Nhóm chủ nợ nước ngoài "méo mặt" khi các công ty BĐS Trung Quốc đề xuất giảm nợ gốc 70-80%

Khi ngày càng nhiều nhà phát triển bất động sản Trung Quốc gấp rút cơ cấu lại khoản nợ hàng tỷ USD, các chủ nợ nước ngoài của họ dự kiến đối mặt với điều khoản điều chỉnh đầy “thua thiệt” do triển vọng ngày càng ảm đạm của lĩnh vực bất động sản ở nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, theo Reuters.

Theo ngân hàng JPMorgan, tính đến nay, các nhà phát triển bất động sản chiếm 40% doanh số bán nhà ở Trung Quốc đã vỡ nợ kể từ năm 2021. Những công ty vỡ nợ, chủ yếu là tư nhân, đã phát hành trái phiếu nước ngoài có lãi suất cao trị giá khoảng 110 tỉ đô la Mỹ.

Bất chấp Bắc Kinh tung ra hàng loạt chính sách hỗ trợ trong những tháng gần đây, doanh số bán nhà có ít dấu hiệu cải thiện. Các nhà phát triển bất động sản, cố vấn tài chính và trái chủ cho rằng bức tranh u ám của thị trường có thể khiến các điều khoản tái cơ cấu nợ trở nên tồi tệ hơn nhiều so với dự kiến trước đó.

Tuần trước, Sunac China trở thành nhà phát triển bất động sản đầu tiên của Trung Quốc hoàn tất quá trình tái cơ cấu khoản nợ 10 tỉ đô la sau khi lĩnh vực này rơi vào cuộc khủng hoảng nợ và thanh khoản vào giữa năm 2021.

Các nguồn thạo tin cho biết, trong những tuần qua, một số nhà phát triển, bao gồm Shimao Group và CIFI Holdings đã hạ thấp các điều khoản trong kế hoạch tái cơ cấu nợ đối với các chủ nợ nước ngoài với lý do môi trường kinh doanh ngày càng tồi tệ.

Theo các nguồn tin, các kế hoạch mới của họ sẽ khiến các chủ nợ nước ngoài đứng trước sự lựa chọn chấp nhận giảm giá trị nợ gốc lên đến 70- 80%. Kế hoạch trước đó của họ không đề xuất giảm giá trị nợ gốc.

Lãnh đạo cấp cao của một nhà phát triển bất động sản Trung Quốc cho rằng môi trường kinh doanh đang xấu đi bao gồm doanh số bán nhà suy giảm và đồng nhân dân tệ suy yếu, do đó, các điều khoản tái cơ cấu nợ cần phải điều chỉnh.

Một cố vấn của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc lưu ý, doanh số bán nhà ở Trung Quốc trong quí 3 kém hơn nhiều so với dự đoán ban đầu trong các cuộc đàm phán tái cơ cấu nợ trước đây.

Vì vậy, nhiều công ty bất động sản buộc phải hạ thấp các điều khoản và sẽ phải mất thời gian để thuyết phục các chủ nợ chấp nhận.

​​Ngày 10/10, Country Garden trở thành nhà phát triển mới nhất của Trung Quốc cảnh báo khả năng không thể trả các khoản nợ nước ngoài đúng hạn. Công ty này hiện có gần 11 tỉ đô la trái phiếu nước ngoài chưa thanh toán.

Nếu Country Garden không thực hiện thanh toán lãi coupon cho một lô trái phiếu trước ngày 17/10, khi kết thúc thời gian ân hạn 30 ngày, công ty sẽ bị coi là vỡ nợ. Điều đó sẽ buộc công ty tiến hành một trong những hoạt động tái cơ cấu nợ lớn nhất thế giới.

Hầu hết các nhà phát triển bất động sản vỡ nợ ở Trung Quốc đã bắt đầu đàm phán với các chủ nợ, nhưng cho đến nay chỉ có ba công ty gồm Sunac, Fantasia và Zhongliang được sự chấp thuận đầy đủ của các chủ nợ đối với đề xuất tái cơ cấu của họ.

Thị trường đã tin rằng các điều khoản tái cơ cấu nợ của Sunac sẽ đóng vai trò khuôn mẫu cho các công ty khác trong cùng ngành đang vỡ nợ. Tuy nhiên, niềm tin đó có thể không còn đứng vững nữa khi kỳ vọng phục hồi của thị trường bất động sản dần tan biến.

“Sunac có thể đã đặt ra một hình mẫu cho các nhà phát triển vẫn đang gặp khó khăn trong đàn phán tái cơ cấu nợ. Tuy nhiên, để chuyển biến tích cực, thị trường có thể cần nhiều hơn thế. Điều quan trọng là phải khôi phục niềm tin trong lĩnh vực này”, Chuanyi Zhou, nhà phân tích doanh nghiệp châu Á của Columbia Threadneedle Investments, công ty nắm giữ trái phiếu của Sunac nhận xét.

Quyết định điều chỉnh thỏa thuận tái cơ cấu hồi tháng 6 của Sunac để nhận được nhiều sự nhất trí từ các chủ nợ hoàn toàn trái ngược với những động thái đã được lên kế hoạch của một số công ty cùng ngành.

Hồi tháng 8, Yuzhou Group công bố kế hoạch tái cơ cấu với ba lựa chọn dành cho chủ nợ, bao gồm một sự lựa chọn là chấp nhận giảm giá trị nợ gốc 70%. Một sựa lựa chọn khác là chủ nợ chấp nhận hoán đổi nợ hiện tại thành trái phiếu dài hạn không có lãi suất. Yuzhou là công ty bất động sản đầu tiên của Trung Quốc đưa ra điều khoản giảm giá trị nợ gốc. Trong 9 tháng đầu năm, doanh số bán nhà của Yuzhou giảm hơn 46%.

Giá trái phiếu nước ngoài của Country Garden, CIFI và Shimao đều giảm mạnh trong năm nay và hầu hết được giao dịch dưới 10 cent so với mệnh giá 1 đô la. Điều này cho thấy, thị trường chỉ kỳ vọng tỷ lệ thu hồi nợ của các trái chủ chỉ là dưới 10%.

Hồi đầu năm, các nhà phát triển bất động sản tiết lộ họ không thể đưa ra đề xuất cắt giảm nợ gốc vì vấp phải sự phản đối mạnh mẽ của các chủ nợ, đặc biệt là các ngân hàng Trung Quốc.

“Cho đến nay vẫn chưa có ai thực hiện được kế hoạch giảm nợ gốc. Bạn có thể đề nghị bất cứ điều gì, nhưng nếu chủ nợ không chấp thuận, bạn có thể sẽ phải gánh chịu hậu quả”, lãnh đạo cấp cao của một nhà phát triển bất động sản khác cho biết.

Tuy nhiên, trong trường hợp không đạt được thỏa thuận tái cơ cấu, đối với các chủ nợ, quy trình thanh lý kéo dài có thể không phải là một lựa chọn tốt.

Nhà phát triển bất động sản Kaisa Group, có trụ sở ở Thâm Quyến, cảnh báo các chủ nợ sẽ nhận lại ít hơn 5% số tiền đã cho vay nếu công ty buộc phải thanh lý tài sản.

“Tôi không nghĩ các bên muốn thanh lý tài sản. Tôi không nghĩ họ sẽ đàm phán với mục tiêu sau cùng là như vậy”, Edward Al-Hussainy, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu thu nhập cố định ở thị trường mới nổi của Columbia Threadneedle, bình luận.

Các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc đã triển khai một loạt biện pháp hỗ trợ vào cuối tháng 8 và đầu tháng 9 để vực dậy lĩnh vực bất động sản. Nhưng các nhà phát triển lo ngại họ không đủ khả năng để sớm vực dậy doanh số bán nhà đang ảm đạm.

Theo China Index Academy, doanh số bán nhà trung bình hàng ngày của Trung Quốc tính theo diện tích sàn trong Tuần lễ vàng, kỳ nghỉ Quốc khánh kéo dài 8 ngày vào đầu tháng 10, giảm 17% so với một năm trước.

Al-Hussainy cho biết: “Thực tế là chính phủ không can thiệp tích cực và các vấn đề ổn định tài chính không được họ quan tâm hàng đầu, điều đó có nghĩa là họ có thể gây ra nhiều đau đớn cho các trái chủ”. (Báo cáo của Clare Jim và Xie Yu ở Hồng Kông, Davide Barbuscia ở New York; Chỉnh sửa bởi Sumeet Chatterjee và Kim Coghill).