Nhiều dự án bất động sản tái khởi động, giá vẫn 'neo' cao

Sau thời gian dài “bất động”, nhiều dự án bất động sản ở TPHCM và các tỉnh lân cận đang tái khởi động vào dịp cuối năm. Tuy nhiên, người có nhu cầu mua nhà ở thực, thu nhập trung bình vẫn khó với tới vì giá bán căn hộ vẫn cao.

Căn hộ chào bán giá cao

Tại tỉnh Bình Dương, CTCP Địa ốc Phú Đông (Phú Đông Group) vừa tổ chức lễ khởi công và ra mắt dự án căn hộ Phú Đông SkyOne. Dự án này nằm trên tỉnh lộ 743C (TP Dĩ An), quy mô 5.615m²; tổng vốn đầu tư 1.100 tỷ đồng, gồm 2 block 30 tầng nổi và 1 tầng hầm với 780 căn hộ.

Mới đây, Tập đoàn Danh Khôi cũng khởi công lại dự án Astral City tại TP Thuận An (tỉnh Bình Dương) sau 2 năm ngừng thi công vì thiếu vốn và vướng mắc pháp lý. Dự án này là tổ hợp căn hộ, trung tâm thương mại cao tầng có diện tích đất 3,73ha, gồm 8 tòa nhà cao 40 tầng với gần 5.000 căn hộ, tổng mức đầu tư 8.282 tỷ đồng.

Tại TPHCM, Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền vừa được Sở Xây dựng TPHCM cấp phép bán nhà hình thành trong tương lai cho hơn 1.000 căn hộ thuộc dự án The Privia (quận Bình Tân). Hay trung tuần tháng 12, chủ đầu tư Gamuda Land tổ chức khởi công dự án Eaton Park (phường An Phú, TP Thủ Đức). Đây là dự án được Gamuda Land mua lại từ Công ty Tâm Lực, với kế hoạch phát triển dự án quy mô gần 2.000 căn hộ…

Một dự án căn hộ tại quận Bình Tân, TPHCM đang được chủ đầu tư thúc đẩy thi công

Qua ghi nhận, dù nhiều dự án căn hộ được khởi động và tái khởi động thời điểm cuối năm nhưng giá bán vẫn ở mức cao, quá khả năng chi trả của hầu hết người lao động. Với dự án căn hộ Phú Đông SkyOne, chủ đầu tư đưa ra mức giá từ 32-35 triệu đồng/m². Tại dự án Astral City, Tập đoàn Danh Khôi dự kiến giá đưa ra thị trường từ 42-45 triệu đồng/m².

Với dự án The Privia, chủ đầu tư Khang Điền mở bán chính thức vào tháng 11-2023, giá gần 50 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT). Với dự án Eaton Park do Gamuda Land làm chủ đầu tư, dù chưa công bố chính thức, song theo chia sẻ từ các đơn vị môi giới, giá bán sản phẩm căn hộ tại đây trung bình từ 6.000-7.000 USD/m² (146-170 triệu đồng/m²).

Theo các chuyên gia kinh tế, với mức giá như trên rất khó để người dân thu nhập thấp, thậm chí thu nhập trung bình khá cũng khó tiếp cận. Đơn cử như vợ chồng chị Nguyễn Thu Huyền (nhân viên văn phòng, ngụ phường Linh Đông, TP Thủ Đức, có 2 con nhỏ), đang tìm hiểu các dự án tại TPHCM để mua căn hộ nhưng với tổng thu nhập mỗi tháng gần 30 triệu đồng, cộng với tiền tích lũy mấy năm qua vẫn chưa tìm được căn hộ phù hợp.

“Cứ tưởng bối cảnh hiện nay, giá căn hộ sẽ dễ chịu, ai dè hầu hết căn hộ trong các dự án chung cư đều có giá từ 40 triệu đồng/m² trở lên. Chắc đành gác lại giấc mơ mua căn hộ”, chị Huyền chia sẻ.

Tương tự, anh Trần Văn Tú (quê Thừa Thiên Huế) vào TPHCM lập nghiệp từ năm 2015. Hiện tại, mức thu nhập hàng tháng của vợ chồng anh khoảng 25 triệu đồng và có 500 triệu đồng gửi tiết kiệm ngân hàng. Với mong muốn an cư, vợ chồng anh tìm đến các dự án chung cư ở các quận ngoại thành như Bình Tân, quận 12 và huyện Bình Chánh nhưng giá bán căn hộ đều từ 40-60 triệu đồng/m².

“Sau thời gian dài tìm kiếm, cuối cùng chúng tôi quyết định mua căn hộ 2 phòng ngủ tại TP Dĩ An, tỉnh Bình Dương, giáp ranh với TPHCM, với mức giá 35 triệu đồng/m². Dù giá không hề dễ chịu, xa chỗ làm nhưng vợ chồng tôi cố gắng để có chỗ ở, rồi trả nợ dần”, anh Tú nói.

Giảm chi phí để giảm giá

Theo phân tích của một số chuyên gia BĐS, cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại bao gồm chi phí tạo lập quỹ đất; chi phí xây dựng; chi phí tài chính;

Giảm chi phí để giảm giá

Theo phân tích của một số chuyên gia BĐS, cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại bao gồm chi phí tạo lập quỹ đất; chi phí xây dựng; chi phí tài chính; chi phí quản lý.

Trong đó, chi phí về đất của dự án chiếm khoảng 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư; khoảng 30% với dự án nhà phố; khoảng 20% với dự án nhà biệt thự. Trong khi chi phí xây dựng chiếm khoảng 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư; khoảng 30% giá thành với dự án nhà phố; khoảng 20% giá thành với dự án nhà biệt thự.

Hiện chi phí xây dựng có xu hướng tăng vì chi phí vật liệu, nhân công tăng. Ví dụ, chi phí xây sàn nhà chung cư hiện lên đến 12-13 triệu đồng/m², trong khi trước đây khoảng 7-8 triệu đồng/m². Chi phí tài chính gồm lãi vay tín dụng và trả lãi các nguồn huy động vốn khác thường chiếm khoảng 10% giá thành; chi phí quản lý chiếm khoảng 5% giá thành.

Giới thiệu một dự án bất động sản đến khách hàng. Ảnh: HOÀNG HÙNG

“Tất cả chi phí nói trên được tính toán trong điều kiện thị trường bình thường đối với dự án nhà ở thương mại thực hiện thuận lợi trong thời gian 3 năm. Nếu bị kéo dài do vướng mắc pháp lý như thực tế đã và đang xảy ra trong các năm qua thì tổng chi phí đầu tư bị đội vốn lên rất nhiều. Ngoài ra, còn có các “chi phí không tên” khác. Tuy nhiên, dù là gì, tất cả chi phí đều được chủ đầu tư tính vào giá bán mà khách hàng phải gánh chịu”, một chuyên gia BĐS phân tích.

Để giảm chi phí, với cơ cấu giá thành như trên, nhiều chuyên gia, doanh nghiệp kinh doanh BĐS cho rằng, vấn đề cốt lõi là cần cải cách thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư, bởi thủ tục nhanh gọn sẽ giảm được chi phí lãi vay, chi phí quản lý và nhiều chi phí không tên khác. Các chi phí còn lại có thể giảm được nhưng không nhiều vì hầu hết là chi phí “cứng” như phí xây dựng, phí chuyển nhượng đất….

Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển BĐS EZ (EZ Property), để giảm giá nhà, Chính phủ phải có quỹ đầu tư nhà ở, đặc biệt nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp. Khi một lượng cung nhà ở lớn vừa túi tiền được đưa thị trường, chắc chắn giá nhà sẽ được kiểm soát phù hợp hơn hiện nay.

Hiệp hội BĐS TPHCM cũng vừa có văn bản đề nghị thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở”, với thuế suất có thể bằng 15%-20% giá đất trong bảng giá đất để góp phần kéo giảm giá nhà ở thương mại.

Hiệp hội BĐS TPHCM đề nghị rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính để giảm dần chi phí không tên trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, qua đó góp phần kéo giảm giá nhà ở.