Nhen nhóm chuyển nhượng trên “chảo lửa” co-working space

Với sự có mặt của hàng loạt tên tuổi, thị trường không gian làm việc chung (co-working space) tại Việt Nam thực sự trở thành “chảo lửa” và mua bán - sáp nhập (M&A) sẽ là xu thế tất yếu.

Lo lấp đầy chỗ trống

Tham vọng đưa thương hiệu Cen X Space trở thành co-working space lớn nhất Việt Nam và khu vực Đông Nam Á trong vòng 5 năm của ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT CenLand đang ngày càng lộ rõ.

Ngoài cơ sở đặt tại tầng 3, tòa nhà Dolphin Plaza (Mỹ Đình, Hà Nội), gần đây, Cen X Space quyết định mua lại địa điểm CoGo Sun Agcora ở Lương Yên (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) với diện tích sàn 3.000 m2.

Khảo sát của WeWork cho thấy, 80% doanh nghiệp tại Việt Nam đang lên kế hoạch sử dụng co-working space trong vòng 1 - 3 năm tới. Để đáp ứng nhu cầu này, số lượng và diện tích các điểm co-working cũng tăng lên đáng kể. Những cái tên như WeWork, Dreamplex, Toong, UP Co-working Space… phổ biến rất nhanh. Ngoài ra, còn vô vàn tên tuổi nhỏ lẻ, như Kicoworking, TikTak, BK Hub, Up, Hatch! Nest, iHouse, DESKA, HanoiHub, HubIT, Coffice, Clickspace, Nest by AIA, Work Saigon, Saigon Coworking, Start Saigon, Kafnu, Circo…

Trước đó, CoGo đã chuyển nhượng 2 địa điểm tại Hà Nội ở TNR Tower - Vincom Nguyễn Chí Thanh và Hồ Gươm Plaza (Hà Đông) cho các đối tác khác nhau. Hiện CoGo chỉ còn đứng tên vận hành một co-working space ở Viet Tower Thái Hà.

Ông Trần Xuân Kiên, người sáng lập CoGo, hiện đã chuyển nhượng toàn bộ cổ phần cho các cộng sự và đang có kế hoạch thực thi dự án riêng của cá nhân trong lĩnh vực tòa nhà văn phòng cho thuê. Kể từ khi chính thức tham gia thị trường vào năm 2018 cho đến trước khi chuyển nhượng, CoGo chỉ có 4 địa điểm ở Hà Nội. Ông Kiên từng thừa nhận, CoGo vẫn trong quá trình đầu tư, lấp đầy chỗ trống và chưa có lãi.

Trở lại với câu chuyện của ông Phạm Thanh Hưng, hành động “dấn thân” vào lĩnh vực co-working space là bước đi góp phần hoàn thiện hệ sinh thái cộng hưởng trong lĩnh vực bất động sản của CenLand.

Ông Hưng từng khẳng định với giới truyền thông rằng, mình không bị áp lực về vốn và cũng không cạnh tranh trực tiếp với các co-working space trên thị trường.

Trong các tên tuổi trên thị trường co-working space hiện nay, CoGo nhắm vào khách hàng cao cấp và được đánh giá có mô hoạt động, thiết kế giống nhất với WeWork - “kỳ lân” đình đám một thời trong lĩnh vực co-working space.

Quý I năm nay, WeWork lỗ gấp 4 lần so với cùng kỳ năm ngoái và mất 200.000 khách hàng (tháng 3/2020, WeWork có 693.000 khách hàng, đến tháng 3/2021 chỉ còn 490.000 khách hàng). Các biện pháp phong tỏa và xu hướng làm việc từ xa trong đại dịch Covid-19 đã khiến lỗ ròng của WeWork tăng mạnh, từ mức 556 triệu USD trong quý I/2020 lên 21 tỷ USD trong quý I/2021.

Năm ngoái, WeWork - thực chất là một doanh nghiệp bất động sản, nhưng được nhà sáng lập Neumann “tô vẽ” như một start-up công nghệ - cũng lỗ 3,2 tỷ USD.

Chi phí tái cấu trúc và các chi phí liên quan khác tăng từ mức 56 triệu USD trong quý I/2020 lên 494 triệu USD trong quý I/2021, do WeWork phải rút khỏi những địa điểm kinh doanh không có lãi.

Những kết quả trên cho thấy thách thức cực đại mà WeWork nói riêng và các co-working space nói chung đang phải đối mặt. Hồi tháng 3/2021, WeWork nói với các nhà đầu tư tiềm năng rằng, doanh thu cả năm của Công ty sẽ tăng nhanh từ mức 3,2 tỷ USD trong năm 2020 lên 7 tỷ USD vào 2024. Năm nay, WeWork sẽ triển khai nỗ lực thứ hai để trở thành một công ty đại chúng.

Việc này sẽ được WeWork thực hiện thông qua con đường M&A với một công ty có tên BowX Acquisition. Định giá của WeWork trong thương vụ này là 9 tỷ USD. BowX Acquisition là một công ty rỗng (SPAC) được các nhà đầu tư lập nên với mục đích duy nhất là huy động vốn thông qua một vụ IPO để cuối cùng thâu tóm một công ty khác.

Ba năm trước, WeWork thâu tóm co-working space lớn của Trung Quốc là NakedHub với giá 400 triệu USD, mở đường vào châu Á, trong đó có Việt Nam.

Chính thức có mặt tại Việt Nam vào tháng 3/2019, WeWork đã có 3 địa điểm ở TP.HCM và đến nay vẫn khẳng định sẽ tiếp tục đầu tư tại thị trường Việt Nam. Ray Tan, phụ trách WeWork Đông Nam Á tự tin vào tệp khách hàng tại Mỹ, châu Âu, Trung Quốc và Hàn Quốc đang có kế hoạch mở rộng ở Việt Nam.

Mặc dù vậy, kết quả kinh doanh và những gì đang xảy ra với WeWork khiến các nhà đầu tư và doanh nghiệp có ý định “nhảy” vào “chảo lửa” co-working space phải dừng lại nghe ngóng thêm, trước khi quyết định rót tiền.

M&A là xu hướng tất yếu

Việc nở rộ các mô hình đầu tư vào co-working space tất yếu sẽ dẫn đến phương án M&A. Khảo sát của Statista được thực hiện trong thời gian từ quý I/2019 đến tháng 12/2020 cho thấy điều đó.

Khảo sát được thực hiện với 100 giám đốc điều hành cấp cao (nhà điều hành co-working, nhà đầu tư vốn cổ phần, quỹ đầu tư, chủ cho thuê văn phòng truyền thống, ngân hàng và nhà môi giới). Trong đó, 75 người được hỏi có trụ sở tại Mỹ, số còn lại ở Anh và châu Âu. Kết quả, 67% người được hỏi tin rằng, lĩnh vực co-working space sẽ hợp nhất qua hoạt động M&A trong 3 năm tới.

Thị trường Trung Quốc đã và đang chứng kiến nhiều vụ M&A nhất. Trong vòng 3 năm qua, đã có 40 thương hiệu co-working space biến mất khỏi thị trường, khoảng 3% trong số đó được mua. Thậm chí, có một tên tuổi mua lại 4 - 5 thương hiệu khác. Chẳng hạn, Ucommune đã hoàn thành M&A với Hongtai New Space, Wujie Space và Workingdom.

Trên thị trường có mức độ cạnh tranh cao như co-working space, các nhà khai thác đứng đầu về quy mô và cách thức vận hành chuyên nghiệp, linh hoạt, chiều lòng khách hàng sẽ có sức cạnh tranh đánh bật các tên tuổi khác.

Hiện nay, các lĩnh vực như công nghệ thông tin, dịch vụ, thương mại, văn hóa và truyền thông, tài chính đang có nhu cầu lớn nhất về không gian làm việc chung. Để chinh phục khách hàng, các co-working space trên thị trường nên học cách cung cấp dịch vụ cá nhân hóa và chuyên nghiệp hơn.

Việt Nam đang nổi lên như một điểm nóng đầu tư mạo hiểm ở Đông Nam Á. Số lượng doanh nghiệp được cấp phép ngày càng tăng đã thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng. Theo nhận định của Savills, số lượng doanh nghiệp công nghệ của Việt Nam được kỳ vọng sẽ đạt 100.000 vào năm 2025, gần gấp đôi số lượng của năm 2020. Năm 2022, hoạt động cho thuê văn phòng chia sẻ tại các thị trường mới nổi, trong đó có Việt Nam, sẽ đạt kết quả tốt nhờ sự phát triển của nền kinh tế, các ngành công nghiệp và xu hướng làm việc linh hoạt.

Nếu như tốc độ tăng trưởng trung bình của mô hình co-working space trên thế giới đạt tới 50%/năm, trị giá cũng tăng chóng mặt qua các năm, thì tại Việt Nam, con số này còn lớn hơn, trung bình trên 58%.

Từ cuối tháng 4/2021, làn sóng Covid-19 lần thứ tư bùng phát ở mức độ nghiêm trọng nhất so với những lần trước. Rất nhiều công ty cho nhân viên làm việc tại nhà để thực hiện giãn cách xã hội. Điều quan trọng đối với các văn phòng chia sẻ trong thời gian này là phải thích ứng và hiểu được nhu cầu của khách thuê.

Ví dụ, Dreamplex có thêm dịch vụ “văn phòng tạm thời” cho các công ty có ít nhất 4 nhân viên. CirCo gần đây đã cung cấp giải pháp họp trực tuyến cho các công ty thiếu thiết bị và kỹ thuật viên.

Không gian làm việc chung có thể giảm số lượng chỗ ngồi làm việc linh hoạt, tăng số lượng bàn làm việc chuyên dụng, đồng thời tăng thêm thời gian thuê trong hợp đồng để tăng tỷ trọng của dòng thu nhập cố định, phục vụ nhu cầu của những người thuê chỉ cần một không gian nhỏ.

Để “giữ chân” và có thêm khách hàng, các dự án cũ cần được nâng cấp thường xuyên để cạnh tranh với những đối thủ mới gia nhập thị trường. Các dự án mới phải chú trọng thị hiếu của khách thuê, như thiết kế xanh, có không gian chung rộng rãi, thậm chí có dịch vụ trông trẻ cho các bậc cha mẹ bận rộn.

Ông Đỗ Sơn Dương, sáng lập và điều hành chuỗi co-working space Toong cho rằng, rất nhiều nhà phát triển co-working space tại Việt Nam và khu vực thành lập ra với mục tiêu cao nhất không phải là mang giá trị tới cho khách hàng, mà để bán lại cho công ty khác, thoái vốn, kiếm lời.

Trong danh sách những người mua tiềm năng của các chuỗi co-working space, WeWork luôn đứng số một. Chính vì thế, các nhà phát triển co-working space thường “bê” nguyên mô hình của WeWork để dễ thuyết phục công ty này mua mà không phải sửa lại nhiều.

Nhưng giờ đây, khi WeWork gặp vấn đề, hàng loạt chuỗi co-working space khác lấy mô hình này làm hình mẫu có thể đang đối mặt với... chân tường.

Nhận biết được điều đó, ngay từ đầu, Toong không lấy WeWork làm tiêu chuẩn, cũng không xây dựng theo những chuỗi co-working space khác, mà tập trung vào giá trị mà mình theo đuổi và xây dựng mô hình kinh doanh xoay quanh những giá trị đó.

Chỉ sau 2 năm kể từ ngày khởi nghiệp (năm 2015), từ đầu năm 2017, doanh thu trước thuế hàng tháng tại mỗi địa điểm vận hành ổn định của Toong tại Việt Nam đạt khoảng 28 - 30%, tỷ lệ lấp đầy khi đi vào hoạt động ổn định thường trên 80%.

Dù không gọi thêm vốn trong những năm qua, nhưng số địa điểm của Toong liên tục tăng nhờ quản lý tốt dòng tiền, đầu tư hiệu quả và ứng biến linh hoạt mô hình kinh doanh. Khách hàng của Toong đến từ nhiều ngành nghề, quy mô từ 1 tới cả vài trăm người (Shopee, VinID).

Dự kiến đến cuối năm nay, Toong sẽ đưa thêm tối thiểu 2 chi nhánh mới ở TP.HCM đi vào hoạt động. Trong đó, có một chi nhánh được thiết lập trong cùng tổ hợp căn hộ và khách sạn do Tập đoàn IHG quản lý. Đồng thời, Toong cũng đang triển khai hoàn thiện thiết kế và thi công 3 địa điểm hợp tác với Wink Hotels ở Cần Thơ, Đà Nẵng. Mới đây, Toong đưa cơ sở mới thứ 2 liên tiếp trong năm 2021 và cũng là cơ sở thứ 10 ở TP.HCM đi vào hoạt động.

Rõ ràng, sự linh động đã trở thành đơn vị tiền tệ đáng giá khi các doanh nghiệp trên thế giới đang xem xét lại nhu cầu văn phòng và tìm kiếm sự an toàn. Sự linh động và khả năng thu hẹp quy mô một cách nhanh chóng tùy thuộc vào hoàn cảnh sẽ làm nên thế mạnh của tên tuổi bất kỳ trên thị trường.