Nhiều giao dịch nhà đất TP HCM ngưng trệ vì chờ thuế

Anh Võ Hoàng Giang (TP Thủ Đức) mấy ngày nay như "ngồi trên đống lửa" khi đối mặt nguy cơ bị hủy hợp đồng mua nhà, mất tiền cọc do chậm sang tên, ra sổ.

Anh Giang cho biết tháng 8 có vay ngân hàng 7,5 tỷ đồng (theo diện giải ngân phong tỏa) để mua lại căn hộ ở quận Bình Thạnh, giá 11,8 tỷ đồng. Anh đã đặt cọc cho bên bán 500 triệu.

Trong hợp đồng, anh Giang cam kết sẽ nộp thuế và hoàn tất thủ tục sang tên, ra sổ trong 20 ngày kể từ ngày công chứng. Khi các giấy tờ này hoàn tất, toàn bộ số tiền thanh toán cho người bán (tiền tự có của anh Giang và tiền vay) sẽ được ngân hàng mở phong tỏa và anh nhận nhà. Nếu quá thời hạn trên mà chưa thực hiện xong, hợp đồng sẽ bị hủy, đồng thời anh mất số tiền đặt cọc 500 triệu đồng.

Ngày 29/8, anh Giang liên hệ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận Bình Thạnh để nộp hồ sơ và được thuế hẹn ngày 17/9 sẽ trả kết quả. Tuy nhiên đến nay, dù đã quá ngày hẹn, bên thuế vẫn chưa có thông báo. Anh lên hỏi chỉ được trả lời do vướng Luật đất đai, cần chờ hướng dẫn.

Vì đã quá 20 ngày theo như cam kết, bên bán yêu cầu huỷ hợp đồng và đòi giữ luôn 500 triệu đồng tiền cọc. Hiện tại, anh cho biết gia đình như ngồi trên đống lửa vì mỗi tháng phải trả hơn 50 triệu đồng tiền lãi ngân hàng, nhà thì chưa có và còn đối mặt nguy cơ mất cọc.

"Lúc tôi đi công chứng, văn phòng đất đai không nói gì về vụ tắc thuế. Khi nộp hồ sơ, bên thuế đưa giấy hẹn 17/9 chứ không thông báo thay đổi gì. Do vậy, tôi nghĩ vẫn như thông thường là 10-15 ngày sẽ ra được sổ. Đâu ngờ lại ra cớ sự này", anh Giang nói.

Anh Võ Hoàng Giang (TP Thủ Đức) đang lo lắng vì hồ sơ sang tên, ra sổ bị chậm trễ. Ảnh: Phương Uyên

Cầm cả chục giấy hẹn quá hạn từ đầu tháng 8, anh Nguyễn Trung Tín (môi giới bất động sản quận 7) cũng cho biết đây là lần thứ 6 lên chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hỏi thông tin đóng thuế cho hồ sơ bán nhà nộp từ tháng trước chưa được giải quyết.

Ban đầu phía đơn vị thuế nói khoảng đầu tháng 9 sẽ có hướng dẫn tính thuế mới, đến nay chưa có tiến triển gì, tuần nào cũng phải lên hỏi thăm vì khách hàng hối liên tục. "Không ít khách đòi huỷ hợp đồng, lấy lại tiền do đợi quá lâu. Nhiều người thấy khó nên ngưng, không mua bán gì lúc này nữa", anh Tín cho hay.

Chị Liên, môi giới bất động sản tại TP Thủ Đức, ngao ngán khi cho rằng kiếm khách mua nhà đã khó, đến phút cuối lại "bể kèo" vì tắc thuế. Từ tháng 8 đến nay, nhóm của chị mất 9 giao dịch chỉ với lý do không làm được thủ tục sang nhượng, ra sổ cho khách hàng.

Không chỉ với những giao dịch cá nhân, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng gặp khó. Nói với VnExpress, ông Đặng Trần Thanh Triết, Giám đốc kinh doanh Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Tiến Phát, doanh nghiệp hoạt động trong mảng nhà phố, cho biết từ khi thuế dừng giải quyết hồ sơ, việc bán hàng của công ty ảnh hưởng rất nhiều, hơn 50% giao dịch đã xong khâu ký hợp đồng bị "đứt gánh".

Ông Triết chia sẻ, thông thường một hợp đồng sau khi công chứng, thời gian đợi lấy sổ lâu nhất không quá 21 ngày, nhưng giờ phải chờ gần 2 tháng khiến ai cũng lo lắng. Người mua đã trả 95% giá trị tài sản (thông qua tài khoản phong tỏa ở ngân hàng), số tiền này thường phải vay ngân hàng, nếu hồ sơ chưa hoàn tất, ngân hàng không giải ngân. Bên mua bỏ ra số tiền lớn nhưng tài sản không thể sang tên thì thấy rủi ro.

Bên bán công chứng xong mà tiền vẫn treo lơ lửng, không được nhận. Nhiều trường hợp do đợi quá lâu mà huỷ hợp đồng. "Giờ 90% khách hàng lo lắng, bất an, không muốn xuống tiền nữa, giao dịch vì vậy mà giảm mạnh", ông giải thích.

Bất động sản khu Đông TP HCM với các khu chung cư, nhà phố, đất nền ở thành phố Thủ Đức, tháng 8/2024. Ảnh: Quỳnh Trần

Chị Nguyễn Thúy Vi, Giám đốc kinh doanh Công ty bất động sản Khang Gia, doanh nghiệp chuyên bán nhà riêng và đất nền tại khu vực TP Thủ Đức, cho hay tìm khách hàng trong thời điểm này đã khó, mà làm thủ tục để hoàn tất giao dịch còn khó hơn. Tất cả hồ sơ công ty nộp lên cơ quan thuế từ sau 1/8 đều chưa giải quyết, không làm được thủ tục sang tên cho khách. Doanh nghiệp môi giới gặp khó khăn, khách hối liên tục và đòi bồi thường, huỷ hợp đồng.

Một doanh nghiệp đang bán 105 lô đất nền đã phân lô, sổ riêng, giao dịch sang tên công chứng ngay tại huyện Hóc Môn cũng cho hay, hơn tháng nay, không lô nào làm được thủ tục sang nhượng. "Khách hàng đóng tiền mà hồ sơ không sang tên, ra sổ được thì họ huỷ. Tôi cũng chỉ biết khóc ròng vì đâu ai cứ để mình ôm tiền của họ ngồi chờ hồ sơ mãi", người này cho biết.

Theo Cục Thuế TP HCM, chỉ trong tháng 8, cơ quan này đã tồn đọng hơn 8.800 hồ sơ đang chờ xử lý liên quan đến nghĩa vụ tài chính. Trong đó có 5.448 hồ sơ thuế liên quan đến chuyển nhượng bất động sản. Cá biệt có đến 2.737 hồ sơ không phát sinh đến nghĩa vụ tài chính nhưng cũng bị "tắc" theo.

Tình trạng này phát sinh do Cục thuế gặp vướng mắc trong việc giải quyết các thủ tục hành chính về nghĩa vụ thuế trong giai đoạn chuyển tiếp từ ngày 1/8 đến thời điểm bảng giá đất điều chỉnh theo quy định tại Luật Đất đai 2024. Cơ quan này đã ba lần gửi kiến nghị đến Uỷ ban nhân dân TP HCM, xin phương án giải quyết dứt điểm để tính nghĩa vụ tài chính cho dân. Tuy nhiên, đến nay chưa được hướng dẫn.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết bất cập trong khâu thuế đang khiến cả thị trường bất động sản TP HCM ảnh hưởng. Hầu như mọi giao dịch sang nhượng thứ cấp đều bị ‘tắc", chỉ có những dự án bán nhà hình thành tương lai là không chịu tác động. Nhưng loại hình này ở thành phố 6 tháng đầu năm không có dự án nào được cấp phép bán. Phần lớn hoạt động mua bán diễn ra gần đây là sang nhượng thứ cấp, các giao dịch đất nền, nhà riêng, nhà phố, biệt thự và cả căn hộ đa phần là nguồn hàng cũ.

Ông Thắng cho biết câu chuyện "tắc" thuế không chỉ tác động đến thị trường bất động sản mà còn kéo theo hệ lụy đến nhiều ngành nghề kinh tế khác, ảnh hưởng đến sự phát triển chung. Ngoài ra, các khoản thuế thu nhập cá nhân, trước bạ, chuyển nhượng... từ bất động sản cũng đóng góp vào nguồn thu thành phố. Chưa kể vì tắc thuế, người dân ngại giao dịch mua bán hay chuyển kế hoạch mua bất động sản ở tỉnh khác cũng làm giảm nguồn thu của thành phố.

Đồng quan điểm ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhìn nhận việc ngưng giải quyết hồ sơ chuyển nhượng nhà đất chắc chắn sẽ ảnh hưởng tới thu ngân sách của ngành. Nếu vì phải chờ thuế thì lượng lớn hồ sơ tính thuế nhà đất năm nay sẽ chuyển qua năm sau, ảnh hưởng kế hoạch năm. Thậm chí nếu vì vướng thủ tục làm giảm số lượng giao dịch mua bán sang nhượng chắc chắn sẽ dẫn đến giảm thu nhập nhiều nhóm.

Vì vậy, ông cho rằng trong khi chờ ban hành điều chỉnh bảng giá đất mới, TP HCM cân nhắc áp dụng bảng giá cũ để cơ quan thuế giải quyết thủ tục hành chính cho dân. Luật Đất đai mới cũng cho phép được áp dụng đơn giá đất cũ đến hết năm 2025. Do đó, khi bảng giá đất điều chỉnh chưa được ban hành, bảng giá cũ vẫn còn hiệu lực để thực thi.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, kiến nghị với hồ sơ tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, nếu người dân khai đúng với giá mua, bán trên hợp đồng, cơ quan thuế đã có cơ sở để tính đúng, tính đủ. Do vậy ngành thuế cần hoàn tất hồ sơ cho người dân. Còn các giao dịch mua bán đất tự do, thành phố cũng đã ban hành bảng giá sàn nhà, đất để làm căn cứ xem xét giá chuyển nhượng và tính thuế thu nhập cá nhân. Cơ quan thuế dựa vào đó thực hiện hiệu quả việc chống thất thu thuế. Sau này nếu có hậu kiểm, phát hiện trường hợp người dân trốn thuế thì họ sẽ phải tự chịu trách nhiệm và có thể bị truy cứu.