Nhận diện xung lực thị trường bất động sản năm 2024

Theo MBS, lãi suất, vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, chính sách hỗ trợ được duy trì sẽ là những xung lực then chốt kỳ vọng thị trường bất động sản tích cực hơn trong năm 2024.

Trong báo cáo vĩ mô vừa được Chứng khoán MB (MBS) công bố, nhóm phân tích đánh giá triển vọng ngành bất động sản sẽ tích cực hơn nhờ một số yếu tố.

Thứ nhất, lãi suất đã về mức hấp dẫn để có thể kích thích phát triển thị trường. Kể từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà Nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành và lãi suất tài cấp vốn hiện nay đã về mức 4,5%, thấp hơn so với mức trong thời điểm 2020.

Nhờ đó, lãi suất cho vay hiện nay dao động quanh mức 9 - 11%, giảm từ mức 12 - 13% thời điểm nửa sau 2022.

Theo MBS, lãi suất giảm là yếu tố sẽ tác động tích cực đến cả cung lẫn cầu trên thị trường bất động sản. Cụ thể, lãi suất ở mức thấp tác động tích cực đến khả năng tiếp cận vốn của các doanh nghiệp bất động sản nhằm triển khai các dự án mới. Nhờ áp lực tài chính giảm bớt, các chủ đầu tư có thể rút ngắn thời gian triển khai dự án và nâng cao nguồn cung cho thị trường.

Bên cạnh đó, lãi suất cho vay hợp lý tạo điều kiện thuận lợi để mua nhà trong bối cảnh các chủ đầu tư và ngân hàng tăng cường ưu đãi trong chính sách bán hàng.

Thứ hai, những vướng mắc về pháp lý kỳ vọng sẽ dần được giải quyết. Vào cuối năm 2023, Chính phủ đã chính thức thông qua Luật Nhà Ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi với mục tiêu quy định rõ ràng hơn về pháp lý của các loại hình bất động sản và thắt chặt một số điều khoản trong giao dịch bất động sản.

Theo đó, với những điều khoản thắt chặt trong quy định và triển khai dự án sẽ khiến các chủ đầu tư phải có nền tảng tài chính vững vàng do luật mới sẽ giảm khả năng chiếm dụng vốn của các doanh nghiệp.

"Kỳ vọng trong năm 2024, Luật Đất Đai được thông qua với những quy định cụ thể về xác định tiền sử dụng đất, nguồn gốc đất để triển khai các dự án thương mại và Quy hoạch các dự án mới. Từ đó, có thể rút ngắn thời gian, thủ tục pháp lý triển khai dự án và cải thiện nguồn cung cho thị trường", MBS nhận định.

Thứ ba, các chính sách hỗ trợ thị trường trái phiếu sẽ hỗ trợ thanh khoản cho doanh nghiệp, bao gồm Nghị định 08, Nghị quyết 33, Nghị định 10, Thông tư 02.

Theo MBS, hiện đang có một số đề xuất về việc gia hạn Nghị định 08 đến hết năm 2024 trong bối cảnh năm tới là đỉnh điểm đáo hạn của trái phiếu bất động sản.

"Nếu đề xuất này được thông qua sẽ mang lại tác động tích cực đến các chủ đầu tư khi giảm bớt áp lực thanh khoản và tạo điều kiện phát triển cho thị trường trái phiếu", MBS đánh giá.

Một yếu tố tích cực nữa được MBS chỉ ra là rủi ro thanh khoản đang được giảm bớt do doanh nghiệp chủ động mua lại trước hạn trái phiếu. MBS ước tính giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn trong quý 4/2023 và năm 2024 lần lượt là 12.172 tỷ đồng và 125.305 tỷ đồng, giảm 29% và 5% so với trước khi mua lại.

Những thách thức vẫn còn đó...

Ở chiều ngược lại, nhóm phân tích công ty chứng khoán này cho rằng vẫn còn những thách thức cho các chủ đầu tư bất động sản. Trong đó có việc các dự án bị đình trệ, nguồn cung giảm.

Theo đó, tỷ trọng hàng tồn kho và người mua trả tiền trước trên tổng tài sản cũng đang trong xu hướng giảm do thị trường bất động sản ảm đạm. Giá trị hàng tồn kho cuối quý 3/2023 đạt 453.400 tỷ đồng gần như không có thay đổi so với đầu năm cho thấy các dự án đang tạm dừng triển khai.

"Điều này sẽ tác động tiêu cực đến kết quả kinh doanh của doanh nghiệp và nguồn vốn của họ cũng bị đóng băng tại các dự án dở dang", MBS nhìn nhận.

Song song với đó, lượng tiền người mua trả tiền trước đạt 138.900 tỷ đồng, giảm 5% so với cùng kỳ cho thấy các doanh nghiệp vẫn còn gặp khó khăn trong mở bán sản phẩm.

Chưa kể, theo MBS, khả năng tiếp cận vốn ngân hàng vẫn còn khó khăn. Trong bối cảnh nợ xấu tăng, các ngân hàng có xu hướng thận trọng hơn khi giải ngân từ đó gây khó khăn trong việc tiếp cận vốn cho các doanh nghiệp bất động sản với lo ngại các chủ đầu tư không thể mở bán dự án để duy trì dòng tiền dẫn tới mất khả năng trả nợ.