Nhiều yếu tố tác động đến giá thành dự án nhà ở

Nhiều yếu tố tác động đến giá thành một dự án nhà ở thương mại, trong đó có tiền sử dụng đất, thời gian thực hiện thủ tục hành chính; chi phí quản lý và năng lực của chủ đầu tư dự án nhà ở; chi phí “không tên”. Nếu giảm được chi phí từ những khoản này, sẽ góp phần làm giảm giá thành nhà ở…

Đối với các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp, hiện đã có một số chủ đầu tư giảm giá bán, chủ yếu là thực hiện chính sách chiết khấu, khuyến mãi và hậu mãi có lợi cho khách hàng, tuy nhiên, mức độ giảm giá chưa đáng kể.

CHI PHÍ "KHÔNG TÊN"

Với tổng thu nhập hàng tháng gần 30 triệu đồng, vợ chồng chị Hồng Vân (Hà Nội) đôn đáo tìm mua một căn hộ chung cư mãi mà chưa được. Theo chia sẻ của chị, sau khi nghe thông tin một số chủ đầu tư đang giảm giá, vợ chồng chị lại quyết định tiếp tục tìm mua ngay trong những ngày cận tết.

Tuy nhiên, “nghe là một chuyện, nhưng thực tế giá giảm đâu chẳng thấy, chỉ thấy giá vẫn “ngất ngưởng”, mà ngay cả như vậy cũng chẳng nhiều lựa chọn. Khu vực mình muốn mua không có sản phẩm phù hợp, trong khi dự án ở khu vực khác lại quá xa và giá không hề thấp”, chị Vân nói và cho biết, cả gia đình làm việc lẫn học tập tại quận Ba Đình đã 5 năm nên chỉ muốn mua nhà quanh khu vực này, song việc tìm được căn hộ như mong muốn không dễ. Vì vậy, cuối cùng gia đình chị quyết định chọn một căn hộ tại quận Cầu Giấy với giá lên đến 40 triệu đồng/m2.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), khi cơ bản giải quyết được nhu cầu thiết yếu về ăn, mặc, chữa bệnh, học hành, thì mối quan tâm lớn nhất của đông đảo người dân là nhu cầu tạo lập nhà ở phù hợp với khả năng thu nhập. Tuy nhiên, những căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25-30 triệu đồng/m2) và căn hộ nhà ở xã hội, nguồn cung rất ít; còn những căn hộ trung cấp giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2) lại cao trên dưới 20 lần so thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm từ 8-12 triệu đồng/tháng (tương đương 100 triệu đồng/năm).

Ông Châu cho rằng rất nhiều yếu tố tác động đến giá thành dự án nhà ở thương mại, trong đó có tiền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật về đất đai, tiền sử dụng đất của dự án nhà ở thương mại nộp vào ngân sách nhà nước, được xác định “giá đất cụ thể”, theo các phương pháp xác định giá đất, chủ yếu là “phương pháp thặng dư” được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP. Đây là một khoản thu ngân sách nhà nước không phải là thuế, theo phương thức trực thu, thu 1 lần. Phương thức thu “tiền sử dụng đất” như hiện nay, làm cho cơ cấu tiền sử dụng đất trong giá thành nhà ở chiếm tỷ trọng lớn.

Yếu tố thứ hai là thời gian thực hiện thủ tục hành chính. Ông Châu nêu quan điểm, “thì giờ là tiền bạc” nên thời gian thực hiện thủ tục hành chính càng rút ngắn, chỉ cần “ký nhanh hơn một chút” sẽ càng có lợi cho xã hội, cho nền kinh tế, cho doanh nghiệp lẫn người dân, người mua nhà. Nhưng 5 năm qua, hàng trăm dự án nhà ở bị ách tắc bởi thủ tục đầu tư xây dựng.

Yếu tố thứ ba là chi phí quản lý và năng lực của chủ đầu tư dự án nhà ở. Dự án không chỉ bị đình trệ do vướng mắc về quy trình đầu tư xây dựng và thời gian làm thủ tục hành chính kéo dài, mà dự án bị kéo dài có thể do chủ đầu tư kém năng lực quản trị, hoặc thiếu nguồn lực tài chính làm tăng chi phí quản lý, tăng chi phí tài chính, tăng chi phí bán hàng, tăng chi phí hậu mãi. Từ đó làm tăng giá thành và làm tăng giá bán nhà, thậm chí có thể ảnh hưởng đến chất lượng công trình.

Yếu tố thứ tư là chi phí “không tên” trong quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án. Vị Chủ tịch đánh giá, chi phí “không tên” nhiều hay ít, tăng hay giảm phụ thuộc vào kết quả của việc “Nhà nước kiến tạo môi trường kinh doanh theo hướng ngày càng minh bạch, trong suốt và có tính giải trình”, phù hợp với chuẩn mực quốc tế. Giảm được chi phí “không tên” chắc chắn góp phần làm giảm giá thành nhà ở. Tuy nhiên, từng doanh nghiệp cũng phải thượng tôn pháp luật, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật và “dám nói không với tiêu cực” trong quá trình thực hiện dự án đầu tư.

GIẢM TỐI ĐA VIỆC YÊU CẦU BỔ SUNG HỒ SƠ QUÁ NHIỀU LẦN

Do đó, HoREA kiến nghị giải pháp kéo giảm các chi phí không hợp lý trong cơ cấu giá nhà như: giảm mức thu “tiền sử dụng đất”, “tiền bảo vệ đất lúa”; xây dựng “quy trình chuẩn”, rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính, giảm tối đa việc yêu cầu bổ sung hồ sơ quá nhiều lần. Đặc biệt, Hiệp hội đề nghị Nhà nước đẩy mạnh hơn nữa công tác tinh giản bộ máy hành chính, đảm bảo cho công chức, viên chức nhà nước có thu nhập khá so thu nhập trung bình của xã hội, và đấu tranh hiệu quả chống tham nhũng, tiêu cực nhằm giảm dần “chi phí không tên” trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, góp phần kéo giảm giá nhà ở.

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tập trung tháo gỡ “vướng mắc pháp lý”, giải quyết “điểm nghẽn về thể chế pháp luật” để tăng nguồn cung dự án nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội phù hợp với thu nhập của phần lớn người dân. Cùng với đó, tiếp tục xây dựng, hoàn thiện các văn bản Luật, văn bản dưới Luật có liên quan tới hoạt động đầu tư kinh doanh, đảm bảo tính hệ thống, đồng bộ, liên thông, để làm cơ sở xây dựng, kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng, lành mạnh.

Về phía doanh nghiệp bất động sản, Hiệp hội lưu ý các doanh nghiệp phải luôn coi trọng xây dựng uy tín thương hiệu, tôn trọng và đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, với tinh thần thượng tôn pháp luật, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật, “dám nói không với tiêu cực”; nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp, năng suất lao động, sử dụng hiệu quả và tiết kiệm nguồn lực cũng như chi phí quản lý để làm giảm giá thành nhà ở.

Xem xét đa dạng hóa và cơ cấu lại sản phẩm nhà ở, chuyển hướng mạnh sang phân khúc nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền; nhà ở thương mại giá thấp; nhà ở xã hội và tham gia các dự án xây dựng lại chung cư hư hỏng; dự án chỉnh trang các khu dân cư lụp xụp…

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực nhận định, trong bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp phải chấp nhận chịu đau để cơ cấu lại, chấp nhận giảm giá bán, đa dạng hóa nguồn vốn, thị trường, đối tác, phân khúc. Điều cần nhất lúc này là cải thiện dòng tiền thì doanh nghiệp nên cân nhắc đến chuyện giá bán.