Nhiều doanh nghiệp địa ốc gian nan tái cấu trúc

Cú đấm bồi từ đại dịch Covid-19 khiến công cuộc tái cấu trúc của các doanh nghiệp địa ốc có sẵn những vấn đề nội tại trở nên gian nan hơn.

Bán dần, bán mòn tài sản

Tương lai của Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức (Thuduc House, mã TDH) vẫn là một dấu hỏi lớn sau những biến cố trong 2 năm vừa qua. Quý I/2020, lần đầu tiên Công ty báo lỗ kỷ lục kể từ khi niêm yết. Sau đó, Cục thuế TP.HCM ra văn bản yêu cầu truy thu gần 400 tỷ đồng tiền thuế khiến doanh nghiệp phải báo lỗ hơn 360 tỷ đồng trong năm 2020.

Trước bài toán khó khăn về dòng tiền, từ doanh nghiệp địa ốc có tiếng ở khu vực phía Nam, sở hữu cả chục dự án, Thuduc House liên tục phải bán tài sản để cơ cấu lại nguồn vốn hoạt động cũng như tìm phương án có lãi trở lại. Tháng 3/2021, Công ty thông báo chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp tại Công ty TNHH Song Hỷ Quốc tế với giá chuyển nhượng hơn 962 tỷ đồng, thu về khoản lãi gần 225 tỷ đồng.

Đến tháng 6/2021, Thuduc House chuyển nhượng hàng loạt dự án như Khu nhà ở Golden Hill tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Đáng chú ý nhất là thương vụ thoái toàn bộ vốn tại Công ty cổ phần Ngoại thương và phát triển đầu tư TP.HCM (Fidico, mã FDC). Bởi qua Fideco, Thuduc House thực hiện 2 dự án quan trọng tại quận 1 và huyện Cần Giờ, TP.HCM.

Tới tháng 7/2021, Thuduc House đã chấm dứt đầu tư Dự án Khu đô thị Nam Cần Thơ - Khu 3, Lô 14A - dự án có quy mô 51,32 ha, tổng vốn đầu tư 1.619 tỷ đồng, bên cạnh việc thoái vốn tại một số công ty con và các công ty liên doanh, liên kết.

Theo tính toán của Ban lãnh đạo Thuduc House, chủ trương thoái vốn hàng loạt khoản đầu tư bước đầu đã giúp lợi nhuận của Công ty được cải thiện tích cực.

Tuy nhiên, vấn đề là việc thoái vốn của Thuduc House khiến doanh nghiệp này không còn được nhà đầu tư đánh giá cao như trước.

Nguyên do là, nếu không tính các dự án Thuduc House thông báo đã và đang chuẩn bị thoái vốn thì doanh nghiệp địa ốc này chỉ còn duy trì đầu tư tại dự án duy nhất là Khu dân cư trung tâm thị trấn Bến Lức - Giai đoạn 2 tại tỉnh Long An.

M&A đã mang đến không ít lợi nhuận cho Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn - SaigonRes (mã SGR) trong nhiều năm liền, nhưng cũng khiến Công ty bị chôn vốn hàng trăm tỷ đồng trong các thương vụ bất thành.

Trong hai năm qua, thay vì xuất hiện với việc hào hứng công bố các thương vụ đầu tư dự án mới, SaigonRes lại xuất hiện nhiều trên các phương tiện thông tin đại chúng về những vụ khởi kiện đối tác ra toà án để đòi lại tiền đặt cọc trong các thương vụ mua đất hoặc cho vay từ những năm trước, trong đó có vụ kiện Công ty cổ phần Xây dựng Kim Hảo để đòi lại 457 tỷ đồng tiền đặt cọc mua đất.

Saigonres đang đứng trước bài toán khó khăn trong việc tái cấu trúc, nhất là việc cơ cấu lại cán cân tài chính khi nợ đang gấp khoảng 1,5 lần so với vốn chủ sở hữu. Bức tranh của Saigonres còn có đặc điểm là phần lớn nợ phải trả dồn vào nợ ngắn hạn, với quy mô rất lớn.

Giữa tháng 9/2021, Ban lãnh đạo Công ty đã phải điều chỉnh chỉ tiêu doanh thu 2021 giảm 74% so với kế hoạch ban đầu, xuống còn 273 tỷ đồng và chỉ tiêu lãi sau thuế giảm 82%, về mức 38 tỷ đồng khi tình hình dịch bệnh Covid-19 bùng phát ở khu vực phía Nam.

Trong khi đó, Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (mã QCG) đang gặp thách thức rất lớn liên quan đến câu chuyện tái cấu trúc tài chính, xuất phát từ các khoản nghĩa vụ tài chính tại dự án Khu dân cư Bắc Phước Kiển (huyện Nhà Bè).

Tính tới cuối quý II/2021, nợ phải trả của doanh nghiệp này là hơn 5.668 tỷ đồng, trên vốn chủ sở hữu 4.264 tỷ đồng.

Điều đáng chú ý trong cơ cấu nợ là con số phải trả ngắn hạn khác chiếm tỷ trọng chủ yếu trong tổng quy mô nợ phải trả, với giá trị 5.312 tỷ đồng.

Trong đó, khoản phải trả lớn nhất đến từ việc nhận tiền của Sunny Land cho Dự án Phước Kiển (huyện Nhà Bè, TP.HCM) gần 2.883 tỷ đồng. Về mối quan hệ với Sunny Land, được biết, Quốc Cường Gia Lai đã khởi kiện đối tác này lên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) liên quan tới Dự án Phước Kiển.

Ngoài “mối ân oán” ngàn tỷ với Sunny Land, số tiền phải trả các bên liên quan của Quốc Cường Gia Lai có quy mô khá lớn, với 1.511 tỷ đồng.

Một số bên liên quan có quan hệ vay nợ với Công ty là Công ty Bất động sản Hiệp Phúc, Công ty Bất động sản Quốc Cường Thuận An, Công ty Xây dựng và Kinh doanh Nhà Phạm Gia, Công ty Đầu tư Quốc Cường Land… và một số cá nhân là Lại Thế Hà, Lầu Đức Duy, Nguyễn Thị Như Loan.

Đầu tháng 7/2021, Quốc Cường Gia Lai đã công bố giải thể công ty con là Công ty TNHH Bất động sản Quốc Cường Phước Kiển sau gần nửa thập niên không mang lại đồng doanh thu nào, trong khi vẫn phải chịu gánh nặng chi phí duy trì và xử lý các tồn đọng của dự án.

Song song với quyết định giải thể công ty con, Hội đồng quản trị Quốc Cường Gia Lai cũng thông qua việc giải thể công ty liên kết là Công ty cổ phần Bất động sản Quốc Cường Thuận An.

Căng mình sống chung với Covid-19

Dịch Covid-19 đã tạo ra một cuộc khủng hoảng chưa có tiền lệ, thử thách sự dẻo dai và khả năng ứng biến của doanh nghiệp. Nhiều kế hoạch triển khai dự án và bán hàng của doanh nghiệp bất động sản bị đình trệ suốt thời gian qua. Cú đấm bồi từ đại dịch Covid-19 khiến công cuộc tái cấu trúc của các doanh nghiệp có sẵn những vấn đề nội tại trở nên gian nan hơn.

Hai năm sau ngày đổi chủ vẫn chưa tìm ra hướng đi triệt để cho việc xóa khoản lỗ lũy kế lên tới gần 700 tỷ đồng tại thời điểm cuối 2019.

Chẳng hạn, Công ty cổ phần Bất động sản du lịch Ninh Vân Bay (mã NVT), chủ đầu tư khu nghỉ dưỡng 5 sao Six Senses Ninh Vân Bay tại Nha Trang, hai năm sau ngày đổi chủ vẫn chưa tìm ra hướng đi triệt để cho việc xóa khoản lỗ lũy kế lên tới gần 700 tỷ đồng tại thời điểm cuối 2019. Hoạt động khai thác khu nghỉ dưỡng Six Senses Ninh Vân Bay dù vẫn ghi nhận kết quả doanh thu trong giai đoạn bùng phát dịch, nhưng không thể bù đắp các chi phí bỏ ra.

Ban lãnh đạo Ninh Vân Bay đặt nhiều tham vọng vào kế hoạch đầu tư mới, trong đó có việc nhận chuyển nhượng Công ty TNHH Đầu tư du lịch Dã Hương và nắm giữ thêm thêm hai khu nghỉ cao cấp Ana Mandara Villas Dalat Resort&Spa và khu nghỉ dưỡng Mũi Né.

Tuy nhiên, việc tập trung vào mảng bất động sản nghỉ dưỡng cũng đặt ra áp lực lớn với kế hoạch xóa lỗ lũy kế của Ninh Vân Bay, nhất là khi thị trường du lịch hầu như vẫn đóng băng, chưa biết khi nào hồi phục trở lại.

Với Công ty cổ phần Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân (mã HQC), từ năm 2017 trở lại đây, Công ty lên kế hoạch thoái vốn các công ty con để tránh sở hữu chéo, đồng thời tái cấu trúc sản phẩm theo hướng chuyển dần sang các dự án nhà ở thương mại.

Mô hình kinh doanh mới được Hoàng Quân triển khai thực hiện từ tháng 10/2020 và tính tới nay, tập đoàn này đã hợp tác được 15 dự án trên toàn quốc, ở TP. HCM có 7 dự án.

Tuy vậy, như ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Hoàng Quân từng thừa nhận tại đại hội cổ đông thường niên 2021, phải hết năm 2023, Công ty mới hoàn tất tái cấu trúc và xóa thặng dư vốn âm. Năm 2021 là năm khởi đầu cho quá trình hồi phục của Hoàng Quân.

Dẫu vậy, các kế hoạch của Hoàng Quân đặt ra vào thời điểm tháng 4/2021 khi khu vực phía Nam chưa bị bùng phát đại dịch Covid-19 trên diện rộng, và qua 6 tháng, kế hoạch tái cấu trúc của Hoàng Quân vẫn đang bỏ ngỏ.

Theo đánh giá của Cục Quản lý cạnh tranh (Bộ Công thương), M&A là kênh đầu tư hiệu quả và cũng là cách thức để các tập đoàn, doanh nghiệp lớn thực hiện tái cấu trúc nội bộ, nâng cao năng lực cạnh tranh trong bối cảnh vừa đấu tranh đẩy lùi dịch bệnh Covid-19, vừa phục hồi kinh tế như hiện nay.

Tuy nhiên, với sự trở lại của bệnh dịch trên toàn cầu và dự đoán các biến chủng mới nguy hiểm hơn có thể xuất hiện, tư duy tái cấu trúc các doanh nghiệp cũng cần thay đổi.

Chia sẻ tại Tọa đàm: “M&A thời đại dịch: Lớn mạnh cùng chuỗi giá trị” do Báo Đầu tư mới đây, ông Trần Đình Thiên - Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, một thách thức rất lớn cho các doanh nghiệp hiện nay là phải thường xuyên thay đổi để thích ứng, tồn tại. Các kế hoạch dài hạn có thể trở nên lỗi thời ngay sau khi được phê duyệt, do đó, các doanh nghiệp cần tái thiết nhanh chóng hơn và vòng đời phát triển cần phải quay nhanh hơn.