã giảm rất sâu, nhiều mã đã giảm về dưới thị giá, kích hoạt dòng tiền “bắt đáy” từ nhiều nhà đầu tư. Chưa kể, khi cổ phiếu thoát sàn cũng đồng thời kích hoạt mạnh hơn nữa dòng tiền của nhà đầu tư. Bởi họ cho rằng đây có thể là cơ hội “vợt” hàng giá rẻ vì hiệu ứng bán giải chấp mà cổ phiếu đã rớt về dưới giá trị thực của doanh nghiệp. Ngay cả nhiều lãnh đạo của các công ty BĐS cũng đã xuống tiền mua vào cổ phiếu công ty khi đã được chiết khấu rất sâu.

Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng, việc bắt đáy cổ phiếu BĐS trong thời điểm này là rất rủi ro và mạo hiểm, bởi khi “bắt đáy” cổ phiếu thoát sàn nói chung “cửa thua” vẫn là 50/50 do cổ phiếu không ngừng rơi không đồng nghĩa với việc có thể bật tăng trở lại.

Ông Nguyễn Anh Khoa, Trưởng phòng Phân tích Chứng khoán Agriseco nhấn mạnh không đánh giá cao đợt hồi phục của nhóm cổ phiếu BĐS, bởi các rủi ro, khó khăn của ngành vẫn còn kéo dài trong 1-2 năm tới.

Thực tế, thị trường BĐS vẫn còn đối diện với nhiều khó khăn về thanh khoản khi các kênh dẫn vốn đều bị siết chặt. Mặc dù, hiện ngành BĐS vẫn đang chờ đợi một số giải pháp hỗ trợ thanh khoản của Chính phủ. Tuy vậy, dòng tiền có chảy vào ngành BĐS không vẫn là câu hỏi chưa có lời giải. Về phía doanh nghiệp, dù đã đưa ra nhiều biện pháp, song áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn còn tồn tại.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch SBLaw, thời gian qua, doanh nghiệp BĐS huy động tiền nhiều từ trái phiếu và giờ đang chịu áp lực đáo hạn nợ. Sang năm 2023, các doanh nghiệp BĐS sẽ tiếp tục gặp khó khăn huy động vốn để thực hiện cả dự án cũ và mới. Bởi trong bối cảnh tất cả ngân hàng đều tăng lãi suất huy động và lãi suất cho vay, việc tiếp cận vốn vẫn là khó khăn lớn. Đồng thời, các doanh nghiệp còn tiếp tục phải trả nợ trái phiếu với khối lượng không hề nhỏ.

“Đây chính là những “khúc cua định mệnh” cực kỳ khó khăn mà doanh nghiệp BĐS phải đối diện thời gian tới”, ông Hà đánh giá.

Hiện tại, nhà đầu tư đang chờ đợi việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan sớm hoàn thành, đảm bảo tính thống nhất để phát triển thị trường BĐS an toàn, bền vững.

Tuy nhiên cũng cần lưu ý rằng, chính sách giải cứu các doanh nghiệp BĐS nếu được triển khai có thể cũng sẽ vấp phải không ít phản ứng, với quan điểm cho rằng các doanh nghiệp BĐS đã hút một lượng lớn nguồn lực của xã hội trong nhiều năm qua. Hiện tượng đầu cơ tràn lan khiến giá BĐS đã quá xa rời thu nhập bình quân của người dân.

Cho nên, cần phải có một cuộc đại phẫu và chấp nhận đau đớn để đưa giá nhà đất về đúng với giá trị thật và dành nguồn lực san sẻ cho những ngành sản xuất mang lại các giá trị thực tiễn hơn.

"Nhà đầu tư tạm thời chưa nên giải ngân vào nhóm xây dựng, BĐS hoặc các ngân hàng tư nhân có quy mô đầu tư trái phiếu doanh nghiệp lớn", ông Khoa nói.