NHNN: Nguồn tiền trả nợ không phải thu nhập từ cho thuê nhà đang thế chấp

Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN), khoản cho vay thế chấp bảo đảm bằng bất động sản phải đáp ứng điều kiện "Nguồn tiền trả nợ không phải là nguồn tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản cho vay".

Gần đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) có nêu vấn đề, Thông tư 22/2023/TT-NHNN không cho phép NHTM, chi nhánh NH nước ngoài cho cá nhân vay để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được thế chấp bằng chính căn nhà đó, cá nhân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác.

Trước thông tin này, NHNN vừa có phản hồi về vấn đề này. Theo NHNN, Khoản 10 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với NH, chi nhánh NH nước ngoài do Thống đốc NHNN ban hành quy định: "Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản (BĐS) là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án BĐS và được bảo đảm bằng chính BĐS, dự án BĐS hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo".

Theo NHNN, Thông tư 22 không sửa đổi, bổ sung nội dung này. Khoản 1 Điều 1 Thông tư 22 sửa đổi, bổ sung như sau: "Khoản cho vay thế chấp nhà là khoản cho vay bảo đảm bằng BĐS đối với cá nhân để mua nhà, bao gồm khoản cho vay bảo đảm bằng BĐS đối với cá nhân để mua nhà đáp ứng các điều kiện: Nguồn tiền trả nợ không phải là nguồn tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản cho vay".

Tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua nhà và bảo đảm (thế chấp) chính nhà hình thành trong tương lai này áp dụng hệ số rủi ro từ 30-120% phụ thuộc vào tỷ lệ bảo đảm (LTV) được tính bằng tỷ lệ số dư khoản cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm, trường hợp không có thông tin về tỷ lệ LTV hệ số rủi ro 150%.

NHNN cũng cho biết, các khoản cho vay thế chấp nhà sẽ bao gồm khoản cho vay thế chấp nhà để mua nhà ở đáp ứng các điều kiện theo quy định, trong đó có điều kiện phải hoàn thành để bàn giao và khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ. Hệ số rủi ro áp dụng cho khoản vay thế chấp nhà sẽ tùy thuộc vào từng loại từ 20-100% phụ thuộc vào LTV và tỷ lệ thu nhập (DSC).

Đối với khoản cho vay mua NoXH, mua nhà ở theo chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ, không phải đáp ứng điều kiện nhà đã hoàn thành để bàn giao và có hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản cho vay thế chấp nhà ở khác chỉ ở mức 20-50%, nhằm thực hiện chủ trương khuyến khích NoXH của Chính phủ.

“Điều kiện nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà chỉ áp dụng đối với khoản cho vay thế chấp nhà được áp dụng mức hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản phải đòi được bảo đảm bằng bất động sản khác”, NHNN thông tin.

Trường hợp tổ chức, cá nhân có nhu cầu xây dựng, mua nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp chính nhà ở hình thành trong tương lai này sẽ thuộc trường hợp khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản theo quy định tại khoản 10, Điều 2 Thông tư 41 và áp dụng hệ số rủi ro tương ứng theo quy định tại khoản 10, Điều 9 Thông tư 41.

Như vậy, quy định này không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai, không trái với các quy định hiện hành (Luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đầu tư 2020, Luật các TCTD 2024).