Nhiều dự án bất động sản tắc vì tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm

Theo chuyên gia, vướng mắc pháp lý là khó khăn lớn nhất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản hiện nay.

Ngày 19-4, tại TP.HCM đã diễn ra Hội thảo về thị trường bất động sản với chủ đề “Gỡ vướng địa ốc - Thúc đẩy tăng trưởng”. Hội thảo do báo Đầu tư tổ chức.

"Hòn đá tảng" của thị trường bất động sản

Nhận định về các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính ngân hàng cho biết: Hiện có 6 yếu tố ảnh hưởng đến thị trường địa ốc. Thứ nhất, kinh tế vĩ mô (lạm phát, tỉ giá, cung tiền, xuất nhập khẩu, đầu tư…). Thứ hai, môi trường pháp lý và cách thức quản lý giám sát thị trường bất động sản như thế nào cũng rất quan trọng.

Thứ ba là quy hoạch và kết cấu hạ tầng. Thứ tư là tài chính, trong đó có nguồn vốn, thuế và phí, giao dịch trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Thứ năm là cung – cầu và giá cả. Thứ sáu là thông tin, dữ liệu minh bạch.

Trong 6 yếu tố trên, vướng mắc pháp lý đang là khó khăn lớn nhất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy, nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu tính đồng bộ. Ví dụ chưa nhất quán giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản về cho phép người nước ngoài mua, sở hữu quyền sử dụng đất/bất động sản. Ngoài ra các quy định pháp lý chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn, dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý để triển khai.

Chẳng hạn, pháp luật chưa có quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, quyền chuyển nhượng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, dẫn đến ách tắc, tồn đọng nhiều dự án. Ví dụ, sản phẩm bất động sản codotel, officetel đã có mặt trên thị trường từ 5-7 năm nay nhưng mới đây nó mới có quy định được cấp sổ hồng nhờ Nghị định 10/2023 mới được ban hành.

Ngoài ra, một rào cản lớn nữa tác động đến thị trường bất động sản hiện nay đó là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm của các cơ quan chức năng… dẫn đến nhiều dự án bị ách tắc.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn đầu tư (Savills Việt Nam): Các doanh nghiệp nước ngoài mới tham gia thị trường bất động sản Việt Nam chỉ được thực hiện dự án sau khi đóng tiền sử dụng đất và có giấy phép xây dựng. Với những doanh nghiệp này, thủ tục pháp lý là điều quan trọng nhất để xem xét trước khi đầu tư. Vậy nên, những vướng mắc về vấn đề pháp lý được xem là nguyên nhân lớn nhất làm giảm sức hút của thị trường bất động sản Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Pháp lý là rào cản "loại bỏ" nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam

Tín dụng bất động sản tiếp tục tăng

TS Cấn Văn Lực cho biết, trong quý 1-2023, tín dụng bất động sản tăng 3%, cao hơn so với mức 2,06% tín dụng chung cho nền kinh tế. Điều này cho thấy tín dụng cho lĩnh vực bất động sản vẫn tăng trưởng tương đối tích cực. Các ngân hàng đang mỏi mắt tìm kiếm dự án tốt, khách hàng tốt để cho vay nhưng vô cùng khó do sức cầu yếu, một phần do lãi suất cao, một phần vướng mắc ở khâu pháp lý dự án.

Số liệu của NHNN ghi nhận tín dụng bất động sản tính đến hết tháng 2-2023 đạt khoảng 2,6 triệu tỉ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Trong đó, cho vay nhà ở ước đạt 67%, còn lại tín dụng kinh doanh đầu tư bất động sản chiếm khoảng 33%.

TS Cấn Văn Lực dẫn số liệu của IMF (4-2023 thấy rằng cho vay nhà ở bình quân tại các nước phát triển chiếm gần 30%, tại các thị trường mới nổi là từ 20-25% tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng.

“Như vậy, so với nhiều nước trên thế giới, tín dụng cho bất động sản chiếm 21,2% tổng dư nợ toàn nền kinh tế vẫn là mức khiêm tốn. Tức là chúng ta vẫn còn dư địa để cho vay bất động sản, tất nhiên là dự án cho vay phải đảm bảo hiệu quả, tính khả thi” - TS Lực nhấn mạnh.

Cũng tại hội nghị, TS Cấn Văn Lực nhận định Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, bất động sản khu công nghiệp và các phân khúc còn thiếu cung. Do đó, cần cách tiếp cận phát triển cân bằng, hài hòa hơn. Cần quy định rõ ràng hơn trong các phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn và tài chính phù hợp. Có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt như: Quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, quỹ đầu tư tín thác bất động sản...

Đóng góp của ngành kinh doanh bất động sản và xây dựng tại Việt Nam chiếm đâu đó khoảng 9-10% GDP, tại các nước khác tỉ lệ này quanh mức 20% GDP. Nói như vậy để thấy chúng ta còn rất nhiều dư địa để phát triển thị trường bất động sản và xây dựng.