Nhiều hộ dân lo tiền sử dụng đất tăng vọt khi áp bảng giá mới

Bà Trần Thị Thu ở Hóc Môn lo lắng sẽ phải tốn hơn chục tỷ đồng để được cấp sổ công nhận đất ở cho 1,2 ha nông nghiệp khi thành phố áp bảng giá đất mới từ 1/8.

Bà Thu cho biết từ năm 1991, gia đình sở hữu một lô đất nông nghiệp 1,2 ha tại khu vực Ngã Ba Hóc Môn, nằm trên đường Nguyễn Văn Bứa, vẫn đang trong quá trình xin lên thổ cư. Thực tế khu đất này được gia đình bà tách ra chia cho các thành viên xây nhà ở ổn định mấy năm qua. Nhưng do từng vướng tranh chấp và một số lý do chủ quan nên đến cuối năm 2023, gia đình bà mới hoàn tất hồ sơ để nộp cho huyện Hóc Môn xin cấp sổ công nhận đất ở và đang chờ phê duyệt.

Khi nghe tin giá đất đường Nguyễn Văn Bứa từ sau 1/8 (TP HCM áp bảng giá đất mới) tăng từ 1,8 triệu đồng một m2 lên đến 49 triệu đồng, tức tăng gần 28 lần, bà lo lắng đến mất ngủ. Bà Thu nhẩm tính trừ hạn mức được công nhận (không phải đóng tiền sử dụng đất), gia đình còn phải đóng tiền sử dụng đất cho Nhà nước 19,5 triệu đồng mỗi m2, con số lên đến hơn chục tỷ đồng nếu muốn được cấp sổ công nhận đất ở.

"Tôi chưa tính cụ thể tổng thuế, phí là bao nhiêu nhưng nghe bên phòng công chứng tư vấn là sẽ tăng rất nhiều so với số dự kiến trước đó", bà Thu nói.

Bất động sản khu Nam TP HCM, đoạn qua huyện Nhà Bè. Ảnh: Quỳnh Trần

Ông Nguyễn Văn Mạnh, một nhà đầu tư đang nắm khá nhiều lô đất nông nghiệp trên khu vực Quốc lộ 50, huyện Bình Chánh cũng chung tâm trạng. Những lô đất này diện tích từ 1.000-2.000 m2, được ông mua trong giai đoạn 2019-2020 đến nay vẫn chưa lên thổ cư.

Ông Mạnh tính toán giá đất mới khu vực này tăng từ 10-20 lần, chi phí bỏ ra để hoàn tất hồ sơ chuyển đổi hay sang nhượng lại đều sẽ tăng từ 3-5 lần so với hiện tại. "Đất nông nghiệp diện tích lớn vẫn đang khó kiếm người mua, giờ chi phí chuyển đổi lại tăng cao thì người ôm đất như tôi cũng phải tính toán rất nhiều", ông Mạnh nói.

Tương tự, bà Trần Thị Xuân (Phú Trung, Tân Phú) - người đang lo "chạy" ra sổ cho lô đất vừa mua giá chục tỷ đồng trên khu vực Ngã Tư Ga, quận 12 - cũng đứng ngồi không yên. Trước đây, bà Xuân mua đất chưa có sổ nên giá "hời" hơn thị trường được mấy trăm triệu đồng, nhưng nếu giờ tính theo bảng giá đất mới (dự kiến từ 5 triệu đồng một m2 lên 71 triệu), số tiền bà phải đóng để ra sổ sẽ vượt số tiền "hời" nêu trên rất nhiều, chưa tính các chi phí tốn kém phát sinh khác.

Nói với VnExpress, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), nói giá đất tăng cao tất yếu kéo theo tiền sử dụng đất, thuế, phí... đều tăng tương ứng. Nhóm chịu ảnh hưởng nhiều nhất là những người dân cần mua bán, chuyển nhượng, phải đóng lệ phí trước bạ cao hơn mức cũ. Mức thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng cũng sẽ cao hơn bởi công thức tính thuế là 2% nhân cho giá chuyển nhượng (giá chuyển nhượng không thấp hơn bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành).

Tiếp theo là nhóm cần làm hồ sơ đất đai liên quan đến các thủ tục cấp sổ, đóng thuế sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng, nhất là ở khu vực các huyện ngoại thành của TP HCM như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh... nơi có tỷ lệ tăng giá đất cao nhất và cũng còn nhiều trường hợp dân sử dụng đất lâu năm chưa làm sổ do vướng quy hoạch hoặc chưa có điều kiện làm.

Luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn luật sư TP HCM ( Công ty Luật TNHH Hợp Việt) - cũng nhìn nhận bảng giá đất mới có thể tạo ra cú "sốc" nhẹ cho thị trường vì mức điều chỉnh có sự tăng trưởng đột biến so với hiện tại. Nhiều hộ gia đình, cá nhân có đất bị vướng quy hoạch treo, quy hoạch đất dân cư xây dựng mới, điều kiện về hạ tầng... chưa làm sổ, chuyển mục đích được hoặc các hộ dân có nhu cầu chuyển đổi lên thổ cư, hợp pháp hóa quyền sử dụng đất, nay thuế và tiền sử dụng đất tăng cao sẽ gây khó khăn.

Ngoài ra, sẽ có một nhóm khác cũng chịu tác động lớn là những nhà đầu cơ, đầu tư đất nền phân lô, đất nông - lâm, những người đang nắm giữ đất lâu năm, chờ lên thổ cư. Nếu muốn chuyển đổi hay chuyển nhượng đất trong hạn mức sẽ chịu mức thuế phí tăng đột biến. Nhóm những đơn vị phát triển dự án đang chờ để hoàn tất hồ sơ đóng thuế đất cũng bị ảnh hưởng đáng kể. Bởi từ sau ngày 1/8, nếu tính theo bảng giá mới, khoản chi phí phải đóng chắc chắn sẽ tăng rất nhiều so với dự kiến trước đó của họ. Điều này ảnh hưởng phần nào đến cân đối dòng tiền của doanh nghiệp.

Ông Phượng cho rằng, việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ tác động rất lớn đến đời sống xã hội. Vậy nên chính phủ cần nghiên cứu việc tăng giá đất có lộ trình, chia làm nhiều giai đoạn để giảm "sốc" cho doanh nghiệp và người dân, nhất là dân cư ở các quận huyện vùng ven, nơi có mức biến động mạnh nhất, ách tắc thủ tục chuyển đổi đất đai nhiều và đời sống kinh tế vẫn còn khó khăn.

Tuy nhiên ở chiều ngược lại, việc bảng giá đất tăng cũng có những tác động tích cực. Theo Luật sư Nguyễn Đức Phượng, bảng giá đất điều chỉnh tăng thực chất đang đưa giá đất từng bước tiệm cận với mặt bằng chung của thị trường, tạo sự minh bạch cho các nhóm sử dụng đất và tránh thất thu cho ngân sách. Việc sử dụng đất vì thế sẽ tiết kiệm hơn, giá đền bù cho các chủ sở hữu sẽ đảm bảo công bằng hơn.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc đầu tư DKRA Group, cũng phân tích bảng giá đất mới theo dự thảo của Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM không tác động xấu đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Do đa số các doanh nghiệp địa ốc được tính tiền sử dụng theo phương pháp thặng dư, còn các dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất. Xét theo hướng nào đó, doanh nghiệp còn được hưởng lợi.

Bởi theo ông, việc hoàn thiện bảng giá đất giúp đẩy nhanh các thủ tục pháp lý cấp mới và điều chỉnh dự án. Khi giá đền bù sát với thị trường sẽ rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng cho các dự án, các thủ tục pháp lý liên quan cũng thông thoáng hơn, giúp giảm chi phí triển khai xây dựng. "Bù qua sớt lại", doanh nghiệp vẫn cân đối được câu chuyện tài chính.

Bên cạnh đó, ông Thắng cho rằng giá bán bất động sản sơ cấp cũng sẽ không dễ tăng đột biến khi tiền sử dụng đất tăng theo bảng giá mới. Bởi mọi sự điều chỉnh phải đảm bảo hài hòa cán cân cung - cầu, nếu tăng giá diễn ra quá nhanh và lớn, nhu cầu thị trường không theo kịp, dự án sẽ dễ mất thanh khoản. Vậy nên các chủ đầu tư sẽ không thể tự ý tăng "vô tội vạ" mà cần lộ trình để thị trường thích ứng. Dù vậy ông vẫn lưu ý sẽ có những khu vực xuất hiện tình trạng sốt nóng cục bộ, té nước theo mưa khi giá đất có sự điều chỉnh tăng mạnh thời gian tới.