Nhiều bất cập trong quy định quản lý chung cư

Mô hình chung cư cao tầng đang là xu thế tất yếu trong phát triển nhà ở đô thị tại Việt Nam với quy mô ngày càng lớn.

Tuy nhiên, thời gian gần đây, việc quản lý, vận hành chung cư đang xảy ra nhiều bất cập dù cơ quan quản lý nhà nước đã đưa ra nhiều giải pháp nhằm vận hành an toàn và bảo vệ quyền lợi của các chủ thể có liên quan.

Đây cũng là một trong những nội dung quan tâm và đưa vào chương trình chất vấn Bộ trưởng Bộ Xây dựng trong Kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XIV sắp diễn ra.

Tại báo cáo gửi Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà nhận định, mặc dù hệ thống văn bản quy phạm pháp luật đã được ban hành tương đối đầy đủ để điều chỉnh hầu hết các hoạt động có liên quan đến quản lý, vận hành nhà chung cư nhưng trong thời gian qua, tại một số địa phương, vẫn còn xảy ra tranh chấp, khiếu nại trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Tình trạng này xảy ra chủ yếu tại các đô thị lớn. Theo báo cáo của các địa phương, kết thúc quý I/2019 vẫn có 458 nhà chung cư tồn tại, tranh chấp trên tổng số 4.422 chung cư (kể cả chung cư cũ và mới). Các tồn tại, tranh chấp, khiếu nại liên quan đến một số vấn đề như: chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, thành lập Ban quản trị; đóng góp, bàn giao, quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, kinh phí quản lý vận hành; xác định sở hữu chung – riêng; thu chi tài chính, quy chế hoạt động của Ban quản trị; giá dịch vụ nhà chung cư; không thống nhất lựa chọn đơn vị quản lý vận hành; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chất lượng công trình; chủ đầu tư vi phạm trật tự xây dựng, quy hoạch…

Lý giải về nguyên nhân, Bộ Xây dựng cho rằng, một số quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư như: cách tính diện tích căn hộ, diện tích logia, hộp kỹ thuật, diện tích chung - riêng… chưa rõ. Có những nội dung lại chưa phù hợp với tình hình thực tế.

Đơn cử như quy định về phương thức họp hội nghị nhà chung cư lần đầu hay quy định về số người tham dự Hội nghị lần đầu và lần thứ 2 quá cao (lần lượt là 75% và 50% chủ sở hữu). Điều này dẫn tới tình trạng chậm tổ chức Hội nghị nhà chung cư. Mặt khác, quy định các chế tài xử phạt một số hành vi vi phạm chưa phù hợp với yêu cầu quản lý.

Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng không đúng quy định, vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, phòng cháy chữa cháy và các pháp luật khác có liên quan…; chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán; không công khai đầy đủ các thông tin về dự án và những thay đổi của dự án trong quá trình thực hiện đầu tư theo quy định…

Trước tình trạng tranh chấp chung cư bùng phát trong thời gian qua, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay, thời gian qua, Quốc hội, Chính phủ, Bộ Xây dựng đã ban hành nhiều chính sách pháp luật về quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư như: Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn kèm theo.

Để tăng cường quản lý nhà nước đối với việc quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư và khắc phục kịp thời các hạn chế, bất cập nêu trên, gần đây nhất, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 29/CT-TTg về việc tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư.

Chính phủ giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan rà soát sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan; trong đó, chú trọng việc tổ chức thực hiện và xử phạt vi phạm. Năm 2019, Bộ Xây dựng sẽ sửa đổi, bổ sung quy chế quản lý vận hành nhà chung cư.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) có văn bản đề nghị Bộ Xây dựng xem xét đề xuất Chính phủ xây dựng Luật Chung cư để đáp ứng yêu cầu phát triển chung cư trong những năm sắp tới.

HoREA dẫn chứng, tại Tp. Hồ Chí Minh, tỷ lệ căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng 8,4% tổng số nhà ở trên địa bàn thành phố và đang có xu thế tăng mạnh trong quá trình đô thị hóa. Chỉ trong khoảng 5 năm trở lại đây, căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng 24,6% tổng số nhà ở xây dựng mới; trong khi tỷ lệ này ở các giai đoạn trước đây chỉ chiếm từ 3-10%.

Tuy nhiên, tình hình tranh chấp tại các nhà chung cư có biểu hiện gia tăng do xu thế phát triển ngày càng nhiều nhà chung cư. Nhiều tầng lớp dân đô thị đang có xu thế lựa chọn sinh sống tại căn hộ chung cư. Toàn thành phố có khoảng 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau; trong đó, có 9 chung cư có tranh chấp gay gắt, phức tạp trong các nội dung như tranh chấp về quỹ bảo trì nhà chung cư.

Trước tình trạng tranh chấp không giảm nhiệt, HoREA đã kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét, chỉ đạo giải quyết các nội dung như nghĩa vụ nộp kinh phí bảo trì đối với các chung cư được xây dựng trong giai đoạn thực hiện Luật Nhà ở 2005.

HoREA đề nghị thực hiện nghiêm biện pháp cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho Ban quản trị; phối hợp với Bộ Công an để thực hiện cấp con dấu cho Ban quản trị chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2014, tạo điều kiện cho Ban quản trị thực hiện chức năng, nhiệm vụ.

Đặc biệt, Bộ Xây dựng cần quy định chặt chẽ trách nhiệm của chủ đầu tư phải bàn giao nhà, làm "sổ đỏ" cho người mua nhà đúng cam kết theo hợp đồng; có biện pháp xử lý nghiêm các trường hợp chủ đầu tư thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, mà không được người mua nhà đồng ý.

Dưới một góc nhìn khác, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Quản lý và bảo trì tòa nhà (VBMA) cho rằng, các vụ tranh chấp ngày càng gay gắt trên thị trường cũng là điều dễ hiểu.

Bởi hiện nay, khi hàng trăm tòa chung cư đi vào bàn giao ồ ạt, trong khi đó, luật còn nhiều thiếu sót, chưa thực sự chi tiết và bám sát các vấn đề tồn tại. Chính điều này đã gây ra tình trạng tranh cãi của cư dân và chủ đầu tư.

Theo ông Hiệp, các vụ tranh chấp gay gắt thường bởi chủ đầu tư và cư dân không thể thương lượng được và không thể tìm được tiếng nói chung. Trong những trường hợp này, cần có sự vào cuộc của các cơ quan chức năng.

Ở góc độ cơ quan quản lý nhà nước, ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng Phòng Quản lý nhà và công sở (Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh) cho rằng, tranh chấp, khiếu kiện tại các chung cư trong thời gian vừa qua phần nhiều liên quan đến quỹ bảo trì. Nếu vẫn còn quy định khi mua nhà chung cư, người mua nhà phải nộp kinh phí bảo trì 2% sẽ còn phát sinh tranh chấp.

Theo Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh, nhà chung cư có tuổi thọ trung bình 100 năm. Sau vài năm đầu đưa vào sử dụng, chi phí bảo dưỡng, bảo trì thiết bị chưa nhiều. Tuy nhiên, càng về sau, chi phí bảo trì thiết bị càng gia tăng và sau khoảng 10 năm, nguồn quỹ bảo trì sẽ cạn kiệt.

Do đó, không nhất thiết phải nộp 2% phí bảo trì ngay từ đầu, mà có thể thực hiện đóng hằng năm, hoặc nếu phát sinh vấn đề cần phải có chi phí, cư dân sẽ đóng góp – ông Hải đề xuất.

Hành lang pháp lý đã đầy đủ nhưng để phù hợp với những chuyển động của thực tế thì vẫn cần có sự điều chỉnh. Theo ông Nguyễn Trọng Ninh, việc sửa Luật phải có chương trình, liên quan đến thẩm quyền của Chính phủ, của Quốc hội. Khi phát hiện ra các vấn đề bất cập thì cần sửa nhưng có được đưa vào danh mục để sửa hay không lại là câu chuyện khác.

Trước mắt, trong quý III/2019, Bộ Xây dựng sẽ sửa Thông tư 02/2016/TT-BXD về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Những vấn đề liên quan đến Ban quản trị, quỹ bảo trì, quy chuẩn tiêu chuẩn,.. sẽ được sửa trong năm 2019. Điều này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các nút thắt trong quản lý chung cư, xóa bỏ những tranh chấp không đáng có./.