Nhiều hiểu nhầm về shop thương mại dịch vụ, chuyên gia khuyến cáo

Nhiều nhà đầu tư muốn đổ tiền vào shop thương mại dịch vụ nhưng vẫn có nhiều thắc mắc, e ngại về tính pháp lý của loại hình này.

Tuy nhiên, theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, shop thương mại dịch vụ là sản phẩm được pháp luật đảm bảo. Vì thế, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ để hiểu rõ quyền lợi, tránh việc lo lắng thái quá có thể gây ảnh hưởng tới cơ hội và giá trị tài sản.

- Nhiều người chưa hiểu rõ đặc tính của shop thương mại dịch vụ, ông có thể lý giải cụ thể hơn về phân khúc này?

Shop thương mại dịch vụ là sản phẩm bất động sản khác với nhà ở hay cơ sở sản xuất. Đây là loại hình dùng để kinh doanh, trong kinh tế, ta có thể coi là tư liệu sản xuất. Đi theo sản phẩm bất động sản này là loại hình đất đã được pháp luật quy định như đất thương mại dịch vụ, đất công cộng thành phố gắn với quy hoạch trong đó có chức năng thương mại dịch vụ...

- Có ý kiến cho rằng xây shop thương mại dịch vụ trên đất công cộng thành phố là sai mục đích vì đất công cộng thành phố chỉ được sử dụng cho mục đích công cộng hoặc làm công viên cây xanh. Ông có đồng tình với ý kiến trên?

Cách hiểu trên là không đúng. Đất công cộng thành phố hoặc công cộng khu ở là các thuật ngữ trong quy hoạch, để các tổ chức/cá nhân được giao hoặc thuê các khu đất quy hoạch xây dựng công trình có mục đích, có thể được sử dụng để phục vụ nhiều người như công trình thương mại dịch vụ, giáo dục, đào tạo, y tế, thể thao, văn hóa…chứ không phải là đất sử dụng công cộng hoặc sử dụng làm công viên cây xanh.

Do đó, việc các chủ đầu tư xây dựng, kinh doanh shop thương mại dịch vụ trên các lô đất được quy hoạch là đất công cộng thành phố hay công cộng khu ở hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật. Người mua các sản phẩm thương mại dịch vụ được xây trên các lô đất được quy hoạch là đất công cộng thành phố hay công cộng khu ở có thể hoàn toàn yên tâm về tính pháp lý.

- Một số nhà đầu tư lo lắng về hình thức sử dụng đất với sản phẩm shop thương mại dịch vụ là sử dụng chung, quan điểm của ông thế nào?

Vấn đề sử dụng đất là do tính chất từng loại đất theo quy định của Nhà nước. Có những loại đất Nhà nước sẽ cho thuê như đất thương mại dịch vụ, đất công cộng thành phố có mục đích kinh doanh... Đơn vị nhận thuê sẽ phát triển bất động sản trên diện tích đất này, bán lại cho người dân. Người mua có quyền quyền sở hữu riêng đối với các công trình, diện tích xây dựng trên đất nhưng quyền sử dụng toàn bộ lô đất xây dựng sẽ là của chung.

Thực tế, ai sở hữu chung cư thì hiểu rất rõ vấn đề này. Người sở hữu các căn hộ không được cấp quyền sử dụng đất riêng cho từng căn hộ mà đất xây dựng công trình là sử dụng chung. Tuy nhiên, người mua vẫn tự do sử dụng và định đoạt căn hộ của mình.

Tương tự với sản phẩm thương mại dịch vụ cũng như vậy. Người mua sẽ được quyền sở hữu riêng đối với phần công trình trên đất, tức các gian/lô thương mại dịch vụ. Việc sử dụng chung quyền sử dụng đất không ảnh hưởng tới quyền sở hữu, sử dụng của chủ sở hữu đối với bất động sản.

- Hình thức sử dụng chung về đất có khiến nhà đầu tư gặp khó nếu muốn thế chấp ngân hàng?

Tôi chắc chắn quyền sử dụng đất chung không phải vấn đề trong thế chấp. Thực tế với chung cư cũng vậy, dù có chung quyền sử dụng đất nhưng chủ sở hữu từng căn hộ vẫn được thế chấp và được ngân hàng chấp nhận.

Về tỷ lệ giải ngân, nguyên tắc trong thế chấp là căn cứ vào giá trị tài sản theo thị trường để đánh giá. Tài sản có khả năng kinh doanh, sinh lời tốt, thanh khoản cao…sẽ quyết định tỷ lệ giải ngân cao hay thấp. Ngoài ra, tỷ lệ giải ngân cao hay thấp cũng do quy định, quy trình của từng ngân hàng vào các thời điểm khác nhau.

- Theo ông, cần nhìn nhận shopthương mại dịch vụ ra sao để tránh những hiểu nhầm hay cái nhìn không chính xác?

Trước hết đây là sản phẩm bất động sản được pháp luật công nhận, có đầy đủ pháp lý và người mua có đầy đủ quyền sở hữu (gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt) đối với bất động sản này.

Bởi thế, điều quan trọng với chủ sở hữu hay người quan tâm tới mô hình bất động sản này là khả năng sinh lời của từng sản phẩm, bao gồm các yếu tố như: sản phẩm nằm trong các khu đô thị có sầm uất không, tiềm năng tiếp cận được dòng khách ra sao…

Và như tôi đã nói, các nhà đầu tư cần tìm kiểu kỹ về các quy định pháp luật liên quan cũng như quyền lợi của mình một cách đầy đủ. Trong một số trường hợp, cần tránh những hành động xuất phát từ lo lắng thái quá, có thể vô tình “lấy đá ghè chân”, ảnh hưởng tới cơ hội cũng như giá trị tài sản của mình.

- Xin cảm ơn ông!