MỚI

Thiệp 24HMoney v2.0

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Nhiều “chốt chặn“ khiến phân khúc nhà ở xã hội khó bứt phá như kỳ vọng

Tiềm năng và dư địa phát triển của phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH) tại Việt Nam còn rất lớn. Tuy nhiên, với các chính sách như hiện tại, đa phần các doanh nghiệp vẫn đang “nhìn trước ngó sau với phân khúc này.

Nhà ở xã hội dẫn dắt thị trường

Năm 2023, thị trường bất động sản toàn cầu được dự báo sẽ diễn biến chậm lại. Thị trường Việt Nam cũng khó tránh khỏi những tác động. Tuy nhiên, theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc NƠXH, nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng bởi dư địa phát triển đô thị thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, dự báo nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Tỷ lệ dân số đô thị hiện chiếm khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu mét vuông nhà ở đô thị. Hai thành phố lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị là Hà Nội và TP.HCM, sẽ chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm.

Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc phát triển NƠXH vừa để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của đối tượng chính sách vừa là đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh tế, hoạt động của hàng chục ngành nghề khác có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 301 dự án NƠXH khu vực đô thị, với khoảng 155.800 căn, tương đương với tổng diện tích 7,8 triệu mét vuông. Trên thực tế, nguồn cung NƠXH đạt được còn một khoảng cách quá lớn so với kỳ vọng đặt ra. Nguyên nhân do quá trình triển khai phát triển NƠXH còn gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc.

Khó khăn xuyên suốt quá trình triển khai

Thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong việc ban hành chính sách nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển NƠXH, cải thiện nguồn cung cho phân khúc này. Tuy nhiên, hệ thống chính sách vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc đầu tư, triển khai các dự án. Ngoài các chính sách đã được đưa ra, muốn thực hiện thành công đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH, nhiều chuyên gia cho rằng, Nhà nước cần nghiên cứu ban hành thêm các cơ chế đặc thù riêng, đặc biệt là về vốn và quỹ đất để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển dự án NƠXH.

Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội”. Tuy nhiên, không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng phù hợp để xây dựng NƠXH trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp. Việc bố trí 20% quỹ đất bên trong dự án đô thị, nhà ở thương mại vô hình trung sẽ phá vỡ tổng thể dự án.

Điều này dẫn đến các tiện ích, cảnh quan trong dự án thiếu đồng bộ, giảm giá trị sử dụng của nhóm đối tượng cao cấp. Ngược lại, người dân có thu nhập trung bình, thấp cũng sẽ khó có thể thích ứng được trong khu vực chất lượng cao. Việc kết hợp nhiều nhóm đối tượng có thu nhập khác nhau trong cùng một không gian sống không thực sự phù hợp. Tại một số địa phương như Hà Nội và TP.HCM, hầu hết các dự án đều có quy mô nhỏ, tại vị trí có giá trị lớn, việc yêu cầu bố trí quỹ đất 20% là rất khó thực hiện.

Vì vậy, theo giới chuyên gia, thứ nhất nên giao 20% quỹ đất cho chính quyền địa phương tổ chức thực hiện, UBND tỉnh phải tính toán nhu cầu quỹ đất khi lập quy hoạch. Qua kinh nghiệm quốc tế, hầu hết các nước đều có quỹ nhà ở địa phương cho người lao động thuê, dưới hình thức đất thuộc chính quyền, giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho thuê theo giá quy định.

Ví dụ như tại Hà Lan, với quy mô cho thuê NƠXH khoảng 31%, Hiệp hội Nhà ở tại đất nước này luân chuyển vốn theo nguyên tắc quay vòng, thu nhập nhận được từ việc cho thuê và bán nhà sẽ đủ để trang trải khoản đầu tư của họ vào nhà ở giá rẻ mới hay tân trang, cải tạo khu phố (đầu tư cộng đồng). Hay tại một số khu vực ở Hoa Kỳ, các quy định yêu cầu phát triển nhà ở giá thấp theo 1 trong 3 cách: Tỷ lệ % các đơn vị phát triển dự án phải có giá cả phải chăng; tỷ lệ % xây dựng ngoài các đơn vị có giá cả phải chăng hoặc tiền mặt trả vào quỹ nhà ở.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam: “Nếu chính sách phát triển NƠXH tương tự với chính sách dành cho nhà ở thương mại rồi đưa ra những khung giá không phù hợp với điều kiện thị trường thì rõ ràng các nhà đầu tư sẽ không quan tâm. Doanh nghiệp phải xin phê duyệt giá bán trong khi thủ tục triển khai thậm chí còn phức tạp hơn làm nhà ở thương mại. Lợi thế duy nhất có lẽ là được miễn tiền sử dụng đất".

Ông Thanh nhấn mạnh cần phải thay đổi tư duy trong hoạch định chính sách phát triển NƠXH. Phải làm để người dân có thể sinh sống lâu dài và khi có điều kiện tốt hơn thì có thể chuyển quyền sở hữu cho các đối tượng khác phù hợp.

Doanh nghiệp tham gia muốn tiết kiệm chi phí thì phải thực hiện các dự án quy mô lớn. Nếu không làm quy mô lớn, chi phí xây dựng khoảng 20 triệu đồng/m2 là bình thường. Nếu khống chế giá bán có thể làm giảm chất lượng nhà, khi người dân vào ở được một thời gian ngắn thì công trình sẽ xuống cấp.

Từ những lập luận này, ông Thanh đánh giá không nên chỉ nghĩ đến việc xây dựng NƠXH giá rẻ mà cần có cơ chế, quy định chuyển quyền sở hữu NƠXH linh hoạt hơn. Điều này giúp thị trường có tính uyển chuyển, thu hút nhà đầu tư, người dân cũng có cơ hội hưởng lợi./.